overeenkomst - ADVOCATEN.NL | online rechtsbijstand

Het Didam-arrest: Eenvoudig uitgelegd

Het Didam-arrest benadrukt gelijke kansen en transparantie bij vastgoedverkopen door overheden. De rechtspraak breidt deze principes uit, met vernietigbaarheid van onrechtmatig gesloten overeenkomsten als gevolg. Belangrijke ontwikkelingen in 2024 hebben verduidelijking gebracht. Tags: Didam-arrest, transparantie, vastgoedverkoop, bestuursrecht, vernietigbaarheid, juridische risico’s.

Het Didam-arrest van de Hoge Raad (Het Didam-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft fundamentele consequenties gehad voor hoe overheden onroerend goed mogen verkopen. Het arrest verplicht overheden om bij dergelijke verkopen gelijke kansen te bieden aan alle geïnteresseerde partijen. Dit is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel en transparantie die voortvloeien uit artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, dat overheden verbiedt hun bevoegdheden te gebruiken in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.) heeft fundamentele consequenties gehad voor hoe overheden onroerend goed mogen verkopen. Het arrest verplicht overheden om bij dergelijke verkopen gelijke kansen te bieden aan alle geïnteresseerde partijen. Dit is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel en transparantie die voortvloeien uit artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek, dat overheden verbiedt hun bevoegdheden te gebruiken in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De Kern van het Didam-arrest

Volgens de Hoge Raad mag een overheidsinstantie slechts exclusief onderhandelen met één partij als vooraf objectief en transparant kan worden vastgesteld dat er maar één serieuze kandidaat is. Is dat niet het geval, dan moet de overheid een openbare en transparante procedure volgen. Dit garandeert dat iedereen een eerlijke kans krijgt om mee te dingen naar het vastgoed.

Gevolgen voor Overeenkomsten

Na het Didam-arrest zijn overeenkomsten die in strijd met deze regels zijn gesloten, vernietigbaar. Dit betekent dat dergelijke overeenkomsten via een rechter ongeldig kunnen worden verklaard, vaak met terugwerkende kracht. Dit kan leiden tot aanzienlijke financiële en juridische risico’s voor betrokken partijen.

Recente Ontwikkelingen in de Rechtspraak

Uitbreiding en Toelichting: De Hoge Raad verduidelijkte in 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1661) de reikwijdte van het Didam-arrest. De nadruk ligt op een gedetailleerde onderbouwing van de vraag waarom een exclusieve onderhandeling gerechtvaardigd is.
Toepassing op Lopende Contracten: Jurisprudentie laat zien dat lopende contracten, gesloten vóór het arrest, ook onder het Didam-arrest kunnen vallen. Dit versterkt de noodzaak voor overheden om transparantie achteraf aan te tonen.
Praktische Implicaties voor Partijen: Zowel overheden als marktpartijen moeten extra alert zijn. Marktpartijen hebben recht op juridische stappen bij vermoeden van onrechtmatige bevoordeling. Voor overheden betekent dit een grotere administratieve last en een hogere kans op juridische conflicten.

Praktische Tips voor Overheden en Marktpartijen

Overheden: Zorg voor een openbare aankondiging bij vastgoedverkopen en motiveer exclusieve onderhandelingen objectief. Raadpleeg juridische expertise om risico’s te minimaliseren.
Marktpartijen: Controleer of procedures transparant zijn verlopen. Indien nodig, vraag juridische toetsing van de rechtmatigheid van gesloten overeenkomsten.

Conclusie

Het Didam-arrest heeft de positie van transparantie en gelijkheid in het bestuursrecht versterkt. Zowel overheden als marktpartijen moeten hun werkwijze aanpassen om risico’s te vermijden. Voor overheden ligt de nadruk op een zorgvuldige en objectieve verkoopprocedure, terwijl marktpartijen hun kansen op een gelijk speelveld kunnen afdwingen via juridische stappen.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Aanbreng of Inbreng en Vergoedingsrechten bij Informeel Samenwonen

Bij informeel samenwonen zonder contract kunnen complexe juridische situaties ontstaan, met name als het gaat om de verdeling van eigendommen en investeringen. Dit artikel behandelt de rechten en plichten van samenwonenden in het kader van het vermogensrecht. Ook kijken we naar recente uitspraken van de Hoge Raad en geven we praktische tips voor het voorkomen van juridische conflicten.

