Categorie: onroerend goed

Het Didam-arrest: Eenvoudig uitgelegd

Het Didam-arrest benadrukt gelijke kansen en transparantie bij vastgoedverkopen door overheden. De rechtspraak breidt deze principes uit, met vernietigbaarheid van onrechtmatig gesloten overeenkomsten als gevolg. Belangrijke ontwikkelingen in 2024 hebben verduidelijking gebracht. Tags: Didam-arrest, transparantie, vastgoedverkoop, bestuursrecht, vernietigbaarheid, juridische risico’s.

Het Didam-arrest van de Hoge Raad (Het Didam-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft fundamentele consequenties gehad voor hoe overheden onroerend goed mogen verkopen. Het arrest verplicht overheden om bij dergelijke verkopen gelijke kansen te bieden aan alle geïnteresseerde partijen. Dit is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel en transparantie die voortvloeien uit artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, dat overheden verbiedt hun bevoegdheden te gebruiken in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.​) heeft fundamentele consequenties gehad voor hoe overheden onroerend goed mogen verkopen. Het arrest verplicht overheden om bij dergelijke verkopen gelijke kansen te bieden aan alle geïnteresseerde partijen. Dit is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel en transparantie die voortvloeien uit artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, dat overheden verbiedt hun bevoegdheden te gebruiken in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De Kern van het Didam-arrest

Volgens de Hoge Raad mag een overheidsinstantie slechts exclusief onderhandelen met één partij als vooraf objectief en transparant kan worden vastgesteld dat er maar één serieuze kandidaat is. Is dat niet het geval, dan moet de overheid een openbare en transparante procedure volgen. Dit garandeert dat iedereen een eerlijke kans krijgt om mee te dingen naar het vastgoed​​.

Gevolgen voor Overeenkomsten

Na het Didam-arrest zijn overeenkomsten die in strijd met deze regels zijn gesloten, vernietigbaar. Dit betekent dat dergelijke overeenkomsten via een rechter ongeldig kunnen worden verklaard, vaak met terugwerkende kracht. Dit kan leiden tot aanzienlijke financiële en juridische risico’s voor betrokken partijen​​.

Recente Ontwikkelingen in de Rechtspraak

  1. Uitbreiding en Toelichting: De Hoge Raad verduidelijkte in 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1661) de reikwijdte van het Didam-arrest. De nadruk ligt op een gedetailleerde onderbouwing van de vraag waarom een exclusieve onderhandeling gerechtvaardigd is​.
  2. Toepassing op Lopende Contracten: Jurisprudentie laat zien dat lopende contracten, gesloten vóór het arrest, ook onder het Didam-arrest kunnen vallen. Dit versterkt de noodzaak voor overheden om transparantie achteraf aan te tonen​.
  3. Praktische Implicaties voor Partijen: Zowel overheden als marktpartijen moeten extra alert zijn. Marktpartijen hebben recht op juridische stappen bij vermoeden van onrechtmatige bevoordeling. Voor overheden betekent dit een grotere administratieve last en een hogere kans op juridische conflicten​​.

Praktische Tips voor Overheden en Marktpartijen

  • Overheden: Zorg voor een openbare aankondiging bij vastgoedverkopen en motiveer exclusieve onderhandelingen objectief. Raadpleeg juridische expertise om risico’s te minimaliseren.
  • Marktpartijen: Controleer of procedures transparant zijn verlopen. Indien nodig, vraag juridische toetsing van de rechtmatigheid van gesloten overeenkomsten.

Conclusie

Het Didam-arrest heeft de positie van transparantie en gelijkheid in het bestuursrecht versterkt. Zowel overheden als marktpartijen moeten hun werkwijze aanpassen om risico’s te vermijden. Voor overheden ligt de nadruk op een zorgvuldige en objectieve verkoopprocedure, terwijl marktpartijen hun kansen op een gelijk speelveld kunnen afdwingen via juridische stappen.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

De Afkoop van Erfpacht bij Woningen: Een Analyse

Erfpacht is een systeem waarbij een woning in eigendom is, maar de grond blijft in handen van een derde partij, vaak een gemeente. Dit artikel bespreekt de afkoop van erfpacht, de voordelen zoals financiële zekerheid en verhoogde woningwaarde, en de nadelen zoals hoge eenmalige kosten. Ook komen de juridische, fiscale, en praktische aspecten aan bod, evenals de rol van Nederlandse gemeenten. Het afkopen van erfpacht helpt huiseigenaren grip te krijgen op hun woonlasten en biedt meer financiële zekerheid.

Wat is Erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij iemand (de erfpachter) een stuk grond in gebruik heeft, zonder dat deze eigenaar van de grond is. De grond blijft eigendom van een derde partij, vaak een gemeente of een andere rechtspersoon. De erfpachter betaalt een vergoeding, de canon, aan de eigenaar van de grond. Dit recht is voor een bepaalde periode of eeuwigdurend gevestigd, waarbij de erfpachter gedurende deze periode een zekere mate van zeggenschap over de grond en de daarop gebouwde woning heeft.

Erfpacht werd historisch gezien vaak toegepast om stedelijke ontwikkeling te faciliteren zonder de lasten van verkoop van grond. Relevante wet- en regelgeving in Nederland, zoals het Burgerlijk Wetboek (boek 5, artikel 85 e.v.) en gemeentelijke verordeningen, vormen de juridische basis voor erfpacht. Daarnaast hebben diverse grote Nederlandse gemeenten, zoals Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, specifieke erfpachtregelingen en -beleid ontwikkeld. Zo heeft Amsterdam recent het beleid aangepast om erfpachters de mogelijkheid te bieden hun erfpacht eeuwigdurend af te kopen, waardoor er meer zekerheid voor de huiseigenaren ontstaat. Dit beleid varieert echter per gemeente en is afhankelijk van de lokale stedelijke ontwikkeling en financiële overwegingen van de gemeente. Gemeenten konden op deze manier een blijvende controle over de grond uitoefenen en inkomsten genereren zonder het volledige eigendom over te dragen. In veel Nederlandse steden, zoals Amsterdam, heeft erfpacht nog altijd een grote rol in de woningmarkt.

