Categorie: onroerend goed

Vergoedingsrechten tussen ongehuwd samenwonenden

Vergoedingsrechten tussen echtgenoten zijn goed verankerd in het Nederlandse huwelijksvermogensrecht. Het komt vaak voor dat een van de partners met eigen vermogen een investering doet in een gezamenlijk goed, zoals een huis. Bij gehuwde stellen leidt dit doorgaans tot een vergoedingsrecht. Maar hoe zit het met ongehuwde samenwonenden? De recente jurisprudentie van de Hoge Raad maakt duidelijk dat vergoedingsrechten niet zomaar analoog kunnen worden toegepast op samenwoners. Dit artikel onderzoekt de juridische aspecten van vergoedingsrechten, ongerechtvaardigde verrijking, en hoe de rechtspraak hierop anticipeert in situaties van informeel samenleven zonder huwelijkse of geregistreerde verbintenissen.

1. Wat is een vergoedingsrecht?

Een vergoedingsrecht ontstaat wanneer een van de echtgenoten met eigen vermogen een investering doet in een gemeenschappelijk goed of in een goed dat eigendom is van de andere echtgenoot. Het meest voorkomende voorbeeld is de aflossing van een hypotheek op een gezamenlijke woning. De Hoge Raad heeft in eerdere arresten bevestigd dat dergelijke vergoedingsrechten bestaan tussen echtgenoten​. Dit principe is inmiddels gecodificeerd in het Nederlandse huwelijksvermogensrecht en zorgt ervoor dat de betalende echtgenoot recht heeft op een vergoeding wanneer bijvoorbeeld een lening met eigen middelen wordt afgelost​​.

2. Toepassing van vergoedingsrechten bij ongehuwden: Jurisprudentie Hoge Raad

In de zaak die leidde tot de uitspraak van de Hoge Raad op 14 april 2023, speelde een geschil tussen een man en een vrouw die ongehuwd samenwoonden. De man had met eigen geld de gezamenlijke hypothecaire lening afgelost en claimde dat de vrouw hem de helft van dit bedrag verschuldigd was, aangezien de woning voor de helft van haar was​​.

Het gerechtshof had eerder geoordeeld dat de vrouw inderdaad een bedrag van €107.000 aan de man moest betalen, verwijzend naar eerdere arresten over vergoedingsrechten binnen het huwelijksvermogensrecht. Echter, de Hoge Raad oordeelde anders. Het Hof had verzuimd te onderkennen dat deze jurisprudentie niet geldt voor ongehuwd samenwonenden. Er is immers geen wettelijke grondslag om vergoedingsrechten uit het huwelijksvermogensrecht analoog toe te passen op ongehuwd samenwonenden​.

3. Vermogensrechtelijke verplichtingen bij ongehuwde samenwonenden

Hoewel er geen vergoedingsrechten bestaan zoals in het huwelijksvermogensrecht, betekent dit niet dat er geen enkele vermogensrechtelijke aanspraak bestaat tussen samenwonenden. Volgens de Hoge Raad kunnen er onder het algemene vermogensrecht wel degelijk verplichtingen ontstaan tussen ongehuwd samenwonenden, bijvoorbeeld op grond van ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling​​.

Ongerechtvaardigde verrijking

In situaties waarbij de ene partner de andere partner verrijkt zonder rechtsgrond, kan een vordering ontstaan op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De kern van ongerechtvaardigde verrijking is dat iemand ten koste van een ander is verrijkt zonder daarvoor een juridische reden. Artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek regelt deze verplichting​.

Onverschuldigde betaling

Een andere mogelijke rechtsgrond voor een vordering tussen samenwonenden is onverschuldigde betaling. Dit betreft situaties waarin een partij een betaling doet zonder dat daar een rechtmatige verplichting aan ten grondslag ligt​.

