Beëindiging van huur van woonruimte

De verhuur van woonruimten kan alleen beëindigd op de daarvoor in de wet genoemde wijzen.

wederzijds goedvinden (art. 7:271 lid 8 BW). Een beding dat de huur zonder opzegging eindigt of voorwaarden aan de wettelijke opzegvereisten verbindt, is nietig. Verhuurder en huurder mogen wel overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaald moment zal eindigen, zonder opzegging of andere of de opzegregels in acht te nemen. Dit kan echter alleen niet in de huurovereenkomst zelf worden bedongen.
eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder. Bij huur van woonruimten is voor zowel overeenkomsten voor bepaalde als onbepaalde tijd altijd opzegging vereist.
ontbinden bij tekortschieten in de nakoming de huurverplichtingen. De verhuurder heeft daarbij echter altijd een vonnis van de kantonrechter nodig. De huurder kan wel door een schriftelijke mededeling tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan, maar loopt dan de kans dat de verhuurder via de kantonrechter schadevergoeding of huurbetaling eist, indien de ontbinding zonder voldoende gronden door de huurder is uitgesproken en de huurovereenkomst dus nog altijd doorloopt.

Bij wanbetaling van de huurder of een andere (ernstige) tekortkoming kan de verhuurder is in kortgeding de ontruiming te vorderen. De verhuurder moet wel aantonen dat de huurder (ernstig) tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Een bevel tot ontruiming kan derhalve bij voorlopige voorziening worden uitgesproken, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Het is niet mogelijk daarbij tevens de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit kan alleen de gewone rechter, niet in kort geding.

Zowel de opzegregels als de ontbindingsregels zijn van dwingend recht, in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken.

Dringend eigen gebruik van verhuurde woonruimte

Dringend eigen gebruik van verhuurde woonruimte

De verhuurder kan de huurovereenkomst van een woning slechts opzegging op grond van zes in de wet opgenomen gronden. Dringend eigen gebruik is één van deze gronden (artikel 7:274 lid 1 sub c BW)

“ Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt de huurder met uitzondering van de huurder bedoeld in lid 4 andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Een andere grondslag voor opzegging bestaat indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken of renovatie van de woonruimte, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding

Indien de huurder niet akkoord is met de beëindiging van de huurovereenkomst op een van voornoemde gronden zal de verhuurder dat moeten vorderen bij de kantonrechter. Indien de rechter de vordering toewijst, kan de huurder in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

De rechter stelling aan de hand van alle omstandigheden van het geval de hoogte van deze verhuis- en inrichtingskosten vast. Bij een beëindiging op grond van renovatie, dan wel verwezenlijking van een bestemmingsplan bepaalt de wet dat de de huurder altijd recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Gaat het daarbij om huur van zelfstandige woningen, woonwagens of standplaatsen, dan geldt er een minimumvergoeding. Deze minimumvergoeding wordt vastgesteld bij ministeriële regeling en bedraagt per 12 maart 2016 € 5.892.

Wet doorstroming huurmarkt aanvaard

Wet bevorderd flexibiliteit huurmarkt

De Eerste Kamer heeft onlangs gedebatteerd met minister Blok (Wonen en Rijksdienst) over de Wet doorstroming huurmarkt. Aan het einde van het debat werd het wetsvoorstel aanvaard. De fracties van SGP, CU, VVD, PVDA, CDA, D66 stemden voor. De fracties van SP, PvdD, PVV en GroenLinks stemden tegen.

Afwezig waren de fracties van de OSF en 50 PLUS. Op dinsdag 19 april wordt over een door senator Köhler ingediende motie gestemd. Lees verder “Wet doorstroming huurmarkt aanvaard”

Raad van State verlaagt onderverhuurboete

De Raad van State heeft de sanctie van €12.000 verlaagd naar €3000. De standaardboete is niet altijd onevenredig hoog, omdat een urgent maatschappelijk probleem wordt aangepakt en de hoge boete een afschrikwekkend effect heeft, aldus de hoogste bestuursrechters van ons land.

De rechters verwijten het de gemeente Amsterdam echter dat ze niet hebben gekeken of het een particulier was die illegaal onderverhuurde of een bedrijf, en of er financieel voordeel uit het onderverhuren is gehaald. Dat onderscheid wordt bij een sociale huurwoning wel gemaakt, maar deze zaak ging over een huurwoning in de vrije sector. De gemeente heeft niet kunnen motiveren waarom het nu geen onderscheid maakt, stelt de Raad van State.

De man die zijn woning onderverhuurde handelde niet bedrijfsmatig en heeft ook geen financieel voordeel gehad. Daarom krijgt hij dezelfde boete als wanneer zijn huurwoning in de sociale sector zou vallen. ▲

bron: Telegraaf.nl

Alleen senioren in onze flat toegestaan

Bijzondere voorwaarden in splitsingsakte of Huishoudelijk Reglement

In een uitspraak van 24 november jl. kwam diezelfde juridische achtergrond naar voren in een geschil bij een zogeheten seniorenflat. Dat is een gebouw met appartementen die bedoeld zijn voor ouderen. In dit geval 50-plussers zonder kinderen. Die leeftijdsgrens was althans vastgelegd in het huishoudelijk reglement.