Steeds meer mensen kiezen ervoor om samen te wonen zonder een formele verbintenis zoals een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Hoewel dit praktisch lijkt, kunnen er juridische complicaties ontstaan wanneer het gaat om de verdeling van eigendommen, zoals een gezamenlijk gekocht huis of financiële investeringen die door één partner zijn gedaan. In dit artikel gaan we in op het vermogensrecht bij informeel samenwonen, bespreken we de meest recente jurisprudentie en geven we advies over hoe samenwoners zich juridisch kunnen beschermen.

Wat is informeel samenwonen?

Informeel samenwonen betekent dat twee mensen samenwonen zonder dat ze getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. In tegenstelling tot gehuwde stellen, hebben samenwoners zonder samenlevingscontract geen wettelijke regeling die hun financiële verplichtingen of eigendomsverhoudingen regelt. Dit kan problematisch worden wanneer de relatie eindigt en één van de partners financiële bijdragen heeft geleverd voor een goed dat op naam van de andere partner staat.

Het belang van een samenlevingscontract

Hoewel er geen wettelijke verplichting bestaat om een samenlevingscontract op te stellen, biedt een dergelijk contract duidelijkheid over de eigendomsverhoudingen en de verdeling van kosten. Een samenlevingscontract kan bijvoorbeeld regelen wie eigenaar is van de gemeenschappelijke woning, wie verantwoordelijk is voor de aflossing van een gezamenlijke hypotheek, en hoe de verdeling plaatsvindt in geval van een breuk.

In het geval dat er geen contract is, zijn samenwoners aangewezen op het algemene vermogensrecht. Dit kan leiden tot complexe juridische vraagstukken, zoals het ontstaan van vergoedingsrechten wanneer één partner meer heeft geïnvesteerd in de woning of andere eigendommen dan de ander.

Vergoedingsrechten bij informeel samenwonen: Wat zegt de wet

Bij gehuwde stellen is er een duidelijke wettelijke regeling voor vergoedingsrechten (zoals vastgelegd in artikel 87 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek). Dit houdt in dat wanneer één echtgenoot met eigen geld een goed financiert dat mede aan de andere echtgenoot toebehoort, de betalende echtgenoot recht heeft op vergoeding van dit bedrag. Dit vergoedingsrecht kan ook ontstaan wanneer de ene echtgenoot bijdraagt aan de aflossing van een schuld van de andere echtgenoot.

Voor informeel samenwonenden gelden deze regels echter niet automatisch. De Hoge Raad heeft in meerdere arresten bevestigd dat de vergoedingsregels uit het huwelijksvermogensrecht niet analoog kunnen worden toegepast op samenwoners die geen samenlevingscontract hebben. Dit betekent dat samenwoners geen automatisch recht hebben op vergoeding van investeringen, tenzij zij specifieke afspraken hebben gemaakt.

Recente jurisprudentie: Hoge Raad ECLI:NL:HR:2023:1571

Een recente uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:1571) heeft verduidelijkt hoe vergoedingsrechten bij informeel samenwonenden worden behandeld. In deze zaak ging het om een man en een vrouw die informeel samenwoonden en samen een huis kochten. Hoewel de man de volledige hypotheek aflostte met de opbrengst van de verkoop van zijn eigen woning, was de woning voor de helft eigendom van de vrouw. Toen de relatie eindigde, vorderde de man een vergoeding van € 107.000 van de vrouw, aangezien hij haar deel van de lening had afgelost.

Het Hof had geoordeeld dat de vrouw op grond van de rechtspraak over vergoedingsrechten tussen echtgenoten verplicht was om dit bedrag te betalen. De Hoge Raad oordeelde echter anders en vernietigde deze uitspraak. Volgens de Hoge Raad kan het huwelijksvermogensrecht niet analoog worden toegepast op samenwoners, zelfs niet als het gaat om de aflossing van gezamenlijke schulden of investeringen in een gezamenlijk huis. Dit betekent dat de vrouw niet verplicht was om de helft van de aflossing aan de man terug te betalen.

De Hoge Raad benadrukte wel dat er op grond van het algemene vermogensrecht (zoals ongerechtvaardigde verrijking) toch een verplichting kan bestaan om een deel van de investering terug te betalen. Dit moet echter in elk specifiek geval worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden.

Ongerechtvaardigde verrijking en algemene vermogensrechtelijke verplichtingen

Het concept van ongerechtvaardigde verrijking speelt een belangrijke rol bij de verdeling van vermogens bij informeel samenwonen. Volgens artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek moet een persoon die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, de waarde van die verrijking vergoeden, voor zover dit redelijk is.

Dit betekent dat wanneer één partner aanzienlijke investeringen heeft gedaan in een gemeenschappelijk goed (zoals een huis) dat mede aan de andere partner toebehoort, de investerende partner recht kan hebben op compensatie, zelfs zonder formeel vergoedingsrecht. Dit vergt echter altijd een gedetailleerde analyse van de feitelijke omstandigheden van de zaak.