4. Rol van huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontracten

Voor ongehuwde samenwonenden is het belangrijk om de financiële afspraken schriftelijk vast te leggen in een samenlevingscontract. Hoewel een samenlevingscontract niet dezelfde juridische werking heeft als huwelijkse voorwaarden, kunnen de partijen hierin wel bepalingen opnemen over de verdeling van vermogens, de woning, en eventuele vergoedingsrechten bij beëindiging van de relatie. Dit biedt rechtszekerheid en voorkomt geschillen bij de verdeling van gezamenlijke eigendommen​​.

Een voorbeeld is het afspreken van een verdelingsclausule die bepaalt dat als een van de partners met eigen vermogen bijdraagt aan een gezamenlijk goed, dit bedrag bij het einde van de relatie terugbetaald moet worden. Dit kan geschillen voorkomen over de vraag of er sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking​​.

5. Conclusie: Voorkom onduidelijkheden met contracten

De uitspraak van de Hoge Raad onderstreept het belang van duidelijke afspraken tussen ongehuwd samenwonenden. Vergoedingsrechten zoals die gelden voor gehuwden of geregistreerde partners zijn niet van toepassing op samenwoners zonder formeel contract. In plaats daarvan moet een beroep worden gedaan op het algemene vermogensrecht, zoals ongerechtvaardigde verrijking. Dit maakt het des te belangrijker voor samenwonenden om hun afspraken goed vast te leggen in een contract. Door een samenlevingscontract op te stellen kunnen partners zich wapenen tegen toekomstige geschillen.

Heeft u vragen over vergoedingsrechten of wilt u hulp bij het opstellen van een samenlevingscontract? Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Het Niet Nakomen van een Koopovereenkomst Onroerend Goed: Wat zijn de Gevolgen voor Koper en Verkoper?

Het niet nakomen van een koopovereenkomst door de koper kan verstrekkende financiële gevolgen hebben. In veel gevallen bevat een koopovereenkomst een boeteclausule van 10% van de koopsom als de koper zijn verplichtingen niet nakomt. Hoewel taalbarrières en misleiding door derden als verzachtende omstandigheden kunnen worden aangevoerd, ontslaan deze de koper doorgaans niet van zijn verplichtingen. De rechter kan de boete in sommige gevallen matigen, maar dit wordt alleen gedaan wanneer de boete als buitensporig wordt beschouwd.

De koop van een woning is voor veel mensen een van de grootste en belangrijkste financiële beslissingen in hun leven. Wanneer een koopovereenkomst voor een woning wordt gesloten, zijn de verwachtingen vaak duidelijk: de koper betaalt de overeengekomen koopsom en de verkoper levert de woning zoals afgesproken. Maar wat gebeurt er als de koper zijn verplichtingen niet nakomt?

In deze bijdrage bespreken we de juridische gevolgen van het niet nakomen van een koopovereenkomst door de koper, waarbij we specifiek kijken naar situaties waarin de koper zich beroept op taalbarrières, misleiding door derden of andere persoonlijke omstandigheden. We behandelen enkele relevante uitspraken en bespreken de boeteclausules die vaak in dergelijke overeenkomsten voorkomen.

Niet-nakoming en boeteclausules

Een koopovereenkomst bevat meestal een zogenaamde boeteclausule. Dit betekent dat, als de koper niet aan zijn verplichtingen voldoet, de verkoper een contractuele boete kan eisen. Vaak bedraagt deze boete 10% van de koopsom, maar dit kan verschillen afhankelijk van wat in het contract is afgesproken. Deze boete dient als compensatie voor de schade die de verkoper lijdt doordat de woning opnieuw moet worden verkocht, vaak onder minder gunstige omstandigheden. Een bekend voorbeeld hiervan is te vinden in de zaak ECLI:NL:RBAMS:2018:1978, waar de rechtbank Amsterdam oordeelde dat de koper een boete van €7.500 moest betalen, ondanks dat de koper probeerde de boete te matigen.

