Een verhuurder mag een huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van een aantal in de wet genoemde redenen, bijvoorbeeld bij wanprestatie van de huurder of bij dringend eigen gebruik.  Van dringend eigen gebruik is sprake als de verhuurder het gehuurde zelf dringend nodig heeft of als hij het gehuurde wil renoveren of slopen.  Vanwege de ingrijpende gevolgen voor de huurder, kan de huurovereenkomst alleen rechtsgeldig worden opgezegd als aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Dringende redenen eigen gebruik

•    Gebruik van het gehuurde door de verhuurder zelf of een andere persoon als dat dringend belang voor de verhuurder oplevert.
Als bijvoorbeeld de echtgenote van de verhuurder in slechte staat van gezondheid verkeert, en het gehuurde haar betere voorzieningen biedt, kan er sprake zijn van een dringende reden.

•    Sloop van het gehuurde
Als de verhuurder een financieel belang heeft bij de sloop van het gehuurde (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond), kan dit een rechtsgeldige reden opleveren voor opzegging van de huurovereenkomst.

•    Renovatie van het gehuurde
Als renovatie van het gehuurde zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, kan opzegging van de overeenkomst op grond van dringend eigen gebruik gerechtvaardigd zijn.

Voorwaarden aan opzegging

De wet stelt drie voorwaarden aan een geldige opzegging.

• Het eigen gebruik moet dringend zijn.
• De uit te voeren belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen.
• Er moet passende, vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar zijn.            ▲

Dringendheid eigen gebruik

Voordat aan een belangenafweging toe wordt gekomen, moet worden bepaald of de dringendheid van het eigen gebruik zo groot is, dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de overeenkomst wordt voortgezet.  Het verlangen van een verhuurder om het gehuurde zelf te gebruiken is begrijpelijk, maar vormt geen geldige reden voor opzegging. Er moet sprake zijn van spoedeisend belang, wil hij de overeenkomst kunnen opzeggen. Dit spoedeisende belang moet bovendien objectief bepaalbaar  zijn, dat wil zeggen: de reden moet voor buitenstaanders kenbaar zijn. Het mag dus niet om een (niet te bewijzen) subjectieve reden/gevoel van de verhuurder gaan.

Een voorbeeld van dringend eigen gebruik is wanneer de verhuurder zelf geen woonruimte (meer) heeft. De belangenafweging kan vervolgens echter weer in het voordeel van de huurder uitslaan, als blijkt dat de woningnood van de verhuurder aan hemzelf te wijten is. Verkoop van de woning is geen reden om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend gebruik.            ▲

Belangenafweging

Als het dringend eigen gebruik vast is komen te staan, worden vervolgens de belangen van partijen tegen elkaar afgewogen.  De volgende vragen spelen een zijn van belang:

• Is de spoedeisende situatie veroorzaakt door de verhuurder zelf?
• Is het gemakkelijk om een vergelijkbare woonruimte te vinden voor de verhuurder?
• Heeft de verhuurder een onbehoorlijke keuze gemaakt, door juist deze huurder aan te spreken, terwijl hij nog meer vergelijkbare woningen verhuurt?
• Zijn er  praktische of juridische belemmeringen die het onaannemelijk maken dat de verhuurder het gehuurde zelf kan gaan gebruiken?

Als deze vragen bevestigend beantwoord worden, is de kans groot dat de rechter de vordering van de verhuurder zal afwijzen.            ▲

Aanwezigheid passende woonruimte

Als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, zal de vordering alsnog niet worden toegewezen als er geen passende, vervangende woonruimte voor de huurder voorhanden is. Van passende woonruimte is sprake als de huurder deze woonruimte, gezien zijn inkomen kan betalen.  De vervangende woning hoeft dus niet per se even duur of goedkoper te zijn dan het gehuurde.

Uit rechtspraak is gebleken dat een woonruimte ook passend kan zijn als deze in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde. Een huurder van een vrijstaande woning maakt dus niet automatisch aanspraak op een vervangende vrijstaande woning.  Woningen in de nabije omgeving kunnen aanvaardbaar worden geacht. Zo oordeelde de rechtbank Haarlem dat  een flat of eenpersoonswoning in de stad een passend alternatief is voor een twee-onder-een-kap-woning in een landelijke omgeving.             ▲