Een woningcorporatie bezat in dat complex diverse woningen en was (kennelijk) van mening dat deze dwingende grens het moeilijk(er) maakte om haar bezit te verhuren. Of er zoveel jonge mensen naar deze regio waren verhuisd of dat er gewoon minder senioren in die flat wilde wonen, komt niet helemaal uit de verf, maar zo iets zal waarschijnlijk het geval zijn geweest.

Macht woningcorporatie

Omdat de corporatie de meerderheid van de appartementen in haar bezit, heeft kan zij besluiten dat het huishoudelijk reglement aangepast moet worden. Daarin staat namelijk dat de flats alleen bewoond mogen worden door senioren zonder inwonende kinderen.

De rechtbank is van mening dat de corporatie deze macht heeft. Niet specifiek omdat de corporatie de meerderheid van stemmen heeft, maar omdat deze beperking niet in het splitsingsreglement in de notariële akte van splitsing is opgenomen.

En dat is een juridisch interessant gegeven. Want daar is weer de achterliggende gedachte van toepassing dat de openbaar toegankelijke stukken (de splitsingstekening en de splitsingsakte) van zwaarwegend belang zijn en dat alle appartementseigenaren zich daaraan moeten houden. Een huishoudelijk reglement is niet ingeschreven in de registers van het Kadaster en dus kunnen beperkende (leeftijds)eisen niet afgedwongen worden als die niet voor iedereen kenbaar zijn.

Servideflat, Seniorenflat of andere voorwaarden vastleggen in een notariële akte

Als je dus zeker wil weten dat je met gelijkgestemde zielen in een flat woont, dan moet je de toetredingseis vast laten leggen bij de notaris in een akte.

Hier ging het om een (hoge) minimumleeftijd. Maar de uitspraak is ook van belang als bijvoorbeeld een groep veganisten bij elkaar in één complex wil gaan wonen. Die willen vast niet dat er ineens een carnivoor in hun midden komt wonen. ▲

bron: telegraaf.nl

„Huurders in problemen door huurverhogingen”

Duizenden huurders dreigen in financiële problemen te komen doordat ze opnieuw geconfronteerd worden met een forse huurverhoging. Daarvoor waarschuwt de Woonbond woensdag in het AD.

De belangenvereniging wil dat minister voor Wonen Stef Blok (VVD) haast maakt met huurmatiging. „Dit kan echt niet langer doorgaan. Al die huurverhogingen leiden rechtstreeks tot armoede”, zegt directeur van de Woonbond Ronald Paping in de krant. Volgens hem zitten van de 2,4 miljoen huurders honderdduizenden mensen financieel klem. In de laatste drie jaar stegen de huren gemiddeld met 13 procent.

Bron: Ref dagblad ▲

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement geldt ook voor roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog ▲

Armoede door enorme huurstijgingen

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

Bron: De Telegraaf ▲

Digitaal procederen nu ook in hoger beroep en cassatie

Digitaal procederen nu ook in hoger beroep en cassatie

De mogelijkheden om digitaal te procederen worden uitgebreid. Voor hoger beroep en cassatie in civiele zaken komt er nu ook een eenvoudige, digitale procedure. Daardoor wordt de toegang tot de rechter makkelijker. Dit blijkt uit een wetsvoorstel van minister Opstelten (Veiligheid en Justitie) dat vandaag bij de Tweede Kamer is ingediend. De maatregel is onderdeel van het vernieuwingsprogramma Kwaliteit en Innovatie (KEI) rechtspraak.

In oktober vorig jaar is bij de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend met een soortgelijke regeling voor zaken in eerste aanleg. De digitale procedure in hoger beroep begint straks met een inleidend document, de zogenoemde procesinleiding, waarin zowel de vorderingen als verzoeken kunnen worden opgenomen. Naast die procesinleiding, kunnen ook stukken en berichten tijdens de procedure digitaal worden uitgewisseld. Verder kan de rechter sterker regie voeren en maatwerk bieden, bijvoorbeeld tijdens een mondelinge behandeling.

Partijen krijgen duidelijke termijnen voor het indienen van de gronden van het hoger beroep en het verweerschrift. Dat zorgt voor kortere doorlooptijden en een meer voorspelbare rechtsgang. Ook krijgt het hof een termijn van tien weken om arrest te wijzen na de mondelinge behandeling van de zaak of na de laatste proceshandeling van partijen.

De veranderingen voor de cassatierechtspraak zijn beperkt. Het gaat hier vooral om de indiening van het cassatieberoepschrift langs elektronische weg en de digitale stukkenwisseling. De procedure begint – net als bij het hoger beroep – met de indiening van een uniforme procesinleiding.

lees verder . . .