Waarom Erfpacht Afkopen?

Erfpacht kan een flinke financiële druk leggen op de erfpachter, vooral als de canon periodiek wordt herzien. Bijvoorbeeld, er zijn gevallen geweest waarin de canon na een herziening met wel 50% is gestegen, waardoor de jaarlijkse lasten aanzienlijk toenamen. Deze herzieningen kunnen leiden tot forse stijgingen van de jaarlijkse lasten. Het afkopen van erfpacht kan in veel gevallen aantrekkelijk zijn om financiële stabiliteit te verkrijgen. Maar waarom zou men ervoor kiezen erfpacht af te kopen?

  1. Financiële Zekerheid: Door de erfpacht af te kopen, koopt de erfpachter in feite het recht af om in de toekomst canon te betalen. Dit zorgt voor zekerheid en voorspelbaarheid in de woonlasten, aangezien de erfpachter geen periodieke herziening van de canon meer hoeft te vrezen.
  2. Verhoogde Marktwaarde: Een woning met afgekochte erfpacht is vaak aantrekkelijker voor kopers, omdat zij niet meer te maken hebben met onzekerheden over de hoogte van de canon. Dit kan leiden tot een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop van de woning.
  3. Hypotheekvoordelen: Banken beschouwen een woning met een afgekochte erfpacht vaak als een minder risicovolle investering, wat kan resulteren in gunstigere hypotheekvoorwaarden.
  4. Beperken van Risico’s bij Herziening: Veel erfpachtovereenkomsten bevatten bepalingen dat de canon kan worden herzien op basis van de waarde van de grond. Omdat grondprijzen in Nederland doorgaans stijgen, kan een herziening van de canon leiden tot aanzienlijke kostenverhogingen. Door de erfpacht af te kopen, wordt dit risico geëlimineerd.

De Juridische Aspecten van Afkoop

Bij de afkoop van erfpacht spelen diverse juridische aspecten een rol. Het recht van erfpacht wordt vastgelegd in een notariële akte en wordt ingeschreven in het Kadaster. Wanneer de erfpacht wordt afgekocht, dient dit ook via de notaris te verlopen, waarbij de voorwaarden voor afkoop worden vastgelegd.

Afhankelijk van de gemeente of de instelling die de erfpacht uitgeeft, kunnen de voorwaarden sterk verschillen. In veel gemeenten bestaan er verschillende afkoopopties:

  • Volledige Afkoop voor de Huidige Periode: Hierbij wordt de canon voor de resterende looptijd van de huidige erfpachtperiode afgekocht. Aan het einde van deze periode zal opnieuw een afkoopregeling moeten worden getroffen.
  • Eeuwigdurende Afkoop: Dit is een vorm van afkoop waarbij de erfpachter voor altijd wordt gevrijwaard van het betalen van een canon. Dit biedt de meeste zekerheid, maar vereist vaak een aanzienlijke investering.

Bij de afkoop van erfpacht is het van belang dat de erfpachter zich goed laat adviseren, onder andere door een notaris of een advocaat gespecialiseerd in erfpacht. Er zijn vaak juridische bepalingen in de erfpachtovereenkomst die van invloed kunnen zijn op de mogelijkheden en de kosten van afkoop.

Rekenvoorbeelden en Overwegingen

Laten we een hypothetisch voorbeeld nemen om een idee te krijgen van de kosten en voordelen van afkoop. Stel dat een woning een jaarlijkse canon heeft van €3.000, en dat de huidige looptijd nog 25 jaar is. Als de erfpachter deze canon wil afkopen, kan de afkoopprijs afhankelijk zijn van de actuele waarde van de grond, de resterende looptijd en een disconteringsvoet die wordt gehanteerd door de grondeigenaar (vaak de gemeente).

Stel dat de gemeente de afkoopwaarde berekent op basis van een disconteringsvoet van 3%. De afkoopprijs kan dan snel oplopen tot €50.000 of meer. Dit lijkt een groot bedrag, maar voor veel erfpachters is dit een manier om de toekomstige financiële verplichtingen af te kopen en de waarde van hun woning te verhogen.

Naast de financiële aspecten spelen ook praktische overwegingen een rol. Het afkopen van erfpacht kan bijvoorbeeld van invloed zijn op de erfbelasting en de overdrachtsbelasting bij verkoop. Het kan verstandig zijn om de verschillende opties zorgvuldig tegen elkaar af te wegen en te kijken naar de lange termijn effecten op de totale woonlasten.

Financiële Situatie en Toekomstige Woonwensen

Voordat je besluit om erfpacht af te kopen, is het van groot belang om goed vast te stellen wat jouw financiële situatie nu is en hoe deze er over de komende 5 à 10 jaar uit zal zien. Het is raadzaam om hierbij advies in te winnen van een financieel adviseur om de toekomstige financiële situatie goed in kaart te brengen. Het afkopen van erfpacht kan immers een forse eenmalige investering vereisen, en het is belangrijk om te weten of je deze kunt dragen zonder je andere financiële doelen in gevaar te brengen.

