Een goede buur is in veel gevallen beter dan een verre vriend, zo zullen veel mensen beamen. Het is dan ook niet alleen goed, maar ook verstandig, om de relatie met uw buren op een juiste manier in stand te houden. In sommige gevallen is het dan nodig om de verhouding tussen u en uw buren, en vooral tussen uw perceel en het perceel van uw buren, goed te regelen. Soms is het nodig dat uw buren gebruik maken van een deel van uw grond. Hoewel u eigenaar bent en dus in principe geen inbreuken op dit eigendom hoeft te tolereren, zullen buren uit moreel oogpunt over dit soort kwesties vaak het één en ander afspreken. Dit kan bijvoorbeeld door de verhoudingen juridisch goed te regelen. Veel mensen kiezen dan voor een erfdienstbaarheid.

Voorbeelden van erfdienstbaarheid

Eén van de meeste bekende vormen van de erfdienstbaarheid is wel het recht van overpad. Stelt u zich twee naast elkaar gelegen stukken grond (verder: percelen) voor. Het ene perceel is eigendom van boer A, het andere perceel van boer B. Het perceel van boer B bevindt zich echter achter het perceel van boer A. Om op zijn eigen perceel te kunnen komen, moet boer B gebruik maken van het perceel van boer A. Eigendom is het meest omvattende recht, wat betekent dat boer A in principe niet hoeft toe te staan dat boer B gebruik maakt van het perceel van boer A. In de meeste gevallen zullen beide boeren gelukkig afspraken maken over dit gebruik. Zij zouden in dat geval een erfdienstbaarheid kunnen vestigen, zodat boer B een recht van overpad krijgt en dus over het perceel van boer A mag lopen om bij zijn eigen stuk grond te komen.

Naast het hiervoor genoemde voorbeeld zijn er nog tal van andere vormen waarin de erfdienstbaarheid gegoten kan worden. Denk bijvoorbeeld aan een situatie in de stad. Vaak staan de huizen daar dicht op elkaar, waardoor buren veel met elkaar te maken krijgen. Het kan dan zo zijn dat C gebruik moet maken van de grond van D om bij de deur van zijn appartement te kunnen komen. Verder kan het geval zich voordoen dat de afvoer van regenwater van het perceel van X via het perceel van Y zal moeten lopen. Ook in deze twee situaties zou een erfdienstbaarheid kunnen worden gevestigd.

Wat is erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een erf, het dienende erf, ten bate van een ander erf, het heersende erf, is belast. De hiervoor genoemde woorden zijn afkomstig uit de wet en geven kort gezegd weer waar het bij de vestiging van een erfdienstbaarheid om draait. Het is de bedoeling dat de eigenaar van het dienende erf iets duldt van de eigenaar van het heersende erf. In het geval van boer A en boer B is boer A eigenaar van het dienende erf en boer B van het heersende erf. Boer A moet dulden dat boer B over zijn terrein loopt.

Het ontstaan van de erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of verjaring. Bij vestiging maken partijen zelf de afspraak om hun percelen te onderwerpen aan een erfdienstbaarheid. Dit kunnen de eigenaren van aan elkaar grenzende percelen doen door naar een notaris te gaan en daar een akte van vestiging op te laten maken. In deze akte staan de rechten en plichten die partijen jegens elkaar hebben. Wanneer de akte door beide partijen is ondertekend, moet de vestigingsakte worden ingeschreven in de openbare registers. Dit doet de notaris. Na inschrijving is de erfdienstbaarheid gevestigd.

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan zonder dat er een akte van vestiging is opgemaakt. Wanneer een persoon meer dan twintig jaar gebruik heeft gemaakt van een perceel dat niet aan hem in eigendom toebehoort, dan kan het zijn dat de erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring.