Een voorbeeld van ongerechtvaardigde verrijking kan zijn wanneer een partner substantiële verbeteringen aanbrengt in de woning van de andere partner. Als deze investeringen de waarde van de woning significant verhogen en de relatie vervolgens eindigt, kan de investerende partner mogelijk een claim indienen op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Wat kunt u doen om conflicten te voorkomen?

Om juridische conflicten te voorkomen, is het raadzaam dat samenwoners schriftelijke afspraken maken over de verdeling van eigendommen en financiële verplichtingen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een samenlevingscontract of een eenvoudige schriftelijke overeenkomst. Hieronder enkele concrete adviezen:

Samenlevingscontract: Laat vastleggen wie eigenaar is van de gezamenlijke woning en hoe de aflossing van de hypotheek wordt verdeeld. Leg ook vast wat er gebeurt met de woning en andere gezamenlijke bezittingen als de relatie eindigt.
Financiële administratie: Houd een duidelijke administratie bij van wie welke financiële bijdrage heeft geleverd, bijvoorbeeld aan de aflossing van de hypotheek, de aankoop van meubels of verbeteringen aan de woning.
Onafhankelijk juridisch advies: Raadpleeg een advocaat of notaris bij het opstellen van een samenlevingscontract, vooral wanneer er sprake is van gezamenlijke eigendommen of aanzienlijke investeringen door één van de partners.

Wilt u meer weten over dit onderwerp stel dan vrijblijvend een vraag via advocaten.nl ]of bel met 0900-advocaten.

Nietige en vernietigbare overeenkomsten: juridische verschillen en gevolgen

Bij het sluiten van overeenkomsten kunnen juridische complicaties optreden die ertoe leiden dat een overeenkomst nietig of vernietigbaar is. In dit artikel onderzoeken we de verschillen tussen nietige en vernietigbare overeenkomsten, de juridische gronden hiervoor, en de gevolgen voor partijen die bij zulke overeenkomsten betrokken zijn. Dit is van groot belang, omdat het kan leiden tot situaties waarbij de afspraken nooit bestaan hebben of achteraf vernietigd kunnen worden. We bespreken ook recente uitspraken en juridische interpretaties die licht werpen op deze kwesties.

Nietige en vernietigbare overeenkomsten: juridische uitleg en praktijkvoorbeelde

Het contractenrecht is een belangrijk onderdeel van het dagelijks leven. Elke overeenkomst die u sluit, van een huurovereenkomst tot een aankoop, valt onder dit recht. Maar wat gebeurt er wanneer een van de partijen aangeeft dat de overeenkomst nooit heeft bestaan of dat de overeenkomst vernietigd moet worden? Dan komen de begrippen nietigheid en vernietigbaarheid in beeld. Hoewel deze begrippen op het eerste gezicht vergelijkbaar lijken, hebben ze zeer verschillende juridische consequenties. In dit artikel zullen we deze verschillen in detail bekijken, inclusief de relevante juridische bepalingen en rechtspraak.

Het verschil tussen nietigheid en vernietigbaarheid

Een nietige overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit betekent dat de juridische handelingen of afspraken die zijn gemaakt, niet afgedwongen kunnen worden en ook niet juridisch geldig zijn. Dit kan gebeuren wanneer de inhoud van de overeenkomst in strijd is met de wet, de openbare orde of de goede zeden.

Aan de andere kant is een vernietigbare overeenkomst geldig totdat deze door een van de partijen wordt vernietigd. Pas nadat er expliciet een beroep is gedaan op de vernietigbaarheid, wordt de overeenkomst geacht nooit te hebben bestaan. Dit gebeurt vaak in situaties waar sprake is van wilsgebreken, zoals dwaling, bedrog, of misbruik van omstandigheden.

Nietige overeenkomsten: oorzaken en gevolgen

Nietigheid van een overeenkomst treedt meestal op in situaties waarin de overeenkomst in strijd is met de wet of fundamentele normen en waarden, zoals de openbare orde of goede zeden. Artikel 3:40 van het Burgerlijk Wetboek regelt deze gevallen, waarbij bijvoorbeeld een overeenkomst die een strafbare activiteit ondersteunt, automatisch nietig is.

Daarnaast zijn er specifieke vormvereisten waaraan een overeenkomst moet voldoen. Wanneer een contract niet voldoet aan de vereiste vorm, zoals een schriftelijke vastlegging voor bepaalde transacties, kan de overeenkomst nietig zijn. Bijvoorbeeld, een koopcontract voor een huis moet altijd schriftelijk worden vastgelegd; bij gebreke hiervan is de overeenkomst nietig.