Misleiding en taalbarrières

Soms beroept de koper zich op misleiding door de tussenpersoon of op een gebrek aan kennis van de Nederlandse taal en het juridische systeem. Dit kan inderdaad een lastige situatie zijn, vooral voor internationale kopers die niet volledig begrijpen wat hun verplichtingen zijn. Toch is het belangrijk te benadrukken dat taalbarrières en misleiding door derden, zoals een hypotheekadviseur, de koper niet ontslaan van zijn contractuele verplichtingen. In dergelijke gevallen wordt verwacht dat de koper zich professioneel laat bijstaan om te zorgen dat hij de overeenkomst goed begrijpt.

Dit werd ook bevestigd in een zaak waarin de koper zich beroept op de complexiteit van de hypotheekdocumenten en beweerde dat hij was misleid door zijn adviseur. De rechter stelde echter dat het de verantwoordelijkheid van de koper was om de benodigde stappen te nemen voor het verkrijgen van een lening, en dat het nalaten daarvan niet aan de verkoper kan worden toegerekend.

Matiging van de boete

In sommige gevallen kan de koper proberen om de boete te laten matigen door de rechter. Dit betekent dat de rechter de boete verlaagt omdat deze in verhouding tot de geleden schade buitensporig hoog zou zijn. De rechtbank zal bij zo’n verzoek kijken naar de ernst van de overtreding en de werkelijke schade die de verkoper heeft geleden

De rechtbank Amsterdam overwoog in de eerder genoemde zaak dat de boeteclausule alleen mag worden gematigd als de toepassing daarvan leidt tot een “buitensporig en onaanvaardbaar resultaat”. Dit is echter een hoge drempel, en de matigingsbevoegdheid wordt slechts met terughoudendheid toegepast

Wat kan een verkoper doen?

Als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, is het belangrijk dat de verkoper snel handelt. Dit betekent dat hij de koper een ingebrekestelling stuurt en duidelijk maakt dat hij nakoming van de overeenkomst verlangt. Als de koper dan nog niet voldoet, kan de verkoper de overeenkomst ontbinden en de boete opeisen.

Conclusie

Het niet nakomen van een koopovereenkomst door de koper kan leiden tot aanzienlijke financiële gevolgen, waaronder het betalen van een boete. Taalbarrières of vermeende misleiding door derden zijn geen geldige redenen om aan deze verplichtingen te ontkomen. Verkoper en koper doen er goed aan om duidelijk te communiceren en, waar nodig, juridische stappen te ondernemen om de overeenkomst af te dwingen of te ontbinden. In gevallen waarin de boete buitensporig lijkt, kan de rechter matiging overwegen, maar dit wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegestaan.

Voor meer informatie over dit onderwerp en vergelijkbare juridische kwesties, kunt u contact opnemen met 0900-advocaten of een email zenden aan info@advocaten.nl, of een vraag stellen via de website.

Verjaring van gemeentegrond door inbezitneming nog steeds mogelijk

Verjaring van gemeentegrond is nog steeds mogelijk, mits er sprake is van feitelijke inbezitneming zonder expliciete gebruiksovereenkomst. De rechtbank benadrukt dat niet optreden door de gemeente niet hetzelfde is als gedogen, wat eigendomsverlies door verjaring een serieus risico maakt.

Het Hof ‘s-Hertogenbosch heeft eind 2016 diverse uitspraken gedaan die de indruk wekten dat het in bezit nemen van gemeentegrond onmogelijk is. Het Hof stelde dat het gebruik van gemeentegrond door particulieren soms voor beide partijen wenselijk is en dat dit gebruik als gedogen door de gemeente moet worden gezien. Dit gedogen maakt het onmogelijk dat er sprake is van (onrechtmatig) bezit door de gebruiker. De vraag rijst dus of verjaring van gemeentegrond nog mogelijk is. De Rechtbank Noord-Holland heeft zich recent over deze kwestie uitgesproken. In dit artikel bespreken we het oordeel van de rechtbank en andere interessante aspecten van dit vonnis.