Daarnaast is het belangrijk om na te denken over jouw woonwensen voor de komende 10 à 20 jaar. Ben je van plan om de woning voor een lange tijd aan te houden, of heb je juist de intentie om binnen een aantal jaren te verhuizen? Voor degenen die van plan zijn om langer in de woning te blijven, kan het afkopen van erfpacht meer financiële rust bieden. Als je echter verwacht op korte termijn te verhuizen, dan moeten de voordelen van een hogere woningwaarde door afkoop worden afgewogen tegen de kosten die je nu maakt.

Woonmarkt en De Invloed van Erfpacht op Waarde

Wat betreft de woningmarkt en de (vermeende) angst voor erfpacht, is het belangrijk te erkennen dat de hoogte van de erfpacht van grote invloed kan zijn op de waarde van je huis. De maandelijkse canon en de prijsontwikkeling van de canon, inclusief mogelijke stijgingen, hebben allemaal invloed op zowel de koop- als verkoopbaarheid van je woning. Veel kopers zijn terughoudend bij het kopen van een woning met een erfpachtverplichting, vooral wanneer de canon hoog is of sterk stijgt.

De vraag of de canon zal meebewegen met de stijgende woningmarkt is ook relevant. In een verhit woningmarkt zoals die momenteel in Nederland heerst, zullen de kosten van erfpacht vermoedelijk ook stijgen. Dit kan leiden tot een situatie waarin de lasten voor erfpacht aanzienlijk toenemen, zowel bij koop als bij verkoop. Een woning met een afgekochte erfpacht zal daarom aantrekkelijker zijn voor veel kopers, omdat zij niet meer te maken hebben met de onzekerheden van toekomstige canonstijgingen.

De Meerwaarde van Afkoop bij Verkoop

De afkoop van erfpacht kan ook invloed hebben op de uiteindelijke verkoopprijs van je woning. Een woning zonder erfpachtverplichting wordt vaak als waardevoller beschouwd, waardoor je mogelijk een hogere verkoopprijs kunt realiseren. Of deze meerwaarde substantieel is of betrekkelijk, hangt af van diverse factoren, waaronder de locatie van de woning en de algemene marktomstandigheden.

De meerwaarde van afkoop moet worden afgewogen tegen de investering die hiervoor nodig is. Blijft over: je eigen gevoel en je huidige financiële situatie, inclusief je spaarpot, je bestedingswensen en je andere plannen. Uiteindelijk is het een persoonlijke afweging waarbij zowel de financiële als de emotionele aspecten een rol spelen.

De Rol van Gemeenten en Grondbeleid

Gemeenten spelen een sleutelrol in het erfpachtbeleid. Het erfpachtstelsel is oorspronkelijk ingevoerd om de stedelijke grondontwikkeling te stimuleren en om grip te houden op de ruimtelijke inrichting van de stad. In steden als Amsterdam en Den Haag is het erfpachtbeleid de afgelopen jaren herzien, waarbij steeds meer erfpachters de mogelijkheid krijgen om hun erfpacht eeuwigdurend af te kopen.

De motivatie van gemeenten om erfpacht aan te bieden, is onder meer gebaseerd op het genereren van inkomsten en het behouden van controle over stedelijke ontwikkeling. Echter, de maatschappelijke druk om meer zekerheid te bieden aan huiseigenaren heeft geleid tot de mogelijkheid om erfpacht af te kopen. Dit biedt huiseigenaren meer zekerheid, maar betekent ook dat gemeenten afstand doen van toekomstige inkomsten uit erfpacht.

Voordelen en Nadelen van Afkoop

Voordelen

  1. Zekerheid Over Woonlasten: Na afkoop is er geen sprake meer van canonbetalingen, waardoor de woonlasten stabieler worden.
  2. Waarde Verhoging van de Woning: Een woning zonder erfpachtverplichting is vaak meer waard op de markt.
  3. Geen Risico op Toekomstige Canonstijgingen: De erfpachter hoeft zich geen zorgen te maken over verhogingen van de canon door stijgende grondwaarden.

Nadelen

  1. Hoge Eenmalige Kosten: Het afkopen van erfpacht kan een aanzienlijke financiële investering vergen.
  2. Financieringsvraagstuk: Niet alle erfpachters hebben de financiële middelen om de afkoop ineens te betalen, waardoor een aanvullende hypotheek noodzakelijk kan zijn.
  3. Verlies van Gemeentelijke Controle: Vanuit het perspectief van de gemeente kan afkoop nadelig zijn omdat zij minder grip houden op het gebruik van de grond en stedelijke ontwikkeling.

Fiscale Aspecten van Afkoop

De afkoop van erfpacht heeft ook fiscale gevolgen. Een belangrijke vraag hierbij is of de afkoopsom voor de erfpacht aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (IB). In de meeste gevallen is dit niet het geval, aangezien de afkoopsom wordt gezien als een investering in de woning. De jaarlijkse canon is echter wel aftrekbaar voor de IB, mits de woning als hoofdverblijf dient. Daarnaast kan de hypotheekrente over de lening die wordt gebruikt voor de afkoop van erfpacht, onder bepaalde voorwaarden ook aftrekbaar zijn. Dit biedt mogelijkheden om de financiële druk van afkoop enigszins te verlichten.
Zo kan de afkoop van erfpacht onder bepaalde omstandigheden fiscaal aftrekbaar zijn. De Belastingdienst beschouwt de jaarlijkse canon doorgaans als aftrekbare kosten voor de eigen woning, maar bij afkoop is er sprake van een eenmalige investering. Deze investering kan in sommige gevallen worden gefinancierd via een hypotheek, waarbij de rente over de lening aftrekbaar is.

Bij de verkoop van de woning kan de afkoop van erfpacht eveneens invloed hebben op de overdrachtsbelasting. Een woning met afgekochte erfpacht wordt vaak hoger gewaardeerd, waardoor ook de overdrachtsbelasting hoger kan uitvallen. Dit zijn belangrijke aspecten om mee te nemen bij de overweging om erfpacht al dan niet af te kopen.

