Beëindiging van huur van woonruimte

De verhuur van woonruimten kan alleen beëindigd op de daarvoor in de wet genoemde wijzen.

wederzijds goedvinden (art. 7:271 lid 8 BW). Een beding dat de huur zonder opzegging eindigt of voorwaarden aan de wettelijke opzegvereisten verbindt, is nietig. Verhuurder en huurder mogen wel overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaald moment zal eindigen, zonder opzegging of andere of de opzegregels in acht te nemen. Dit kan echter alleen niet in de huurovereenkomst zelf worden bedongen.
eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder. Bij huur van woonruimten is voor zowel overeenkomsten voor bepaalde als onbepaalde tijd altijd opzegging vereist.
ontbinden bij tekortschieten in de nakoming de huurverplichtingen. De verhuurder heeft daarbij echter altijd een vonnis van de kantonrechter nodig. De huurder kan wel door een schriftelijke mededeling tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan, maar loopt dan de kans dat de verhuurder via de kantonrechter schadevergoeding of huurbetaling eist, indien de ontbinding zonder voldoende gronden door de huurder is uitgesproken en de huurovereenkomst dus nog altijd doorloopt.

Bij wanbetaling van de huurder of een andere (ernstige) tekortkoming kan de verhuurder is in kortgeding de ontruiming te vorderen. De verhuurder moet wel aantonen dat de huurder (ernstig) tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Een bevel tot ontruiming kan derhalve bij voorlopige voorziening worden uitgesproken, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Het is niet mogelijk daarbij tevens de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit kan alleen de gewone rechter, niet in kort geding.

Zowel de opzegregels als de ontbindingsregels zijn van dwingend recht, in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken.

Dringend eigen gebruik van verhuurde woonruimte

Dringend eigen gebruik van verhuurde woonruimte

De verhuurder kan de huurovereenkomst van een woning slechts opzegging op grond van zes in de wet opgenomen gronden. Dringend eigen gebruik is één van deze gronden (artikel 7:274 lid 1 sub c BW)

“ Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt de huurder met uitzondering van de huurder bedoeld in lid 4 andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Een andere grondslag voor opzegging bestaat indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken of renovatie van de woonruimte, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding

Indien de huurder niet akkoord is met de beëindiging van de huurovereenkomst op een van voornoemde gronden zal de verhuurder dat moeten vorderen bij de kantonrechter. Indien de rechter de vordering toewijst, kan de huurder in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

De rechter stelling aan de hand van alle omstandigheden van het geval de hoogte van deze verhuis- en inrichtingskosten vast. Bij een beëindiging op grond van renovatie, dan wel verwezenlijking van een bestemmingsplan bepaalt de wet dat de de huurder altijd recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Gaat het daarbij om huur van zelfstandige woningen, woonwagens of standplaatsen, dan geldt er een minimumvergoeding. Deze minimumvergoeding wordt vastgesteld bij ministeriële regeling en bedraagt per 12 maart 2016 € 5.892.

Evaluatie van het nieuwe ontslagrecht

Het nieuwe ontslagrecht is nu ruim een jaar geleden in werking getreden. Heel voorzichtig kunnen er uit de rechtspraak van de laatste maanden conclusies worden getrokken. Eén van deze conclusies is dat het aantal afwijzingen van verzoeken van de werkgever om de arbeidsovereenkomst te beëindigen sterk is toegenomen. De in dit verband genoemde percentages naar aanleiding van verrichte onderzoeken variëren nogal. Het percentage afgewezen ontbindingsverzoeken lijkt rond de 25% te liggen. Zelfs worden percentages van 30% genoemd. En dat is veel; heel veel! In het oude ontslagrecht lag dat percentage namelijk onder de 10%.

In het ‘oude’ ontslagrecht moest er sprake zijn van een gewichtige reden om tot beëindiging te kunnen overgaan. Een rechter kon flexibel omgaan met de invulling van dat begrip. Was er aan de zijde van de werkgever sprake van een (te) “dun” ontslagdossier kon de rechter toch oordelen dat partijen niet meer door één deur konden (een vruchtbare voorzetting van de samenwerking was dus niet meer mogelijk, zo werd er dan gezegd), maar kon de rechter de werknemer aan de andere kant wel tegemoetkomen door een hoge(re) beëindigingsvergoeding aan de werknemer toe te kennen. Aan deze flexibiliteit van de rechter is nu volledig een einde gekomen. De wet somt nu limitatief de ontslaggronden op.

Het ontslagdossier moet nu dusdanig compleet zijn dat volledig aan alle eisen van de specifieke ontslaggrond waarop de werkgever zich beroept wordt voldaan. En in de vorming van een goed ontslagdossier worden door werkgevers erg veel (onnodige) fouten gemaakt. Een beetje verstoorde arbeidsverhouding en een beetje onvoldoende functioneren leiden nu niet meer tot ontbinding, terwijl dat vroeger vaak wel lukte. ‘Samentelling’ van ontslaggronden is dus niet meer mogelijk.

