huurovereenkomst woonruimte, rechten en plichten van de huurder
Inhoud huurcontract
In een huurcontract staat onder meer:
- wie de huurder is;
- wie de verhuurder is;
- de huurprijs (all-in huur of gespecificeerd in kale huur en servicekosten);
- de hoogte van de borg;
- het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin);
- de datum van ingang van het huurcontract;
- het tijdstip en wijze van betaling;
- de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
- de afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
- de huisregels;
- de handtekening van de huurder en de verhuurder
Als het gaat om een onzelfstandige woonruimte (kamer), kunnen de volgende (extra) afspraken van belang zijn:
- de kale huur en de servicekosten;
- tijdstip en manier waarop betaald moet worden;
- hoe de huur opgezegd moet worden;
- wanneer de huur wordt verhoogd;
- coöptatierecht. Dit betekent dat de huurder bij vertrek een opvolger kan aandragen. De verhuurder mag de opvolger meestal weigeren, maar moet daarvoor een goede reden hebben;
- gebruik van gemeenschappelijke keuken, douche of bad, wasmachine, wc, kabel en telefoon;
- schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen;
- soort verwarming;
- meubels en stoffering;
- of het toegestaan is om huisdieren te houden;
- privacy (zijn de kamers afsluitbaar) en overlast;
- of bezoek en logés zijn toegestaan. ▲
Verplichtingen van de huurder
Betaling van de huurprijs
De belangrijkste verplichting van de huurder is dat hij de huurprijs aan de verhuurder moet betalen. Als hij dit niet (op tijd) doet, pleegt hij wanprestatie en kan de verhuurder vervolgens incassomaatregelen treffen om de verschuldigde huurpenningen in te innen. De incassokosten en wettelijke rente worden dan bovenop de verschuldigde huur in rekening gebracht. ▲
‘Goed huurder’
De huurder is verplicht om zich jegens de verhuurder te gedragen als een ‘goed huurder’. Zo moet hij de verhuurder toegang verschaffen tot het gehuurde, als er noodzakelijke reparaties verricht moeten worden. Kleine gebreken komen over het algemeen voor rekening van de huurder. Het gaat hierbij voornamelijk om reparaties die eenvoudig en goedkoop uit te voeren zijn. Als het huurcontract eindigt, moet de huurder er voor zorgen dat de woning in de oude staat opgeleverd wordt. ▲
Huurverhoging
De verhuurder mag één keer per twaalf maanden de huur verhogen, waarbij hij zich moet houden aan een maximale huurverhoging. Ook moet hij minimaal twee maanden van tevoren deze huurverhoging aan de huurder mededelen. De maximale huurverhoging voor de periode tussen 1 juli 2011 en 1 juli 2012 is 1,3%. Van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 geldt een maximale huurverhoging van 2,3%. Deze bedragen zijn gelijk aan de jaarlijkse inflatie. De maximale huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurcontracten. ▲
Opzegging van de huur
Als de huurder wil vertrekken, moet deze de huur opzeggen binnen de geldende opzegtermijn. De opzegtermijn is hetzelfde als de betalingstermijn (minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden). De huur moet schriftelijk en per aangetekende brief opgezegd worden en er hoeft geen reden voor de opzegging te worden opgegeven. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huur pas beëindigd worden als die periode is verstreken. Eerder opzeggen is dan alleen mogelijk als de verhuurder hiermee akkoord gaat. ▲
Oplevering
Als het huurcontract eindigt, moet de huurder de woning over het algemeen in de oude staat opleveren. De verhuurder maakt doorgaans een beschrijving van de staat van het gehuurde (een opnamestaat) op het moment dat er een nieuwe huurder in trekt. Zo kan hij achteraf controleren of de huurder de woning correct heeft opgeleverd. Als deze beschrijving niet is opgemaakt, wordt de huurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is op het moment van de huurbeëindiging. Het is echter wel mogelijk voor de verhuurder om door middel van tegenbewijs aan te tonen dat de staat van de woning er op achteruit is gegaan.