Bezit

In deze zaak hebben de eisers elk een voortuin die volgens het kadaster deels op gemeentegrond van Haarlem ligt. De tuin is omheind met een ondoordringbare heg en afgesloten met gemetselde poorten en dubbele hekken, waardoor de grond niet bereikbaar is voor de gemeente. De rechtbank oordeelde dat deze situatie voldoende was om bezit aan te nemen.

Gebruiksovereenkomst

De gemeente betoogde dat de gebruikers toestemming hadden, wat verjaring zou uitsluiten. De rechtbank vond echter geen bewijs voor een expliciete of impliciete afspraak met de eisers. Dat er mogelijk afspraken waren met andere buurtbewoners of vermeldingen in persberichten over toestemming, was niet relevant voor deze zaak. De conclusie was dan ook dat er geen sprake was van een gebruiksovereenkomst.

Gedogen of niet optreden?

Bezit kan niet ontstaan wanneer de situatie expliciet wordt gedoogd. Gedogen houdt in dat er op een later moment alsnog moet worden opgetreden. De rechtbank oordeelde echter dat niet optreden niet hetzelfde is als gedogen. Een andere interpretatie zou de rechtszekerheid ondermijnen. Als de gemeente lange tijd niet optreedt terwijl dit wel had gemoeten, dan is eigendomsverlies door verjaring een serieus risico. Daarbij merkte de rechtbank op dat in de arresten van het Hof ‘s-Hertogenbosch geen sprake was van een ondoordringbare heg, terwijl dit hier wel het geval was.

Vordering bevrijdende verjaring toegewezen

In deze zaak was de termijn van twintig jaar ruimschoots verstreken. Uit tuinontwerpen en verklaringen van een hovenier bleek dat de heg minstens 35 jaar geleden is geplaatst. Ook in de verkoopbrochure van de woning werd de strook grond al als eigendom aangeboden. Gezien deze omstandigheden vond de rechtbank dat er voldoende bewijs was voor bezit.

Advies

Verjaring van gemeentegrond is nog steeds mogelijk. Deze uitspraak nuanceert de standpunten van het Hof ‘s-Hertogenbosch. Hoewel de arresten van het Hof een duidelijk signaal geven dat inbezitneming van publieke grond niet snel moet worden aangenomen, blijft eigendomsverlies voor gemeentes een reëel risico als er sprake is van een ondoordringbare afscheiding en er geen gebruiksovereenkomsten zijn.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Bomen op of tegen de erfgrens: elke situatie is anders

Regelgeving en aanpak bij geschillen over bomen op de erfgrens is altijd actueel. Het belang van het kennen van de regels in de wet en gemeentelijke regels is net zo belangrijk als het zoeken naar overleg met buren bij overlast.

De regelgeving omtrent bomen nabij de erfgrens is een veelvoorkomende bron van onenigheid tussen buren. De schaduw, vallende bladeren in de tuin of goot, en potentiële schade door wortelgroei kunnen tot geschillen leiden. Daarom zijn er wettelijke bepalingen vastgesteld om deze problemen te voorkomen. Volgens de Nederlandse wet mag een boom niet binnen twee meter van de erfgrens geplant worden. Deze afstand wordt gemeten vanaf het midden van de boomstam. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel. In sommige stedelijke gebieden mogen bomen dichter bij de erfgrens staan, en met toestemming van de buren of als de boom naast gemeentegrond of openbaar water staat, mag deze regel ook overtreden worden. Als een boom al meer dan twintig jaar een schutting overschrijdt, wordt de situatie als verjaard beschouwd en kan men niet meer eisen dat de boom wordt verplaatst.