De werkgever zal de werknemer bij een afwijzing van het ontslagverzoek moeten terugnemen met alle nadelige gevolgen van dien op de werkvloer. Misschien kan hij nog wel een ‘deal’ sluiten met de werknemer, maar veelal zal de werkgever de portemonnee dan echt moeten trekken wil hij de werknemer over de streep kunnen trekken.

Al met al is het nieuwe ontslagrecht dus behoorlijk veranderd en dient u als werkgever veel meer effort te steken in het opbouwen van een goed dossier.

Bron: Actuele artikelen

Onderzoek: artikel 12-procedure duurt vaak te lang

Een artikel 12-procedure, waarmee het gerechtshof het Openbaar Ministerie(OM) de opdracht kan geven een misdrijf toch te vervolgen, duurt vaak langer dan de 6 maanden die betrokken instanties voor ogen hebben. Dit komt vooral door de complexiteit van de procedure, maar ook omdat tijdens de procedure verschillende organisaties van elkaar afhankelijk zijn en op elkaar zitten te wachten. Tot deze conclusies komen onderzoekers van het Montaigne Onderzoekscentrum in een onlangs verschenen onderzoek (uu.nl)U verlaat Rechtspraak.nl.

Omdat het gerechtshof het ‘eindstation’ van de procedure is, worden daar volgens de onderzoekers de problemen met de procedure duidelijk zichtbaar. Zo kunnen bijvoorbeeld geplande zittingen niet doorgaan omdat nog niet alle benodigde informatie is aangeleverd bij het hof.

Vervolging

Als het OM besluit een misdrijf niet te vervolgen, kunnen direct belanghebbenden (zoals bijvoorbeeld het slachtoffer of nabestaanden) hierover een klacht indienen bij het gerechtshof. Dit wordt een artikel 12-procedure genoemd, naar het wetsartikel waarmee de procedure wordt geregeld. Als hof vindt dat de belanghebbende gelijk heeft, kan het OM worden opgedragen toch te vervolgen.

De onderzochte procedure is de enige manier waarop belanghebbenden iets tegen een beslissing van het OM om niet (verder) te vervolgen kunnen doen. De procedure vervult dus een belangrijke controlefunctie op het werk van de overheid. Dit wordt ook gevoeld door professionals, zoals advocaten, officieren van justitie en rechters. Ze beschouwen de procedure niet alleen als een noodzakelijke controle op het OM, maar ook als belangrijk voor de acceptatie en legitimatie van het Nederlands rechtssysteem – mensen en organisaties kunnen ervaren dat de overheid niet ongecontroleerd beslissingen kan nemen.

Ervaringen

De onderzoekers vroegen ook aan mensen waarom ze een artikel 12-procedure wilden starten. Het blijkt dat het verlangen naar een rechtvaardige behandeling een belangrijke reden is. Dat is vaak nog belangrijker dan de uiteindelijke vraag of ze een zaak winnen of verliezen. Ook is gemeten hoe rechtvaardig deze mensen zich behandeld voelden door de politie, het OM en het gerechtshof. Hierbij valt op dat mensen die een lage ‘procedurele rechtvaardigheid’ ervaren, lage rapportcijfers geven aan deze instanties en het strafrechtsysteem in het algemeen. Het gaat hierbij om de mate van rechtvaardigheid die wordt ervaren tijdens het verloop van een zaak, dit ten opzichte van ‘uitkomstrechtvaardigheid’ waar vooral de uitkomst van een zaak belangrijk is. Mensen die een hoge procedurele rechtvaardigheid ervaren, geven relatief hogere cijfers. Over de hele linie zijn de rapportcijfers laag, waarbij rechters het minst slecht worden beoordeeld (zie afbeelding).

De onderzoekers plaatsen wel de kanttekening dat bij dit onderdeel het aantal betrokkenen dat de vragenlijsten invulde, erg laag was. Dit kan van invloed zijn op de representativiteit van dit deel van het onderzoek.

Bron: Rechtspraak

Advocaten.nl introduceert de Advocaten chatbox

Chat direct met een advocaat

Rechtzoekenden zoeken steeds vaker ad hoc juridisch advies, zonder een advocaat te bezoeken. Door gebruik van internet, email, social media en smartphone vallen de drempels voor hoogwaardige dienstverlening weg.

Ondernemers en particulieren hebben steeds meer behoefte aan een snel juridisch antwoord, zonder alle plichtplegingen van het maken van afspraken, reizen en gesprekken. Advocaten.nl speelt in op deze toenemende vraag door een online spreekuur te houden via de advocaten Chatbox.

Nu nog beperkt in openingstijden en rechtsgebieden. Kijk hier voor meer informatie.