Erfpacht en De Woningmarkt

Erfpacht heeft een directe impact op de woningmarkt. Potentiële kopers kunnen terughoudend zijn bij het aanschaffen van een woning met erfpacht, vooral als de canon hoog is of de voorwaarden ongunstig zijn. Hierdoor kunnen woningen met een lopende erfpachtregeling minder aantrekkelijk zijn, terwijl woningen waarvan de erfpacht is afgekocht juist populairder kunnen zijn.

In een krappe woningmarkt zoals die in Nederland, kan het afkopen van erfpacht een strategische zet zijn om de verkoopwaarde van de woning te verhogen. Vooral in populaire stedelijke gebieden kan het verschil tussen woningen met en zonder afgekochte erfpacht aanzienlijk zijn.

Conclusie

Het afkopen van erfpacht is een belangrijke beslissing die zowel financiële als juridische implicaties heeft. Het biedt de erfpachter zekerheid, kan de marktwaarde van de woning verhogen en zorgt ervoor dat men niet meer te maken heeft met toekomstige herzieningen van de canon. Tegelijkertijd vergt het afkopen van erfpacht een aanzienlijke eenmalige investering en kan het leiden tot fiscale vraagstukken die zorgvuldig overwogen moeten worden.

Voor erfpachters is het essentieel om goed geïnformeerd te zijn en deskundig advies in te winnen voordat zij besluiten de erfpacht af te kopen. Door de voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen en de juridische en fiscale implicaties in kaart te brengen, kan men een weloverwogen beslissing nemen die het beste past bij de persoonlijke situatie en financiële mogelijkheden.

Of men nu kiest voor afkoop of niet, het is duidelijk dat erfpacht een complex maar belangrijk onderdeel vormt van de Nederlandse woningmarkt, en dat het beleid rondom erfpacht voortdurend in beweging is. Voor huiseigenaren biedt de mogelijkheid tot afkoop een kans om grip te krijgen op hun woonlasten en om meer zekerheid te creëren voor de toekomst.

Voor meer informatie over erfpacht of rechtshulp over dit onderwerp kun je een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Vergoedingsrechten tussen ongehuwd samenwonenden

Vergoedingsrechten tussen echtgenoten zijn goed verankerd in het Nederlandse huwelijksvermogensrecht. Het komt vaak voor dat een van de partners met eigen vermogen een investering doet in een gezamenlijk goed, zoals een huis. Bij gehuwde stellen leidt dit doorgaans tot een vergoedingsrecht. Maar hoe zit het met ongehuwde samenwonenden? De recente jurisprudentie van de Hoge Raad maakt duidelijk dat vergoedingsrechten niet zomaar analoog kunnen worden toegepast op samenwoners. Dit artikel onderzoekt de juridische aspecten van vergoedingsrechten, ongerechtvaardigde verrijking, en hoe de rechtspraak hierop anticipeert in situaties van informeel samenleven zonder huwelijkse of geregistreerde verbintenissen.

1. Wat is een vergoedingsrecht?

Een vergoedingsrecht ontstaat wanneer een van de echtgenoten met eigen vermogen een investering doet in een gemeenschappelijk goed of in een goed dat eigendom is van de andere echtgenoot. Het meest voorkomende voorbeeld is de aflossing van een hypotheek op een gezamenlijke woning. De Hoge Raad heeft in eerdere arresten bevestigd dat dergelijke vergoedingsrechten bestaan tussen echtgenoten​. Dit principe is inmiddels gecodificeerd in het Nederlandse huwelijksvermogensrecht en zorgt ervoor dat de betalende echtgenoot recht heeft op een vergoeding wanneer bijvoorbeeld een lening met eigen middelen wordt afgelost​​.

2. Toepassing van vergoedingsrechten bij ongehuwden: Jurisprudentie Hoge Raad

In de zaak die leidde tot de uitspraak van de Hoge Raad op 14 april 2023, speelde een geschil tussen een man en een vrouw die ongehuwd samenwoonden. De man had met eigen geld de gezamenlijke hypothecaire lening afgelost en claimde dat de vrouw hem de helft van dit bedrag verschuldigd was, aangezien de woning voor de helft van haar was​​.

Het gerechtshof had eerder geoordeeld dat de vrouw inderdaad een bedrag van €107.000 aan de man moest betalen, verwijzend naar eerdere arresten over vergoedingsrechten binnen het huwelijksvermogensrecht. Echter, de Hoge Raad oordeelde anders. Het Hof had verzuimd te onderkennen dat deze jurisprudentie niet geldt voor ongehuwd samenwonenden. Er is immers geen wettelijke grondslag om vergoedingsrechten uit het huwelijksvermogensrecht analoog toe te passen op ongehuwd samenwonenden​.

3. Vermogensrechtelijke verplichtingen bij ongehuwde samenwonenden

Hoewel er geen vergoedingsrechten bestaan zoals in het huwelijksvermogensrecht, betekent dit niet dat er geen enkele vermogensrechtelijke aanspraak bestaat tussen samenwonenden. Volgens de Hoge Raad kunnen er onder het algemene vermogensrecht wel degelijk verplichtingen ontstaan tussen ongehuwd samenwonenden, bijvoorbeeld op grond van ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling​​.

Ongerechtvaardigde verrijking

In situaties waarbij de ene partner de andere partner verrijkt zonder rechtsgrond, kan een vordering ontstaan op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De kern van ongerechtvaardigde verrijking is dat iemand ten koste van een ander is verrijkt zonder daarvoor een juridische reden. Artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek regelt deze verplichting​.

