Een grootschalig bouwproject heeft al een tijdje uw aandacht. Een projectontwikkelaar laat een groot appartementencomplex bij u in de buurt helemaal verbouwen en opnieuw inrichten. U heeft belangstelling voor één van de appartementen en besluit contact op te nemen met de projectontwikkelaar. Hij vertelt u dat er maarliefst dertig nieuwe appartementen worden gebouwd en dat voor een zeer aantrekkelijke prijs. U koopt een appartement op de derde verdieping: met uitzicht op zee. Wanneer het appartementencomplex enkele maanden later klaar is, doet u uw intreden in uw nieuwe woning. Dan wordt u plots geconfronteerd met een voor u onbekend feit: u bent lid van de vereniging van eigenaars, de VvE. U vraagt zich nu af welke verplichtingen – en nog belangrijker – welke rechten dit lidmaatschap met zich meebrengt en wat uw rol is binnen deze vereniging.

De vereniging van eigenaars

Een appartementseigenaar is volgens art. 5:119 lid 5 Burgerlijke Wetboek gerechtigd tot een appartementsrecht. Dit betekent dat de eigenaar van een appartement de beschikking heeft over een aan hem toebehorend gedeelte van een gebouw. Dit is het privégedeelte. De appartementseigenaar heeft het recht om dit gedeelte buiten alle andere eigenaren om te gebruiken. Naast een aantal privégedeelten bevinden zich in een gebouw dat is opgesplitst in appartementsrechten vaak delen die zijn bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik. Elke appartementseigenaar heeft ook het recht om deze gedeelten te gebruiken. Regels over het gebruik en het beheer van zowel de privégedeelten als de gemeenschappelijke gedeelten bevinden zich in de wet, de splitsingsakte, het reglement en eventueel in de statuten.

Bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten moet een akte van splitsing worden opgemaakt. De wet schrijft verder voor dat bij de splitsingsakte een splitsingsreglement hoort. In dit reglement moet de oprichting van een vereniging van eigenaars (hierna: VvE) zijn geregeld. Deze bijzondere vereniging is een rechtspersoon in de zin van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De rechtspersoonlijkheid van een VvE ontstaat op het moment waarop de splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers. Zie verder over de splitsing van een complex in appartementsrechten het artikel over de splitsing. Na het ontstaan van de vereniging moet een bestuur worden gevormd. Over het algemeen is er één bestuurder, in de statuten van de vereniging kan dit echter anders zijn bepaald.

Rechten en plichten van de appartementseigenaar

De VvE beheert de gemeenschap (dus de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw) en vertegenwoordigt de belangen van alle appartementseigenaren. Alle gerechtigden tot een appartementsrecht moeten namelijk vrij gebruik kunnen maken van de rechten die de wet verbindt aan het in eigendom hebben van een appartement. Hiernaast ziet de VvE toe op de naleving van de verplichtingen die elke appartementseigenaar heeft op grond van de wet of het reglement.

Als appartementseigenaar heeft u kort gezegd recht op het volgende:

1. De mede-eigendom van een bepaalde onroerende zaak (uw appartementsrecht).
2. Het exclusieve recht om het aan u toebehorend gedeelte van de desbetreffende onroerende zaak naar eigen inzicht te gebruiken.
3. Het gezamenlijk gebruik van de in de onroerende zaak aanwezige gemeenschappelijke ruimten.
4. Het stemrecht in de vergadering van eigenaars.

Een appartementseigenaar heeft de volgende plichten:

1. Een lidmaatschap van de VvE.
2. Het naleven van de regels uit de statuten, de splitsingsakte en het reglement.
3. Het naleven van de door de VvE genomen besluiten.
4. Het delen in de maandelijkse servicekosten.

Wanneer een persoon eenmaal gerechtigd is tot een appartementsrecht is hij op grond van art. 5:125 lid 2 Burgerlijk Wetboek van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars. De eigenaar van een appartement heeft dus geen keuze, hij is verplicht om het lidmaatschap van de VvE te aanvaarden.

De VVE en besluiten

Eens in de zoveel tijd moet de VvE vergaderen. Elke appartementseigenaar mag deelnemen aan deze vergaderingen en heeft daarbij het recht om te stemmen over besluiten die de VvE wil gaan nemen. Een vergadering wordt geleid door een voorzitter afkomstig uit het midden van de leden van de VvE. Alleen de voorzitter en het bestuur hebben de bevoegdheid om de VvE bijeen te roepen voor een vergadering. Tijdens de vergadering wordt het reilen en zeilen van de vereniging besproken. Daarnaast kan de VvE besluiten nemen over zaken die noch in het reglement noch in de wet geregeld zijn. De besluitvorming door de VvE valt zowel onder het regime van boek 2 als onder de specifieke bepalingen in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een besluit moet dan in de regel worden aangenomen met een volstrekte meerderheid van stemmen (dus de helft van de stemmen plus één). In sommige, door de wet geregelde gevallen, mag de VvE een besluit alleen goedkeuren wanneer zij is aangenomen met een meerderheid van 2/3 van de stemmen. Is een besluit eenmaal genomen, dan zijn alle appartementseigenaren verplicht om mee te werken aan de uitvoering van dit besluit.

In sommige gevallen kan een besluit in strijd zijn met wettelijke of statutaire bepalingen die gaan over de totstandkoming van besluiten. Wanneer deze situatie zich voordoet, kan het besluit door de kantonrechter worden vernietigd. Eén van de appartementseigenaren kan een verzoek tot vernietiging zelf indienen bij de rechtbank. Dit moet wel gebeuren voordat een maand is verstreken nadat de verzoeker bekend is geworden dat er een besluit is genomen. Is een besluit in strijd met de wet of de statuten, dan is het nietig. Het besluit is dan vanaf het moment dat het genomen is niet geldig. Als laatste kan de rechter een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid vernietigen.

Geldig besluit VVE?

Keren wij terug naar de situatie uit de inleiding. U woont ondertussen enkele maanden in uw appartement. Op enig moment krijgt u een uitnodiging om een vergadering van de VvE bij te wonen. Alle honderd appartementseigenaren zijn die dag aanwezig. Tijdens de vergadering staat men lang stil bij de hoogte van de servicekosten die elke appartementseigenaar zal moeten betalen. Uiteindelijk neemt de VvE een besluit en worden de servicekosten vastgelegd. Na afloop van de vergadering bedenkt u zich dat met slechts negenenveertig van de honderd stemmen het besluit is aangenomen. Een volstrekte meerderheid is dus niet gehaald. Is dit besluit nu vernietigbaar of nietig?

In dit geval is er feitelijk helemaal geen besluit genomen. Omdat er geen volstrekte meerderheid is gehaald tijdens de stemming, is het besluit niet tot stand gekomen. In deze situatie betekent dit dat het besluit nietig is.

▲