Bij problemen met overhangende takken is het raadzaam eerst toestemming te vragen voordat deze worden verwijderd, om onnodige schade aan de boom te voorkomen. Mocht er geen overeenstemming worden bereikt, dan is buurtbemiddeling een optie. Verder zijn er ook specifieke regels voor het plaatsen van schuttingen, schuren, en heggen op de erfgrens. Dit mag alleen met toestemming van de buren. Het delen van de kosten voor een gezamenlijke scheidsmuur is een mogelijkheid. Voor sommige bouwwerken is echter een vergunning nodig.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Advies Aan Hoogste Rechtscollege In Beginsel Recht Op Huurkorting Voor Horeca-Ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

Zzp’er kan huurverlaging woning vragen

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Uitstel van betaling van huur in de Corona-crisis

Huurder noch verhuurder heeft de Corona-crisis kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Door het Coronavirus dalen de omzetten van winkeliers ineens sterk en mogelijk voor langere tijd. Het is dus voorzienbaar dat veel huurders problemen krijgen huur te blijven betalen.Welke mogelijkheden hebben zij, huurverlaging, beëindiging exploitatie, of ontbinding?

Overleg

Brancheorganisatie van retailers in de non-food willen thans overleg voeren met verhuurders als institutionele beleggers en brancheorganisaties van verhuurders om een uitstel van betaling en het inhalen van de daarna ontstane huurachterstand.
De meeste huurovereenkomsten voorzien immers niet in de mogelijkheid tot vermindering of beëindiging van een huurverplichting in geval van een dergelijke calamiteit. Komt er geen regeling dan zou een huurder surseance van betaling of faillissement kunnen verzoeken, maar dit is ook voor de verhuurder ongunstig in verband met leegstand.

Het is dus te verwachten dat beide partijen, huurder en verhuurders, gezamenlijk offers moeten brengen om het doemscenario, incasso, verzuimboetes, dwangsommen, ontruimingsdreiging, leegstand en faillissement te voorkomen. Een tijdelijke huurverlaging is een mogelijkheid. Een geldverstrekker zoals de hypotheekbank zal echter ook moeten worden betaald.

Betalingsverplichting en overmacht

Een overeenkomst strekt een ieder tot wet, en dus zal een huurder verplicht zijn de huur te blijven betalen. De huurder zou misschien een beroep kunnen doen op overmacht. In de huurovereenkomst is in enkele gevallen afgesproken wanneer er sprake is van overmacht, of welke situatie nu juist wel of geen overmacht is. In dat laatste geval is dus afgesproken dat in bepaalde situatie het risico bij een partij ligt, ongeacht of dit is voorzien of dat er enige schuld of verwijtbaarheid is. In de meeste gevallen is het risico van bepaalde omstandigheden bij de huurder. Is er niets afgesproken, dan geldt de wet. Wordt de huurder aangesproken tot betaling, dan kan de huurder een beroep op overmacht doen.

Evenmin huurder, kan ook de verhuurder niet de verantwoordelijkheid dragen voor het Corona-virus, en de maatregelen worden genomen die leiden tot sluiting van winkels of tot een veel lagere omzet.

Exploitatieplicht

Naast de verplichting de huur te betalen is er een exploitatieplicht. Indien de overheid een maatregel neemt tot een verplichte sluiting van de winkel kan ertoe leiden dat een huurder de winkel niet kan openhouden.
Hoewel in de meeste huurovereenkomsten ook een een plicht tot exploitatie is opgenomen is maar de vraag of de huurder aan deze plicht moet voldoen. Van een goed verhuurder en verhuurder zal een beroep op redelijkheid en billijkheid jegens elkaar een rol gaan spelen. Onder de huidige omstandigheden zal vermoedelijk als onredelijk worden aanvaard indien een huurder wordt aangesproken door de verhuurder tot voortzetting van de exploiteren.

Onvoorziene omstandigheden

Beide partijen kunnen op grond va de wet tevens een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Overleg

Gezien de onduidelijke situatie is het aan te raden zo snel mogelijk contact op te nemen met de wederpartij en duidelijke afspraken te maken over (tijdelijke) huurvermindering uitstel van huurbetaling, exploitatieplicht, vervanging van huurder of (tijdelijke) wijziging van de exploitatie en het inlopen van de huurachterstand. Een verhuurder doet er ook verstandig aan om in die omstandigheden ook enige zekerheid te bedingen, en zelf ook aan zijn hypotheeknemer te melden welke maatregelen worden genomen om leegstand te voorkomen.

Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Onderhandse verkoop bij executieveiling

Een beslaglegger op een woning is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executieveiling plaatsvindt, en alleen de hypotheekbank haar lening ziet ingelost, heeft belang bij een hoger opbrengst. De wet gaat altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst. Die beslaglegger kan aan de voorzieningenrechter onderhandse verkoop vragen, teneinde een hogere opbrengst te verkrijgen.

Indien een eigenaar van een woning in gebreke is met betaling van aflossing of rente kan een hypotheekhouder de executie van de woning ter hand nemen. Deze heeft het zogenaamde recht van parate executie.

De executieveiling staat sinds vele jaren bloot aan kritiek. Statistisch berekend is de opbrengst op een veiling lager dan de opbrengst bij een onderhandse verkoop. Dit betekend dat met een lagere opbrengst gerekend moet worden, dan wanneer de woning via een makelaar regulier op de woningmarkt zou worden aangeboden. De reden daarvoor wordt vaak gezocht in de ondoorzichtige markt. Vaak is de executieveiling een onderonsje tussen regionale opkopers die elkaar vaker tegenkomen.

Een hypothecaire verkoop leidt echter niet altijd tot een executieveiling ex art. 3:268 lid 1 BW. Er is immers tot aan de dag van executie nog de mogelijkheid voor een onderhandse verkoop van de onroerende zaak.
Uitsluitend de hypotheekhouder en de hypotheekgever, en sinds enkele jaren ook een schuldeiser die executoriaal beslag heeft gelegd op de woning, kunnen een bij de voorzieningenrechter een verzoek indienen tot onderhandse verkoop.

Het verzoek daartoe moet binnen één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag worden ingediend. Bij dat verzoek moet de een overeenkomst tot verkoop ter goedkeuring wordt voorgelegd. Die onderhandse verkoop gaat volgens de regels van de wet, en daar wordt strikt de hand aan gehouden. Het verzoekschrift moet bevatten:
• een lijst van de in de wet uitdrukkelijk genoemde belanghebbenden, te weten:
o de hypotheeknemer-geldverstrekker,
o de schuldenaar, en
o de beperkt gerechtigden en beslagleggers (art. 544 lid 1 Rv).
• de koopovereenkomst;
• een kopie van de biedingen bij de notaris

Alle hier genoemde belanghebbende krijgen hierover bericht en kunnen hun mening hierover laten horen bij de voorzieningenrechter.
Door het verzoek wordt de openbare direct opgeschort. Indien het verzoek wordt afgewezen, bepaalt de rechter de datum waarop alsnog de openbare verkoop plaatsvindt.

De rechter kan het verzoek ook toewijzen zoals het is verzocht, maar hij kan ook bepalen dat de verkoop zal gebeuren op andere wijze, indien een van de bovengenoemde belanghebbenden alsnog (hypotheekgever, hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde) voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod voorlegt.

Welke belangen daarbij spelen kan eenvoudig worden beschouwd indien er een schuldeiser is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executie plaatsvindt voor een lage opbrengst, die alleen de hypotheeklening dekt, of de schuldenaar die voorziet dat hij na executie met een behoorlijke restschuld blijft zitten. Die schuldeiser heeft dus belang bij een hoger opbrengst. De wet ook altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst.

Overigens is een dergelijk verzoek, hoe goed ook gemotiveerd, geen garantie van een onderhandse verkoop. De voorzieningenrechter verleent geen verlof als moet duidelijk wordt dat een veiling méér zal opbrengen dan de onderhandse verkoop. Indien voor het einde van de de behandeling van het verzoek een beter bod op tafel komt mag de rechter concluderen dat kennelijk de maximum prijs nog niet is gehaald. In zo´n geval kan niet worden uitgesloten dat bij een openbare veiling een hogere opbrengst kan worden behaald.