Onverschuldigde betaling

Een andere mogelijke rechtsgrond voor een vordering tussen samenwonenden is onverschuldigde betaling. Dit betreft situaties waarin een partij een betaling doet zonder dat daar een rechtmatige verplichting aan ten grondslag ligt​.

4. Rol van huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontracten

Voor ongehuwde samenwonenden is het belangrijk om de financiële afspraken schriftelijk vast te leggen in een samenlevingscontract. Hoewel een samenlevingscontract niet dezelfde juridische werking heeft als huwelijkse voorwaarden, kunnen de partijen hierin wel bepalingen opnemen over de verdeling van vermogens, de woning, en eventuele vergoedingsrechten bij beëindiging van de relatie. Dit biedt rechtszekerheid en voorkomt geschillen bij de verdeling van gezamenlijke eigendommen​​.

Een voorbeeld is het afspreken van een verdelingsclausule die bepaalt dat als een van de partners met eigen vermogen bijdraagt aan een gezamenlijk goed, dit bedrag bij het einde van de relatie terugbetaald moet worden. Dit kan geschillen voorkomen over de vraag of er sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking​​.

5. Conclusie: Voorkom onduidelijkheden met contracten

De uitspraak van de Hoge Raad onderstreept het belang van duidelijke afspraken tussen ongehuwd samenwonenden. Vergoedingsrechten zoals die gelden voor gehuwden of geregistreerde partners zijn niet van toepassing op samenwoners zonder formeel contract. In plaats daarvan moet een beroep worden gedaan op het algemene vermogensrecht, zoals ongerechtvaardigde verrijking. Dit maakt het des te belangrijker voor samenwonenden om hun afspraken goed vast te leggen in een contract. Door een samenlevingscontract op te stellen kunnen partners zich wapenen tegen toekomstige geschillen.

Heeft u vragen over vergoedingsrechten of wilt u hulp bij het opstellen van een samenlevingscontract? Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Het Niet Nakomen van een Koopovereenkomst Onroerend Goed: Wat zijn de Gevolgen voor Koper en Verkoper?

Het niet nakomen van een koopovereenkomst door de koper kan verstrekkende financiële gevolgen hebben. In veel gevallen bevat een koopovereenkomst een boeteclausule van 10% van de koopsom als de koper zijn verplichtingen niet nakomt. Hoewel taalbarrières en misleiding door derden als verzachtende omstandigheden kunnen worden aangevoerd, ontslaan deze de koper doorgaans niet van zijn verplichtingen. De rechter kan de boete in sommige gevallen matigen, maar dit wordt alleen gedaan wanneer de boete als buitensporig wordt beschouwd.

De koop van een woning is voor veel mensen een van de grootste en belangrijkste financiële beslissingen in hun leven. Wanneer een koopovereenkomst voor een woning wordt gesloten, zijn de verwachtingen vaak duidelijk: de koper betaalt de overeengekomen koopsom en de verkoper levert de woning zoals afgesproken. Maar wat gebeurt er als de koper zijn verplichtingen niet nakomt?

In deze bijdrage bespreken we de juridische gevolgen van het niet nakomen van een koopovereenkomst door de koper, waarbij we specifiek kijken naar situaties waarin de koper zich beroept op taalbarrières, misleiding door derden of andere persoonlijke omstandigheden. We behandelen enkele relevante uitspraken en bespreken de boeteclausules die vaak in dergelijke overeenkomsten voorkomen.

Niet-nakoming en boeteclausules

Een koopovereenkomst bevat meestal een zogenaamde boeteclausule. Dit betekent dat, als de koper niet aan zijn verplichtingen voldoet, de verkoper een contractuele boete kan eisen. Vaak bedraagt deze boete 10% van de koopsom, maar dit kan verschillen afhankelijk van wat in het contract is afgesproken. Deze boete dient als compensatie voor de schade die de verkoper lijdt doordat de woning opnieuw moet worden verkocht, vaak onder minder gunstige omstandigheden. Een bekend voorbeeld hiervan is te vinden in de zaak ECLI:NL:RBAMS:2018:1978, waar de rechtbank Amsterdam oordeelde dat de koper een boete van €7.500 moest betalen, ondanks dat de koper probeerde de boete te matigen.

Misleiding en taalbarrières

Soms beroept de koper zich op misleiding door de tussenpersoon of op een gebrek aan kennis van de Nederlandse taal en het juridische systeem. Dit kan inderdaad een lastige situatie zijn, vooral voor internationale kopers die niet volledig begrijpen wat hun verplichtingen zijn. Toch is het belangrijk te benadrukken dat taalbarrières en misleiding door derden, zoals een hypotheekadviseur, de koper niet ontslaan van zijn contractuele verplichtingen. In dergelijke gevallen wordt verwacht dat de koper zich professioneel laat bijstaan om te zorgen dat hij de overeenkomst goed begrijpt.

Dit werd ook bevestigd in een zaak waarin de koper zich beroept op de complexiteit van de hypotheekdocumenten en beweerde dat hij was misleid door zijn adviseur. De rechter stelde echter dat het de verantwoordelijkheid van de koper was om de benodigde stappen te nemen voor het verkrijgen van een lening, en dat het nalaten daarvan niet aan de verkoper kan worden toegerekend.

Matiging van de boete

In sommige gevallen kan de koper proberen om de boete te laten matigen door de rechter. Dit betekent dat de rechter de boete verlaagt omdat deze in verhouding tot de geleden schade buitensporig hoog zou zijn. De rechtbank zal bij zo’n verzoek kijken naar de ernst van de overtreding en de werkelijke schade die de verkoper heeft geleden

De rechtbank Amsterdam overwoog in de eerder genoemde zaak dat de boeteclausule alleen mag worden gematigd als de toepassing daarvan leidt tot een “buitensporig en onaanvaardbaar resultaat”. Dit is echter een hoge drempel, en de matigingsbevoegdheid wordt slechts met terughoudendheid toegepast

Wat kan een verkoper doen?

