In geval een huurder beroep doet op onvoorziene omstandigheden kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen.
Bij de huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte komen partijen de huurprijs van de middenstandsbedrijfsruimte overeen. De huurprijs is in principe “vrij”. Na vijf jaar kan wijziging van de huurprijs worden gevraagd aan de rechter. Het huurrecht kent feitelijk geen andere mogelijkheid tot het wijzigen van de overeenkomst.
Wel is er een algemene regeling in het Burgerlijk Wetboek die de rechter de mogelijkheid biedt tot ontbinding of aanpassing van overeenkomsten over te gaan. Er moeten zich dan omstandigheden voordoen “welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. Men spreekt wel van onvoorziene omstandigheden. In de rechtspraak is geoordeeld, wegens het ingrijpende karakter van de regeling, dat deze door de rechter terughoudend dient te worden toegepast.
Onlangs heeft het Kantongerecht Amsterdam voor het eerst een beroep op onvoorziene omstandigheden in een huurzaak gehonoreerd. De huurder werd door de verhuurder aangesproken wegens achterstallige huurbetalingen. Als verweer tegen de vordering gaf de huurder aan dat zich na het sluiten van de overeenkomst omstandigheden hadden voorgedaan die verlaging van de huurprijs rechtvaardigde. In het winkelcentrum waar de huurder zijn winkel huurde, was inmiddels sprake van langdurige leegstand en was voorts het winkelcentrum veranderd in een horecacentrum. Een omzetdaling van de huurder was het gevolg. De rechter gaf de huurder gelijk en verlaagde de huurprijs (dus buiten de partijafspraken om!) stapsgewijs met 15% respectievelijk 30% over de afgelopen twee jaar. Daarnaast verkortte de rechter de contractduur van de overeenkomst van 5 naar 3 jaar en de overeengekomen opzegtermijn van tenminste 12 maanden naar 6 maanden. De verhuurder had het nakijken.
Het voorafgaande houdt geenszins in dat de huurders en masse bij het minste of geringste huurverlaging verkrijgen. Wel geldt voor alle contractspartijen dat er zich altijd omstandigheden voor kunnen doen die bij de aanvang van de overeenkomst niet te voorzien waren. Het is dan een veilig idee dat een rechter in staat is de gesloten overeenkomst aan te passen aan de gewijzigde situatie, mits u alert genoeg bent een beroep te doen op deze onvoorziene omstandigheden-regeling.
december 1997