Meer informatie over executie en een verzoek tot onderhandse verkoop kunt u vinden op onze website. Voor direct vragen of rechtsbijstand kunt u bellen met 0900 advocaten of een email zenden aan info@advocaten.nl ,

Kruimelgevallenregeling in het bouw-/omgevingsrecht?

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

Op grond van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) kan voor een aantal gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties

Deregulering

De kruimelgevallenregeling past in de deregulering die de overheid doorvoert. Niet voor elk schuurtje of bijgebouw dient immers een uitgebreide voorbereidingsprocedure te worden doorlopen, omdat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Er bestaat een duidelijke voorkeur om bij een vergunningaanvraag, waarbij ook het bestemmingsplan moet worden aangepast, gebruik te maken van de kruimelgevallenregeling en de (korte) reguliere procedure te volgen.

Kritisch kijken naar procedure

Voor omwonenden of naburige bedrijven die het niet eens zijn met de bouwplannen, is het zaak om kritisch te kijken of de juiste procedure wordt gevolgd. Essentieel is immers of de vergunning terecht met behulp van de kruimelgevallenregeling in een reguliere procedure is verleend. Anders moet er een uitgebreide voorbereidingsprocedure met meer waarborgen gevoerd worden. In de rechtspraak spitst de vraag zich dan toe of de juiste procedure wel is gevolgd. Er zijn namelijk wel regels waaraan voldaan moet worden. Een ander gebruik dan is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, is pas aan de orde als het aangevraagde bouwwerk zelf met de kruimelgevallenregeling kan worden gerealiseerd. Indien het bouwwerk een groter volume krijgt of het bebouwd oppervlak neemt toe, dan is de kruimelgevalregeling niet toepasbaar.

Soms ook grote gebouwen relevant

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

De term kruimelgeval lijkt niet van toepassing op deze grote bouwplannen, maar de wettelijke regeling met die naam biedt desondanks meer mogelijkheden dan het lijkt.

Als de vergunningenaanvrager echter voor de kruimelgevalregeling kiest en achteraf blijkt dat deze keuze fout is, kan dit grote vertragingen opleveren. De proceduregang vanaf indienen bezwaarschrift tot hoger beroep bij de Raad van State neemt al snel twee jaar in beslag.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure

Voor belanghebbenden biedt de uitgebreide voorbereidingsprocedure meer zekerheid dat ook hun belangen worden meegewogen. Er moet dan immers een serieuze ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld, waarin ook rekening is gehouden hun belangen, zoals toename verkeer, geluid, veiligheid, milieu en fauna. Ook dient in dat geval de gemeenteraad een zgn. verklaring van geen bedenkingen af te geven als blijk van instemming met het bouwinitiatief. Ook dat is een waarborg dat er rekening is gehouden met alle belangen.

▲

Verbod op asbestdaken in 2025

Bedrijven en particulieren kunnen nu gebruik maken van een subsidie om asbestdaken te vervangen.

Zit uw bedrijf in een gebouw met een asbestdak? Daken met asbest zijn in Nederland na 2024 verboden.

Het is in Nederland al sinds 1993 verboden om asbest te gebruiken in de bouw. Dat betekent dat alle nog bestaande daken met asbest in Nederland nu minimaal ongeveer 25 jaar oud zijn.

Bedrijven en particulieren kunnen nu gebruik maken van een subsidie om asbestdaken te vervangen. Per vierkante meter wordt 4,50 euro uitgekeerd met een maximum van 25.000 euro per adres.

Voor wie geldt de subsidie?

  • Eigenaren van een gebouw met asbesthoudende dakbedekking
  • Ondernemers die werken onder een dak met asbest
  • Asbestverwijderingsbedrijven

De wijziging gaat naar verwachting in op 1 januari 2025.

Let op: De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regeling én publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

▲

Opzegging huur en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten.

Verhuurder moet ontruiming aanzeggen

De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Aanvragen ontruimingsbescherming

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de twee maanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming beperkt in tijd

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.

De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

▲