Een ander voorbeeld van nietigheid is wanneer de overeenkomst onbepaalbaar is. Dit betekent dat de overeenkomst onvoldoende duidelijk is over wat beide partijen precies moeten doen. Artikel 6:227 BW vereist dat overeenkomsten duidelijk en bepaald moeten zijn.

Vernietigbare overeenkomsten: gronden en praktijkvoorbeelden

Vernietigbare overeenkomsten worden juridisch als geldig beschouwd totdat een partij actie onderneemt om de overeenkomst te vernietigen. Dit kan gebeuren door middel van een gerechtelijke procedure of via een buitengerechtelijke verklaring. De gronden voor vernietigbaarheid zijn vastgelegd in de artikelen 3:44 en 6:228 BW en omvatten wilsgebreken zoals:

Dwaling: Wanneer een partij een onjuiste voorstelling van zaken had bij het sluiten van de overeenkomst. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarin u een kunstwerk koopt, maar later ontdekt dat het een vervalsing is.
Bedrog: Dit doet zich voor wanneer een partij opzettelijk een onjuiste mededeling doet of cruciale informatie verzwijgt.
Bedreiging: Hier wordt iemand onder druk gezet om een overeenkomst aan te gaan, bijvoorbeeld door dreiging met geweld.
Misbruik van omstandigheden: Dit kan voorkomen wanneer iemand in een kwetsbare positie verkeert en wordt aangezet tot het sluiten van een overeenkomst. Bijvoorbeeld, wanneer een oudere persoon onder druk wordt gezet om een financieel nadelige overeenkomst te tekenen.

Wilsgebreken: de sleutel tot vernietiging

De kern van vernietigbare overeenkomsten is de aanwezigheid van een wilsgebrek. Een wilsgebrek houdt in dat de wil van een partij op een abnormale manier is gevormd. Dit betekent dat de beslissing om een overeenkomst aan te gaan, is beïnvloed door externe factoren zoals bedrog of dwaling. De wederpartij moet zich echter wel realiseren dat de informatie of omstandigheden die niet bekend waren cruciaal waren voor het sluiten van de overeenkomst.

Bijvoorbeeld, in gevallen van bedreiging kan de bedreigde partij stellen dat hij de overeenkomst alleen is aangegaan vanwege de dreiging van de ander. Een vergelijkbaar scenario speelt bij misbruik van omstandigheden, waarbij iemand onder abnormale druk, zoals een financiële noodsituatie of onervarenheid, wordt aangezet om een overeenkomst te sluiten

Juridische consequenties van nietigheid en vernietiging

Het belangrijkste verschil tussen nietigheid en vernietigbaarheid ligt in het tijdstip waarop de overeenkomst geacht wordt ongeldig te zijn. Bij nietigheid bestaat de overeenkomst nooit, terwijl bij vernietigbaarheid de overeenkomst geldig blijft totdat er een beroep wordt gedaan op vernietiging. De gevolgen van beide zijn echter vergelijkbaar: de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan, en prestaties die op basis van de overeenkomst zijn geleverd, moeten worden teruggedraaid.

Bijvoorbeeld, als er al betalingen zijn gedaan of goederen zijn geleverd, moeten deze ongedaan worden gemaakt. Dit kan voor beide partijen leiden tot aanzienlijke financiële en juridische complicaties, vooral wanneer de overeenkomst op complexe zakelijke transacties betrekking heeft.

Recente juridische ontwikkelingen en jurisprudentie

Recente uitspraken van de Hoge Raad hebben de betekenis en toepassing van deze juridische concepten verder verduidelijkt. In een aantal gevallen heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bepaalde overeenkomsten vernietigd kunnen worden op basis van wilsgebreken, zelfs als de wederpartij niet actief betrokken was bij het creëren van de onjuiste omstandigheden. Dit onderstreept het belang van het zorgvuldig vastleggen van de voorwaarden en omstandigheden waaronder een overeenkomst tot stand komt.

Daarnaast is er een groeiende aandacht voor de rol van gerechtvaardigd vertrouwen (artikel 3:35 BW) in het contractenrecht. Wanneer een partij erop mocht vertrouwen dat een aanbod serieus was, zelfs als dit niet het geval was, kan er alsnog een rechtsgeldige overeenkomst tot stand komen.