Cybercriminaliteit: lage pakkans

Weinig aangiftes, lage pakkans, milde straffen

Hoewel cybercrime inmiddels een alledaags verschijnsel is geworden, is de aanpak daarvan onder de maat. Dat schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in een risicoanalyse.

De pakkans en de straffen zijn te laag, terwijl de opbrengsten toenemen, vooral bij misdrijven als phishing (vervalste e-mails) en ransomware (waarbij een geïnfecteerde organisatie of persoon losgeld moet betalen om bij de eigen bestanden te kunnen). Vorig jaar werd 11 procent van de Nederlanders slachtoffer van een of andere vorm van cybercrime. Lees verder “Cybercriminaliteit: lage pakkans”

Geen aanvaarding na aanbod, toch overeenkomst?

Gevolgen van te late aanvaarding overeenkomst

Als een aanbod te laat aanvaard wordt, komt de overeenkomst alleen op basis van art. 6:223 BW tot stand wanneer het de aanvaardende partij niet duidelijk was of hoefde te zijn, dat deze aanvaarding te laat was.

Feiten en procesverloop

De exploitant van een eenmanszaak in dameskleding [A] (hierna: de winkelier) werd in oktober 2008 benaderd door [B] (hierna: de lessor) om een lcd-scherm voor reclamedoeleinden in haar winkel te plaatsen. Door de lessor is haar een aanvraag voor een lease-overeenkomst verstrekt, die zij heeft ondertekend. Hierin stond dat zij aan dit aanbod (deze aanvraag) vier weken lang gebonden zou blijven. Bij aflevering van het lcd-scherm ondertekende zij de afgiftebevestiging, waarin stond dat hierbij – voor zover nog niet geaccepteerd – de lease-aanvraag opnieuw werd ingediend, aan welk aanbod zij nog drie weken gebonden zou blijven. Lees verder “Geen aanvaarding na aanbod, toch overeenkomst?”

Herstel arbeidsovereenkomst na ontslag via UVW

Herstel arbeidsovereenkomst na beroep kantonrechter

Het verzoek tot herstel van de arbeidsovereenkomst wordt toegewezen. Anders dan het UWV heeft geoordeeld, is de financiële noodzaak voor het verval van de functie onvoldoende onderbouwd. Geen veroordeling tot herstel met terugwerkende kracht.

Feiten
Werknemer is doofblind en heeft een Wajong-status. De stichting heeft het UWV toestemming verzocht om de arbeidsovereenkomst met werknemer op te mogen zeggen wegens bedrijfseconomische redenen. Het UWV heeft daartoe toestemming verleend. De stichting heeft de arbeidsovereenkomst op 22 september 2015 opgezegd tegen 1 november 2015. De stichting heeft aan werknemer de transitievergoeding betaald.

Verzoek
Werknemer verzoekt de kantonrechter om de stichting te veroordelen om de arbeidsovereenkomst te herstellen en verzoekt daarbij om te bepalen dat als ingangsdatum van de arbeidsovereenkomst 1 november 2015 zal gelden.

Lees verder “Herstel arbeidsovereenkomst na ontslag via UVW”

pandhouder houdt voorrang op fiscus

Executerende pandhouder met boedelvordering blijft curator en de fiscus voor

Een boedelschuldeiser die ook een pandrecht heeft op bodemzaken, mag zijn pandrecht op die bodemzaken in beginsel uitwinnen ongeacht het bodemvoorrecht van de belastingdienst en de boedelvordering van de curator.

De preferente vordering van de belastingdienst concurreert immers niet met de boedelvordering, en het recht op parate executie van de pandhouder maakt dat geen omslag van de faillissementskosten verplicht is. Lees verder “pandhouder houdt voorrang op fiscus”

Minister in gesprek over ontslagvergoeding

Ontslagvergoeding te laag? Dan geen ontslag

Rechters lijken soms een ontslagaanvraag van een werkgever af te wijzen omdat ze de ontslagvergoeding (transitievergoeding) vinden. Dat is niet de bedoeling, aldus minister Lodewijk Asscher (Sociale Zaken). Hij gaat hierover in gesprek met de rechters.

Asscher kondigde donderdag overleg aan met de Raad voor de Rechtspraak. Dat is het bestuur van de meeste rechtsprekende organisaties.

Volgens Asscher kunnen rechters over het algemeen goed uit de voeten met het versoepelde ontslagrecht in de Wet Werk en Zekerheid (WWZ), die vrijdag één jaar van kracht is. De wijziging van het ontslagrecht lijkt te doen wat is beoogd, vindt de minister. Namelijk dat een ontslag zorgvuldiger, eerlijker en sneller verloopt. Ook wordt een contract vaker met wederzijds goedvinden beëindigd. “Ook dat was beoogd, minder naar de rechter”, aldus Asscher. Lees verder “Minister in gesprek over ontslagvergoeding”