Wat moet u doen als de huurders van uw pand op een dag weigeren huur te betalen wegens een aantal gebreken aan het pand. Zij vinden dat hun woongenot zo sterk is afgenomen, dat u geen recht heeft op de huurpenningen totdat de gebreken zijn hersteld, en bij gebreke waarvan zij de huur opzeggen. Is dit terecht?
Als hoofdregel geldt dat het door de huurder gehanteerde middel in zwaarte moet overeenstemmen met de tekortkomingen van de zijde van de verhuurder, die voor gebreken heeft in te staan. Allereerst dient er sprake te zijn van een gebrek aan het gehuurde, waarbij bedacht moet worden dat niet ieder gebrek een omstandigheid is die opschorting rechtvaardigt. Het moet dus gaan om een gebrek dat het gebruik van het gehuurde hindert. Een zwaar lekkend dak of een langdurig niet werkende verwarming in de winter is natuurlijk iets heel anders dan wat afbladderende verf op het balkon. Alvorens bedragen in te houden moet de huurder een waarschuwing geven om de verhuurder in staat te stellen het gebrek te verhelpen.
De waarschuwing vervangt de gebruikelijke ingebrekestelling. Is er sprake van een gebrek dat bewoning feitelijk onmogelijk maakt, dan is opschorting van de totale huur in afwachting van gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst op haar plaats.
Wat te doen?
Wat staat u te doen wanneer u te maken krijgt met een huurder die naar uw mening ten onrechte huur inhoudt? Als de huurder niet naar de rechter stapt voor een gehele of gedeeltelijke ontbinding, dan kunt u het beste een incassoprocedure beginnen, al dan niet in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. U kunt dan stellen dat het door de huurder gekozen middel te zwaar is. Zeker bij volledige niet-betaling is dit een kansrijke weg. Dezelfde redenering kunt u als verweer in een door de huurder gestarte procedure voeren. De huurder kan bij zeer ernstige gebreken de huur volledig opschorten, maar in de praktijk zijn weinig gevallen zo ernstig dat helemaal niet betalen op zijn plaats is. Zijn de gebreken van minder ernstige aard, dan moet de inhouding in overeenstemming zijn met de derving van huurgenot.
mei 2000