Bij renovatie (woningverbetering) door de verhuurder gaat het om het gedeeltelijk vernieuwen van een woning, door veranderingen aan te brengen of door de woning te vergroten. Ook sloop, waarna de woning wordt herbouwd valt onder renovatie. Renovatie is iets anders dan het zogenaamde “groot onderhoud”, waarbij het gaat om het herstellen of het vervangen van delen van de woning. Denk aan het vervangen van een bestaande voorziening zoals een lift of een elektrische installatie. De mate van wooncomfort blijft hierbij gelijk. Voor het plegen van groot onderhoud heeft de verhuurder geen toestemming van de huurder nodig.

Veel huurders zien graag dat hun woning gerenoveerd wordt. Het installeren van een centrale verwarming of dubbele beglazing zorgt immers voor meer woongenot. Renovatie kan echter ook minder welkom zijn, bijvoorbeeld als dat betekent dat een authentiek deel van uw woning wordt vervangen door nieuwbouw. Bovendien moet u mogelijk een hogere huur betalen na een renovatie en in sommige gevallen zult u in verband met de renovatie (tijdelijk) moeten verhuizen.

Vanwege de mogelijk ingrijpende gevolgen van een renovatie heeft de verhuurder toestemming van de huurder nodig. Als de huurder het renovatievoorstel niet redelijk vindt, hoeft hij niet akkoord te gaan . De verhuurder zal dan bij de rechter moeten stellen, en mogelijk bewijzen, dat het wel om een redelijk voorstel gaat.

Redelijk voorstel bij renovatie

Als een verhuurder wil renoveren, kan dat op twee verschillende manieren. De verhuurder kan ofwel een redelijk voorstel doen aan de huurder met voortzetting van de huurovereenkomst ofwel de huurovereenkomst opzeggen op de grond dat hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik (in de vorm van renovatie). Opzegging van de huurovereenkomst is erg ingrijpend en is alleen toegestaan onder bepaalde voorwaarden. Om te bepalen of het voorstel redelijk is spelen de volgende factoren een rol:

• de aard van de werkzaamheden,
• de noodzaak van de medewerking van de huurder,
• de financiële consequenties voor de verhuurder,
• de huurprijsverhoging voor de huurder,
• de mogelijkheid van een vervangende woning voor de huurder,
• de overige omstandigheden van het geval.

Als u een redelijk renovatievoorstel niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter richten. Deze zal beoordelen of het voorstel redelijk is, waarbij hij de bovengenoemde factoren afweegt. Uit rechtspraak blijkt dat er bijvoorbeeld geen sprake is van een redelijk voorstel als de renovatie voor de verhuurder wel wenselijk is, maar niet dringend en het niet leidt tot meer woongenot.         ▲

Opzegging huurovereenkomst

Een verhuurder mag een huurovereenkomst alleen vanwege een aantal in de wet genoemde redenen opzeggen. Eén van deze gronden is opzegging vanwege dringend eigen gebruik, waaronder renovatie valt. Niet iedere renovatie rechtvaardigt echter een beëindiging van de huurovereenkomst. Als er sprake is van een grondige renovatie, bijvoorbeeld wanneer de fundering van het gebouw is aangetast, is opzegging mogelijk, mits ook aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• De verhuurder moet een andere, passende woonruimte aanbieden of aantonen dat er andere, passende woonruimte beschikbaar is.
• Het belang van de verhuurder bij de renovatie moet zwaarder wegen dan uw belang, om in het gehuurde te kunnen blijven wonen.

Pas als aan deze voorwaarden is voldaan, mag de verhuurder de huur opzeggen. Als u niet akkoord gaat met de opzegging, zal de verhuurder voor de rechter moeten aantonen dat wel aan alle voorwaarden is voldaan.        ▲

Verhuiskostenvergoeding

U hebt recht op een verhuiskostenvergoeding als u moet verhuizen omdat uw woning wordt gesloopt of gerenoveerd. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de verhuiskosten en herinrichtingskosten. De hoogte van de vergoeding hangt af van het soort woonruimte en de datum van de verhuizing.

• Als het gaat om een zelfstandige woning geldt na 1 maart 2012 een minimumbedrag van
  € 5.520.
• Als u verhuisde in de periode 1 maart 2011 – 1 maart 2012, dan is de vergoeding minimaal
  € 5.396.
• Voor onzelfstandige woningen (kamers) geldt geen minimumbedrag, omdat de verhuis- en herinrichtingskosten van kamers doorgaans lager zijn.       ▲

Als u een vergoeding van de gemeente ontvangt in verband met de verhuiskosten, behoudt u het recht op de verhuiskostenvergoeding van de verhuurder. Het bedrag wat u van uw verhuurder ontvangt, kan dan wel verminderd worden met het bedrag dat u van de gemeente krijgt. Mocht u schade lijden door de renovatie, die niet (volledig) door de verhuiskostenvergoeding wordt gedekt, dan kunt u schadevergoeding vorderen in een gerechtelijke procedure.

Het is ook mogelijk om in plaats van de vergoeding een uitkering in natura te ontvangen. Uw verhuurder kan bijvoorbeeld aanbieden uw gerenoveerde woning van binnen te schilderen en te stofferen. Met zo’n voorstel hoeft u niet akkoord te gaan; als u weigert, dan heeft u alsnog recht op de minimumvergoeding.

N.b. Als u niet hoeft te verhuizen in verband met de renovatie, dan heeft u ook geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Of u moet verhuizen, zal blijken uit het renovatievoorstel. Mocht u het hiermee oneens zijn, dan staat het u vrij om geen toestemming voor de renovatie te geven. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten stappen en moeten aantonen dat het een redelijk voorstel is.      ▲

Huurverhoging

Na een renovatie kunt u, als u een sociale woning huurt, nog bezwaar maken tegen een voorgestelde huurverhoging. Als het gaat om geliberaliseerde huur, dan is bezwaar alleen mogelijk tegen het renovatievoorstel zelf, waarin de huurverhoging is opgenomen.      ▲

Renovatie door huurder

Toestemming van de verhuurder

U mag niets verbouwen aan uw huurwoning of kamer zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van uw verhuurder. Ook als de veranderingen de waarde van de verhoging enkel zullen verhogen, heeft u toestemming nodig. Alleen voor veranderingen die bij het einde van het huurcontract gemakkelijk ongedaan kunnen worden gemaakt, is geen toestemming vereist.

Vervangende toestemming

Als u geen toestemming van uw verhuurder krijgt voor een verbouwing, kunt u vervangende toestemming aan de rechter vragen. Deze zal de verbouwing toestaan als deze noodzakelijk is voor het gebruik van de woning of als het woongenot er door toeneemt. De rechter kijkt wel of geen zwaarwegende belangen van de verhuurder zich verzetten tegen de verbouwing. Tevens kan bepaald worden dat de wijzigingen aan het einde van huurovereenkomst ongedaan moeten worden gemaakt.       ▲

Vergoeding bij waardestijging

Bij het einde van de huurovereenkomst kunt u uw verhuurder om een vergoeding vragen voor de toegestane veranderingen die niet ongedaan gemaakt kunnen worden. Als de waarde van de woning is gestegen door deze veranderingen en uw verhuurder hiervoor geen compensatie biedt, kunt u een vergoeding afdwingen via de rechter.      ▲