Veranderingen die de huurder zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht mogen blijven zitten, tenzij destijds is afgesproken dat deze verwijderd moeten worden bij het einde van de overeenkomst. ▲
Medehuurders
Alle verplichtingen uit het huurcontract gelden ook voor eventuele medehuurders van de woning. Een echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder is automatisch medehuurder van de woning, zolang hij of zij in dezelfde woning woont. Andere huisgenoten, zoals partners die samenwonen maar niet getrouwd zijn en geen geregistreerd partnerschap hebben, zijn niet automatisch medehuurder. Om dat wel te worden moeten ze een verzoek bij de verhuurder indienen om medehuurder te worden. Voorwaarde is dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Voor een logé, onderhuurder of pensiongast is het dus niet mogelijk om medehuurder worden. ▲
Rechten van de huurder
Recht op woongenot en privacy
Het primaire recht van de huurder is het recht op woongenot. In de praktijk betekent dit dat een huurder ‘ongestoord’ van het gehuurde mag genieten, zonder overlast van de verhuurder. Tevens heeft de huurder recht op privacy: de verhuurder mag niet zonder zijn toestemming de woning betreden. Als het woongenot door een gebrek van het gehuurde wordt verminderd, heeft de huurder het recht om te huur te verminderen of te verrekenen. Een vermindering van de huurprijs moet dan wel in verhouding staan tot de genotsvermindering. Hoeveel er precies verminderd mag worden, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het kan verstandig zijn om voor de zekerheid de gewenste huurvermindering aan de rechter voor te leggen. Een vordering tot huurprijsvermindering moet binnen zes maanden na melding van het gebrek aan de verhuurder worden ingesteld. ▲
Onderhoud en gebreken aan het gehuurde
Onder het begrip ‘gebrek’ vallen alle beperkingen van het woongenot die niet voor rekening van de huurder zelf komen. De verhuurder is in principe verplicht alle gebreken te verhelpen, zolang de huurder voor deze niet zelf aansprakelijk is. De huurder is aansprakelijk als de schade aan het gehuurde is ontstaan, doordat hij zich niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehouden. Aangenomen wordt dat alle schade aan het gehuurde door de huurder is veroorzaakt, met uitzondering van brandschade. De huurder zal dan moeten bewijzen dat de schade niet door hem veroorzaakt is. Alleen ten aanzien van brandschade ligt de bewijslast dus bij de verhuurder. Hij zal dan moeten bewijzen dat de brand is ontstaan door een oorzaak die aan de huurder te wijten is.
[tippy title=”Lijst met gebreken die voor rekening van de huurder dan wel de verhuurder komen” width=”460″ height=”250″ header=”off”]
| Onderhoud aan: | voor rekening huurder | voor rekening verhuurder |
| Schilderwerk | Het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnen houtwerk en zo nodig behangen van binnenmuren | Buitenschilderwerk |
| Voorbereidende werkzaamheden voor het schilderwerk | Plamuren, opvullen van gaatjes, butsen, het dichten van geringe krimpscheuren | |
| Kleine werkzaamheden | Het vastzetten en vastschroeven van o.a. loszittende onderdelen bv. trapleuningen, deurknoppen, drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten | |
| Onderdelen en bestanddelen woonruimte | Vervanging en vernieuwing van o.a. kraanleertjes en onderdelen van kranen, deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur wc, elektrische schakelaars en wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken | |
| Scharnieren, sloten, kranen etc. | Gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid, oliën, smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen | Grote reparaties, vervanging |
| Bevriezing | Voorzieningen ter voorkoming (van reparatie aan) bevriezing van kranen | |
| Verlichting | Vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van de woonruimte | Reparaties en vervanging van armaturen |
| Ruiten en ingebouwde spiegels | Vervanging van beschadigde en kapotte ruiten en spiegels indien de kosten gering zijn | |
| Technische installaties binnen de woning | O.a. het ontluchten en bijvullen van cv-installatie, het opnieuw opstarten van de cv-installatie na uitval, het vervangen van filters en schoonhouden van roosters, voor zover de kosten gering zijn en er daarvoor geen specialistische kennis vereist is | Reparaties, controle, vervanging |
| Tochtwering | Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voor zover de kosten gering zijn | |
| Onderdelen gelegen buiten de woning | O.a. vervanging en vernieuwing van onderdelen van brievenbus, buitenlamp, carport, vlaggenstokhouder voor zover de kosten gering zijn | Vervanging bij slijtage |
| Tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen | Bij eerste bewoning aanleg tuin of erf. Daarna egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde. Regelmatig maaien van het gras. Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van de opritten, toegangspaden, en terrassen. Het vervangen van gebroken tegels. Regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Het vervangen van beplanting die is doodgegaan. Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen. Het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen. Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen | Bij eerste bewoning aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen eenvoudige erfafscheiding. Grote reparaties, vervanging |
| Schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen | Schoonmaken, vegen en ontstoppen indien bereikbaar door huurder | Grote reparaties, vervanging |
| Riool | Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool tot het aansluitpunt vanuit het woongedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel het hoofdriool voor zover de riolering door huurder bereikbaar | |
| Vuilstortkoker. Vuilniscontainerruimte | Schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. In beide gevallen voor zover voor de huurder bereikbaar | Reparaties |
| Woonruimte gedeelte en gemeenschappelijke ruimte | Schoonhouden | |
| Ruiten, kozijnen, deurposten, geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen | Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen. Voor zover voor de huurder bereikbaar | |
| Ongedierte | Het bestrijden van vlooien, mieren, wespen, luizen e.d. Voor zover kosten gering zijn | Het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen (t.g.v. overmacht) |
| Goten en regenafvoeren | Regelmatig schoonhouden. Voor zover voor huurder bereikbaar | Vervanging en reparaties |
| Zwerfvuil | Regelmatig verwijderen | |
| Graffiti | Verwijderen voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover voor huurder bereikbaar | |
| Zink- en beerputten en septictanks | Legen | Vervanging en reparaties |
[/tippy] ▲
Huurbescherming
De huurder van een zelfstandige of onzelfstandige woning heeft bijna altijd recht op huurbescherming. Eventuele medehuurders, medebewoners en onderhuurders worden ook beschermd. Dit betekent dat een huurder niet zomaar uit zijn woning gezet kan worden, ook niet als de afgesproken huurperiode is verstreken of de woning is verkocht. De verhuurder moet de huur opzeggen en daarbij een geldige reden geven om het huurcontract te beëindigen. Heeft hij geen geldige reden, maar gaat u toch schriftelijk akkoord met de opzegging, dan eindigt het contract wel.
Huurbescherming geldt ook bij geliberaliseerde huurcontracten. Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging van een woning te bepalen, maar de verhuurder heeft nog steeds een wettelijke reden voor opzegging nodig.
Huurbescherming geldt niet voor de huurders van: woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in verzorgingshuizen. Bewoners van hospitakamers genieten gedeeltelijke huurbescherming
Het is voor het recht op huurbescherming niet van belang of de huurovereenkomst schriftelijk of mondeling is aangegaan. Een mondelinge overeenkomst is net zo geldig als een schriftelijke, maar is vrijwel altijd moeilijker te bewijzen als er een geschil ontstaat. ▲
Opzegging
De verhuurder moet een wettelijke reden hebben om de huur op te kunnen zeggen, bijvoorbeeld een huurachterstand of ernstige overlast van de huurder. De overeenkomst moet tenminste drie maanden van tevoren schriftelijk worden opgezegd. Voor ieder jaar dat de huurder de woonruimte heeft gehuurd, komt daar één maand bovenop, tot in totaal maximaal zes maanden. Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, loopt het huurcontract gewoon door. De verhuurder kan vervolgens naar de rechter stappen om te proberen het huurcontract te laten ontbinden.
Veel voorkomende wettelijke redenen voor opzegging zijn:
- Wanprestatie van de huurder
- Opzegging van een tijdelijk huurcontract
- Dringend eigen gebruik van de woonruimte
- Huurder gaat niet akkoord met een redelijke aanpassing van het huurcontract
- Uitvoering van een geldend bestemmingsplan (moet noodzakelijk zijn) ▲
Onderhuur
Onderhuur is alleen mogelijk als dit expliciet met de verhuurder is afgesproken (en aan de eisen van de gemeente voldaan is). Vaak wordt de mogelijkheid tot het onderverhuren van een woning in het huurcontract uitgesloten. Het zonder toestemming onderverhuren van een woning is illegaal en kan er toe leiden dat de huurder zijn woning kwijt raakt. ▲
Huurcommissie
Een huurder kan naar de Huurcommissie stappen als hij vermoedt dat hij teveel huur of te hoge servicekosten betaalt. De Huurcommissie informeert, adviseert en doet uitspraak over de huurprijs, het onderhoud en de servicekosten van huurwoningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. ▲