Als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, is het belangrijk dat de verkoper snel handelt. Dit betekent dat hij de koper een ingebrekestelling stuurt en duidelijk maakt dat hij nakoming van de overeenkomst verlangt. Als de koper dan nog niet voldoet, kan de verkoper de overeenkomst ontbinden en de boete opeisen.

Conclusie

Het niet nakomen van een koopovereenkomst door de koper kan leiden tot aanzienlijke financiële gevolgen, waaronder het betalen van een boete. Taalbarrières of vermeende misleiding door derden zijn geen geldige redenen om aan deze verplichtingen te ontkomen. Verkoper en koper doen er goed aan om duidelijk te communiceren en, waar nodig, juridische stappen te ondernemen om de overeenkomst af te dwingen of te ontbinden. In gevallen waarin de boete buitensporig lijkt, kan de rechter matiging overwegen, maar dit wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegestaan.

Voor meer informatie over dit onderwerp en vergelijkbare juridische kwesties, kunt u contact opnemen met 0900-advocaten of een email zenden aan info@advocaten.nl, of een vraag stellen via de website.

Verjaring van gemeentegrond door inbezitneming nog steeds mogelijk

Verjaring van gemeentegrond is nog steeds mogelijk, mits er sprake is van feitelijke inbezitneming zonder expliciete gebruiksovereenkomst. De rechtbank benadrukt dat niet optreden door de gemeente niet hetzelfde is als gedogen, wat eigendomsverlies door verjaring een serieus risico maakt.

Het Hof ‘s-Hertogenbosch heeft eind 2016 diverse uitspraken gedaan die de indruk wekten dat het in bezit nemen van gemeentegrond onmogelijk is. Het Hof stelde dat het gebruik van gemeentegrond door particulieren soms voor beide partijen wenselijk is en dat dit gebruik als gedogen door de gemeente moet worden gezien. Dit gedogen maakt het onmogelijk dat er sprake is van (onrechtmatig) bezit door de gebruiker. De vraag rijst dus of verjaring van gemeentegrond nog mogelijk is. De Rechtbank Noord-Holland heeft zich recent over deze kwestie uitgesproken. In dit artikel bespreken we het oordeel van de rechtbank en andere interessante aspecten van dit vonnis.

Bezit

In deze zaak hebben de eisers elk een voortuin die volgens het kadaster deels op gemeentegrond van Haarlem ligt. De tuin is omheind met een ondoordringbare heg en afgesloten met gemetselde poorten en dubbele hekken, waardoor de grond niet bereikbaar is voor de gemeente. De rechtbank oordeelde dat deze situatie voldoende was om bezit aan te nemen.

Gebruiksovereenkomst

De gemeente betoogde dat de gebruikers toestemming hadden, wat verjaring zou uitsluiten. De rechtbank vond echter geen bewijs voor een expliciete of impliciete afspraak met de eisers. Dat er mogelijk afspraken waren met andere buurtbewoners of vermeldingen in persberichten over toestemming, was niet relevant voor deze zaak. De conclusie was dan ook dat er geen sprake was van een gebruiksovereenkomst.

Gedogen of niet optreden?

Bezit kan niet ontstaan wanneer de situatie expliciet wordt gedoogd. Gedogen houdt in dat er op een later moment alsnog moet worden opgetreden. De rechtbank oordeelde echter dat niet optreden niet hetzelfde is als gedogen. Een andere interpretatie zou de rechtszekerheid ondermijnen. Als de gemeente lange tijd niet optreedt terwijl dit wel had gemoeten, dan is eigendomsverlies door verjaring een serieus risico. Daarbij merkte de rechtbank op dat in de arresten van het Hof ‘s-Hertogenbosch geen sprake was van een ondoordringbare heg, terwijl dit hier wel het geval was.

Vordering bevrijdende verjaring toegewezen

In deze zaak was de termijn van twintig jaar ruimschoots verstreken. Uit tuinontwerpen en verklaringen van een hovenier bleek dat de heg minstens 35 jaar geleden is geplaatst. Ook in de verkoopbrochure van de woning werd de strook grond al als eigendom aangeboden. Gezien deze omstandigheden vond de rechtbank dat er voldoende bewijs was voor bezit.

Advies

Verjaring van gemeentegrond is nog steeds mogelijk. Deze uitspraak nuanceert de standpunten van het Hof ‘s-Hertogenbosch. Hoewel de arresten van het Hof een duidelijk signaal geven dat inbezitneming van publieke grond niet snel moet worden aangenomen, blijft eigendomsverlies voor gemeentes een reëel risico als er sprake is van een ondoordringbare afscheiding en er geen gebruiksovereenkomsten zijn.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Bomen op of tegen de erfgrens: elke situatie is anders

Regelgeving en aanpak bij geschillen over bomen op de erfgrens is altijd actueel. Het belang van het kennen van de regels in de wet en gemeentelijke regels is net zo belangrijk als het zoeken naar overleg met buren bij overlast.

De regelgeving omtrent bomen nabij de erfgrens is een veelvoorkomende bron van onenigheid tussen buren. De schaduw, vallende bladeren in de tuin of goot, en potentiële schade door wortelgroei kunnen tot geschillen leiden. Daarom zijn er wettelijke bepalingen vastgesteld om deze problemen te voorkomen. Volgens de Nederlandse wet mag een boom niet binnen twee meter van de erfgrens geplant worden. Deze afstand wordt gemeten vanaf het midden van de boomstam. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel. In sommige stedelijke gebieden mogen bomen dichter bij de erfgrens staan, en met toestemming van de buren of als de boom naast gemeentegrond of openbaar water staat, mag deze regel ook overtreden worden. Als een boom al meer dan twintig jaar een schutting overschrijdt, wordt de situatie als verjaard beschouwd en kan men niet meer eisen dat de boom wordt verplaatst.