In het eerste geval zullen boer A en boer B moeten afspreken hoe zij de erfdienstbaarheid geregeld willen hebben. Het is verstandig om een advocaat in de arm te nemen die u inlicht over de juridische aspecten van deze vestiging. Als boer A en boer B het eens kunnen worden en goede afspraken hebben gemaakt, wordt de erfdienstbaarheid bij de notaris in een vestigingsakte opgenomen. Zoals gezegd zal de notaris de akte daarna inschrijven in de openbare registers.

Heeft boer B echter jarenlang het perceel van boer A zonder enig probleem mogen gebruiken, dan kan het dus zijn dat de erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan. Boer B heeft dan door deze verjaring recht om ook in de toekomst op dezelfde wijze gebruik te maken van het perceel van boer A.

De rechten en plichten bij erfdienstbaarheid

Wanneer een erfdienstbaarheid eenmaal is gevestigd of door verjaring is ontstaan, heeft men bepaalde rechten en plichten. De eigenaar van het dienende erf draagt de last om ten opzichte van het heersende erf iets te dulden of niet te doen. Dit betekent dat de eigenaar van het dienende erf een passieve rol speelt en dat deze eigenaar niet gedwongen kan worden om bepaalde handelingen te verrichten. Zo kan boer B boer A aan de hand van de erfdienstbaarheid wel verplichten hem op zijn land te dulden, maar boer B kan boer A niet verplichten zijn stuk grond aan boer B over te dragen.

Hoewel de eigenaar van het heersende erf de eigenaar van het dienende erf niet kan dwingen om iets ‘te doen’, kunnen partijen in de akte van vestiging wel afspreken dat er bepaalde nevenverplichtingen moeten worden uitgevoerd wanneer deze verplichtingen noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van de erfdienstbaarheid. Dit kan het geval zijn wanneer boer B een brug nodig heeft om van het land van boer A op zijn eigen land te kunnen komen. In dat geval kunnen partijen afspreken dat er een brug moet worden gebouwd.

Soms gaat een verplichting zo ver dat deze verplichting behoort tot de inhoud van de erfdienstbaarheid. Dit kan volgens de wet alleen wanneer het om een verplichting gaat tot onderhoud van de erfdienstbaarheid of tot onderhoud van gebouwen, werken of beplanting op de erfdienstbaarheid.

Bovendien kan het zijn dat de eigenaar van het dienende erf een bepaalde onkostenvergoeding wil voor de gevestigde erfdienstbaarheid. Dit wordt wel de retributie genoemd. Partijen kunnen ervoor kiezen om deze retributie deel te laten uitmaken van de erfdienstbaarheid.

De eigenaar van het heersend erf is verplicht de erfdienstbaarheid op de minst bezwaarlijke manier uit te oefenen. Daartegenover staat dat de eigenaar van het dienende erf geen afbreuk mag doen aan het recht van de eigenaar van het heersende erf.

Gevolgen van de erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een zogenaamd beperkt recht. Het is een recht dat is afgeleid van het alles omvattende eigendomsrecht. Dit brengt met zich mee dat het een vrij sterk recht is. Zo zal de erfdienstbaarheid blijven bestaan wanneer boer A besluit zijn land te verkopen. Degene die het perceel van boer A koopt zal ook moeten dulden dat boer B zijn land betreedt. Ook wanneer boer B zelf zijn land aan een ander verkoopt, blijft de erfdienstbaarheid bestaan.

Wanneer de hiervoor genoemde rechten en plichten bij de inhoud van de erfdienstbaarheid horen, zullen ook deze mee over gaan op een nieuwe eigenaar. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat boer B zijn land verkoopt aan boer C. Stel dat boer A en boer B bij de vestiging van de erfdienstbaarheid hebben afgesproken dat boer B aan boer A een bedrag van vijftig euro per maand aan retributie betaalt. Is deze retributie een onderdeel van de erfdienstbaarheid, dan zal boer C ook aan boer A een retributie van vijftig euro per maand verschuldigd zijn.       ▲