In de jaren vijftig van de vorige eeuw brengt de overheid een wet uit die het mogelijk maakt om de eigendom van één gebouw op te splitsen in meerdere appartementen. Deze wet zorgt ervoor dat elk appartement afzonderlijk aan een persoon of instelling verkocht kan worden. In juridische zin deelt de eigenaar van het gebouw zijn eigendom dus op in allemaal kleine stukjes. Ieder stukje is te beschouwen als een appartementsrecht. Met andere woorden: de eigenaar kan zijn gebouw opsplitsen in appartementsrechten. Wanneer u een appartement uit het gebouw koopt, krijgt u een appartementsrecht en dus een aandeel in de eigendom van het gebouw.

Het appartementsrecht is een zakelijk recht en heeft een plaats gekregen in boek 5 van ons Burgerlijk Wetboek. Veel mensen denken dat het appartementsrecht een beperkt recht is. Bij een beperkt recht spreekt men over een moederrecht en een dochterrecht. Het moederrecht is het recht op eigendom (het meest omvattende recht), het dochterrecht is een recht dat is afgeleid van het moederrecht. Beperkte rechten zijn bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfdienstbaarheid en erfpacht. Het appartementsrecht is geen beperkt zakelijk recht omdat elk appartementsrecht een deel van het eigendomsrecht op een gebouw is. We spreken dus wel degelijk over eigendom en dus niet over een afgeleide daarvan. Dit gegeven is van belang bij de bespreking van het hoofdonderwerp van dit artikel: de splitsing van een gebouw in appartementsrechten.

De splitsing

Bij het opsplitsen van een gebouw in appartementsrechten komen een aantal juridische vragen aan de orde. Allereerst is de vraag wat we kunnen splitsen in appartementsrechten. Dit zijn alleen onroerende zaken als gebouwen en grond. Een roerende zaak, zoals een auto, kan niet gesplitst worden. Als tweede moet men bij een splitsing kijken wie bevoegd is om een gebouw in appartementsrechten te verdelen. Dat is natuurlijk de eigenaar van het gebouw of de grond. Hiernaast kunnen ook de erfpachter en de opstaller een gebouw opsplitsen. Wel heeft de opstaller of de erfpachter in dit geval toestemming nodig van de eigenaar van het gebouw. Ook de persoon die één of meer appartementsrechten in handen heeft, kan deze appartementsrechten opnieuw splitsen. Dit heet ondersplitsing.

Een derde vraag is hoe een splitsing van een gebouw tot stand kan komen.  Een splitsing kan alleen plaatsvinden wanneer dit op een juridisch correcte wijze gebeurt. Dit betekent dat de notaris een authentieke akte op moet maken. Dit noemt men wel de splitsingsakte. Hierin staan alle details van de splitsing. Na het opmaken van de akte dient de notaris deze in te schrijven in de openbare registers. Pas na deze laatste handeling is de splitsing officieel. Bij de splitsingsakte moet men een splitsingstekening inleveren waarop gedetailleerd is aangegeven welke gedeelten van het gebouw als afzonderlijke delen zijn te beschouwen. Ook moeten de gedeelten die bestemd zijn om als gemeenschappelijk deel te dienen worden aangegeven. Verder is het de bedoeling dat er een splitsingsreglement in de splitsingsakte komt met daarin regels over de exploitatie van het gebouw en het gebruik van de privé-gedeelten.

Het splitsingsreglement bevat vele regelingen en is lastig op te maken. Om die reden bestaan er modelreglementen die zijn opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging. Het modelreglement is een standaard document met de meest gangbare regels die men gebruikt bij het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Om enige houvast te bieden, bepaalt de wet welke regels er wel en welke er niet in het splitsingsreglement moeten worden opgenomen. Zo moet het reglement bijvoorbeeld een regeling hebben over het gebruik, beheer en onderhoud van delen van het gebouw die gemeenschappelijk zijn.

De gevolgen van de splitsing

Na de splitsing bestaat het gebouw dus uit verschillende aandelen die elk afzonderlijk kunnen worden verkocht. In principe is elk aandeel in het gebouw gelijk. In de meeste gevallen zal elk aandeel één appartement zijn en dus één appartementsrecht. Zijn de aandelen in het gebouw echter niet allemaal gelijk aan elkaar, dan moet men in de splitsingsakte de reden voor deze ongelijke verdeling opnemen. De gelijkheid van de aandelen in het gebouw bekijkt men door het vloeroppervlak van elk appartement op te meten. Een ongelijke verdeling van de totaal oppervlak van het gebouw kan leiden tot een andere verhouding in de Vereniging van Eigenaars en in de verdeling van de totale kosten.

Een vergunning om te mogen splitsen?

Hoewel het appartementsrecht onderdeel is van het privaatrecht, kan het zijn dat de overheid zich op grond van de Huisvestingswet mengt in de beslissing om een gebouw te splitsen. In sommige gevallen kan de overheid bepalen dat voordat men mag overgaan tot de splitsing een vergunning moet worden aangevraagd. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor wanneer het te splitsen gebouw behoort tot een door de overheid aangewezen groep gebouwen die niet gesplitst mogen worden zonder vergunning. Op deze wijze kan de overheid enige invloed uitoefenen op bijvoorbeeld de splitsing van een heel oud gebouw. De staat van onderhoud van dit gebouw kan een reden zijn om geen vergunning af te geven. Bij de splitsingsakte moet een notaris altijd aangeven of een vergunning wel of niet vereist was en of deze vergunning wel of niet is verkregen.   ▲