Bij problemen met overhangende takken is het raadzaam eerst toestemming te vragen voordat deze worden verwijderd, om onnodige schade aan de boom te voorkomen. Mocht er geen overeenstemming worden bereikt, dan is buurtbemiddeling een optie. Verder zijn er ook specifieke regels voor het plaatsen van schuttingen, schuren, en heggen op de erfgrens. Dit mag alleen met toestemming van de buren. Het delen van de kosten voor een gezamenlijke scheidsmuur is een mogelijkheid. Voor sommige bouwwerken is echter een vergunning nodig.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Advies Aan Hoogste Rechtscollege In Beginsel Recht Op Huurkorting Voor Horeca-Ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

Zzp’er kan huurverlaging woning vragen

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Uitstel van betaling van huur in de Corona-crisis

Huurder noch verhuurder heeft de Corona-crisis kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Door het Coronavirus dalen de omzetten van winkeliers ineens sterk en mogelijk voor langere tijd. Het is dus voorzienbaar dat veel huurders problemen krijgen huur te blijven betalen.Welke mogelijkheden hebben zij, huurverlaging, beëindiging exploitatie, of ontbinding?

Overleg

Brancheorganisatie van retailers in de non-food willen thans overleg voeren met verhuurders als institutionele beleggers en brancheorganisaties van verhuurders om een uitstel van betaling en het inhalen van de daarna ontstane huurachterstand.
De meeste huurovereenkomsten voorzien immers niet in de mogelijkheid tot vermindering of beëindiging van een huurverplichting in geval van een dergelijke calamiteit. Komt er geen regeling dan zou een huurder surseance van betaling of faillissement kunnen verzoeken, maar dit is ook voor de verhuurder ongunstig in verband met leegstand.

Het is dus te verwachten dat beide partijen, huurder en verhuurders, gezamenlijk offers moeten brengen om het doemscenario, incasso, verzuimboetes, dwangsommen, ontruimingsdreiging, leegstand en faillissement te voorkomen. Een tijdelijke huurverlaging is een mogelijkheid. Een geldverstrekker zoals de hypotheekbank zal echter ook moeten worden betaald.

Betalingsverplichting en overmacht

Een overeenkomst strekt een ieder tot wet, en dus zal een huurder verplicht zijn de huur te blijven betalen. De huurder zou misschien een beroep kunnen doen op overmacht. In de huurovereenkomst is in enkele gevallen afgesproken wanneer er sprake is van overmacht, of welke situatie nu juist wel of geen overmacht is. In dat laatste geval is dus afgesproken dat in bepaalde situatie het risico bij een partij ligt, ongeacht of dit is voorzien of dat er enige schuld of verwijtbaarheid is. In de meeste gevallen is het risico van bepaalde omstandigheden bij de huurder. Is er niets afgesproken, dan geldt de wet. Wordt de huurder aangesproken tot betaling, dan kan de huurder een beroep op overmacht doen.

Evenmin huurder, kan ook de verhuurder niet de verantwoordelijkheid dragen voor het Corona-virus, en de maatregelen worden genomen die leiden tot sluiting van winkels of tot een veel lagere omzet.

Exploitatieplicht

Naast de verplichting de huur te betalen is er een exploitatieplicht. Indien de overheid een maatregel neemt tot een verplichte sluiting van de winkel kan ertoe leiden dat een huurder de winkel niet kan openhouden.
Hoewel in de meeste huurovereenkomsten ook een een plicht tot exploitatie is opgenomen is maar de vraag of de huurder aan deze plicht moet voldoen. Van een goed verhuurder en verhuurder zal een beroep op redelijkheid en billijkheid jegens elkaar een rol gaan spelen. Onder de huidige omstandigheden zal vermoedelijk als onredelijk worden aanvaard indien een huurder wordt aangesproken door de verhuurder tot voortzetting van de exploiteren.

Onvoorziene omstandigheden

Beide partijen kunnen op grond va de wet tevens een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Overleg

Gezien de onduidelijke situatie is het aan te raden zo snel mogelijk contact op te nemen met de wederpartij en duidelijke afspraken te maken over (tijdelijke) huurvermindering uitstel van huurbetaling, exploitatieplicht, vervanging van huurder of (tijdelijke) wijziging van de exploitatie en het inlopen van de huurachterstand. Een verhuurder doet er ook verstandig aan om in die omstandigheden ook enige zekerheid te bedingen, en zelf ook aan zijn hypotheeknemer te melden welke maatregelen worden genomen om leegstand te voorkomen.

Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Onderhandse verkoop bij executieveiling

Een beslaglegger op een woning is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executieveiling plaatsvindt, en alleen de hypotheekbank haar lening ziet ingelost, heeft belang bij een hoger opbrengst. De wet gaat altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst. Die beslaglegger kan aan de voorzieningenrechter onderhandse verkoop vragen, teneinde een hogere opbrengst te verkrijgen.

Indien een eigenaar van een woning in gebreke is met betaling van aflossing of rente kan een hypotheekhouder de executie van de woning ter hand nemen. Deze heeft het zogenaamde recht van parate executie.

De executieveiling staat sinds vele jaren bloot aan kritiek. Statistisch berekend is de opbrengst op een veiling lager dan de opbrengst bij een onderhandse verkoop. Dit betekend dat met een lagere opbrengst gerekend moet worden, dan wanneer de woning via een makelaar regulier op de woningmarkt zou worden aangeboden. De reden daarvoor wordt vaak gezocht in de ondoorzichtige markt. Vaak is de executieveiling een onderonsje tussen regionale opkopers die elkaar vaker tegenkomen.

Een hypothecaire verkoop leidt echter niet altijd tot een executieveiling ex art. 3:268 lid 1 BW. Er is immers tot aan de dag van executie nog de mogelijkheid voor een onderhandse verkoop van de onroerende zaak.
Uitsluitend de hypotheekhouder en de hypotheekgever, en sinds enkele jaren ook een schuldeiser die executoriaal beslag heeft gelegd op de woning, kunnen een bij de voorzieningenrechter een verzoek indienen tot onderhandse verkoop.

Het verzoek daartoe moet binnen één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag worden ingediend. Bij dat verzoek moet de een overeenkomst tot verkoop ter goedkeuring wordt voorgelegd. Die onderhandse verkoop gaat volgens de regels van de wet, en daar wordt strikt de hand aan gehouden. Het verzoekschrift moet bevatten:
• een lijst van de in de wet uitdrukkelijk genoemde belanghebbenden, te weten:
o de hypotheeknemer-geldverstrekker,
o de schuldenaar, en
o de beperkt gerechtigden en beslagleggers (art. 544 lid 1 Rv).
• de koopovereenkomst;
• een kopie van de biedingen bij de notaris

Alle hier genoemde belanghebbende krijgen hierover bericht en kunnen hun mening hierover laten horen bij de voorzieningenrechter.
Door het verzoek wordt de openbare direct opgeschort. Indien het verzoek wordt afgewezen, bepaalt de rechter de datum waarop alsnog de openbare verkoop plaatsvindt.

De rechter kan het verzoek ook toewijzen zoals het is verzocht, maar hij kan ook bepalen dat de verkoop zal gebeuren op andere wijze, indien een van de bovengenoemde belanghebbenden alsnog (hypotheekgever, hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde) voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod voorlegt.

Welke belangen daarbij spelen kan eenvoudig worden beschouwd indien er een schuldeiser is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executie plaatsvindt voor een lage opbrengst, die alleen de hypotheeklening dekt, of de schuldenaar die voorziet dat hij na executie met een behoorlijke restschuld blijft zitten. Die schuldeiser heeft dus belang bij een hoger opbrengst. De wet ook altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst.

Overigens is een dergelijk verzoek, hoe goed ook gemotiveerd, geen garantie van een onderhandse verkoop. De voorzieningenrechter verleent geen verlof als moet duidelijk wordt dat een veiling méér zal opbrengen dan de onderhandse verkoop. Indien voor het einde van de de behandeling van het verzoek een beter bod op tafel komt mag de rechter concluderen dat kennelijk de maximum prijs nog niet is gehaald. In zo´n geval kan niet worden uitgesloten dat bij een openbare veiling een hogere opbrengst kan worden behaald.

Meer informatie over executie en een verzoek tot onderhandse verkoop kunt u vinden op onze website. Voor direct vragen of rechtsbijstand kunt u bellen met 0900 advocaten of een email zenden aan info@advocaten.nl ,

Kruimelgevallenregeling in het bouw-/omgevingsrecht?

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

Op grond van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) kan voor een aantal gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties

Deregulering

De kruimelgevallenregeling past in de deregulering die de overheid doorvoert. Niet voor elk schuurtje of bijgebouw dient immers een uitgebreide voorbereidingsprocedure te worden doorlopen, omdat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Er bestaat een duidelijke voorkeur om bij een vergunningaanvraag, waarbij ook het bestemmingsplan moet worden aangepast, gebruik te maken van de kruimelgevallenregeling en de (korte) reguliere procedure te volgen.

Kritisch kijken naar procedure

Voor omwonenden of naburige bedrijven die het niet eens zijn met de bouwplannen, is het zaak om kritisch te kijken of de juiste procedure wordt gevolgd. Essentieel is immers of de vergunning terecht met behulp van de kruimelgevallenregeling in een reguliere procedure is verleend. Anders moet er een uitgebreide voorbereidingsprocedure met meer waarborgen gevoerd worden. In de rechtspraak spitst de vraag zich dan toe of de juiste procedure wel is gevolgd. Er zijn namelijk wel regels waaraan voldaan moet worden. Een ander gebruik dan is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, is pas aan de orde als het aangevraagde bouwwerk zelf met de kruimelgevallenregeling kan worden gerealiseerd. Indien het bouwwerk een groter volume krijgt of het bebouwd oppervlak neemt toe, dan is de kruimelgevalregeling niet toepasbaar.

Soms ook grote gebouwen relevant

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

De term kruimelgeval lijkt niet van toepassing op deze grote bouwplannen, maar de wettelijke regeling met die naam biedt desondanks meer mogelijkheden dan het lijkt.

Als de vergunningenaanvrager echter voor de kruimelgevalregeling kiest en achteraf blijkt dat deze keuze fout is, kan dit grote vertragingen opleveren. De proceduregang vanaf indienen bezwaarschrift tot hoger beroep bij de Raad van State neemt al snel twee jaar in beslag.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure

Voor belanghebbenden biedt de uitgebreide voorbereidingsprocedure meer zekerheid dat ook hun belangen worden meegewogen. Er moet dan immers een serieuze ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld, waarin ook rekening is gehouden hun belangen, zoals toename verkeer, geluid, veiligheid, milieu en fauna. Ook dient in dat geval de gemeenteraad een zgn. verklaring van geen bedenkingen af te geven als blijk van instemming met het bouwinitiatief. Ook dat is een waarborg dat er rekening is gehouden met alle belangen.

▲