Conclusie

Het begrijpen van de juridische gevolgen van nietige en vernietigbare overeenkomsten is essentieel voor zowel particulieren als bedrijven. Nietigheid kan optreden wanneer een overeenkomst in strijd is met de wet of fundamentele normen, terwijl vernietiging mogelijk is wanneer sprake is van wilsgebreken zoals bedrog of dwaling. In beide gevallen worden de rechtsgevolgen van de overeenkomst teruggedraaid, wat kan leiden tot aanzienlijke juridische en financiële complicaties.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Stel dan vrijblijvend een vraag via Advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Arbitrage in Plaats van een Gerechtelijke Procedure

Arbitrage is de alternatieve geschillenbeslechting waarbij arbiters, aangewezen door de partijen, buiten de rechtbank om geschillen beslechten. Het is toepasbaar op geschillen waar partijen vrij over kunnen beschikken, uitgezonderd zaken als echtscheiding.

Voordelen zijn de keuzevrijheid en deskundigheid van de arbiter, terwijl de kosten een potentieel nadeel vormen.

In diverse standaardvoorwaarden is vastgelegd dat eventuele geschillen tussen partijen via arbitrage dienen te worden opgelost. Maar wat betekent arbitrage precies?

Arbitrage verwijst naar een geschiloplossingsprocedure waarbij arbiters, ofwel scheidsrechters, die door de partijen of een derde zijn aangewezen, een uitspraak doen in een conflict buiten de reguliere rechtbank om. Hoewel in principe enkel de rechterlijke macht gerechtigd is om civiele geschillen te beoordelen, kunnen partijen besluiten bepaalde geschillen aan arbiters voor te leggen. Elke handelingsbekwame natuurlijke persoon kan als arbiter worden aangesteld.

Arbitrage versus burgerlijke rechtspraak

Er zijn wettelijke beperkingen aan de geschillen die via arbitrage kunnen worden afgehandeld. Geschillen over rechten waarover partijen niet vrijelijk kunnen beschikken, zoals echtscheidingen en faillissementen, moeten nog steeds door een burgerlijke rechter worden beslecht.

Indien een partij ondanks een arbitrageovereenkomst een geschil voorlegt aan de burgerlijke rechter, kan de tegenpartij de onbevoegdheid van de rechter aanvoeren. Dit moet direct gebeuren; als het niet direct gebeurt, zal de burgerlijke rechter het geschil behandelen. Let wel, de burgerlijke rechter behoudt altijd de bevoegdheid om in kort geding te oordelen.

De arbitrageprocedure

Een arbitragepanel bestaat uit een oneven aantal arbiters, waaronder ook één arbiter mogelijk is. De arbiters worden aangesteld volgens de afspraak tussen de partijen, en de arbitrage vindt plaats volgens de afgesproken procedure. Indien er geen afspraken zijn gemaakt, bepaalt het arbitragepanel de procedure. Het panel zorgt voor een gelijke behandeling van de partijen en geeft beide partijen de kans om hun standpunten toe te lichten. Een arbitraal vonnis wordt pas uitvoerbaar na goedkeuring door de burgerlijke rechter.

De arbitrageovereenkomst

Arbiters worden niet benoemd als het evident is dat er geen arbitrageovereenkomst bestaat

De Hoge Raad, in haar uitspraak van 21 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ8777), heeft bepaald dat een verzoek om arbiters te benoemen (art. 1027 lid 3 Rv) door de rechter kan worden afgewezen wanneer onmiskenbaar geen arbitrageovereenkomst aanwezig is. Indien zo’n verzoek wordt geweigerd, is het verbod op rechtsmiddelen van art. 1070 Rv niet van toepassing.

In deze specifieke zaak ging het om een geschil tussen leden van de Nederlandse Israëlitische synagoge te Amsterdam over een vastgoedtransactie. De eisende partij, verzocht op basis van de religieuze wetten, die rabbinale arbitrage voorschrijven, om benoeming van drie arbiters. Zowel de voorzieningenrechter als het hof wezen dit verzoek af omdat deze religieuze codes niet erkend worden als bindende arbitrageovereenkomsten.

Ondanks de bepaling in art. 1027 lid 4 Rv, die stelt dat arbiters benoemd moeten worden ongeacht de geldigheid van de arbitrageovereenkomst, hield de beslissing in hoger beroep stand, met instemming van de Hoge Raad. De literatuur en voorgaande juridische interpretaties ondersteunden deze beslissing grotendeels (art. 1052 Rv; art. 1065 lid 1 onder a Rv).

Dit vonnis benadrukt dat de snelle aanstelling van arbiters niet gehinderd moet worden door de geldigheidsdiscussie van een arbitrageovereenkomst, maar dat het rechtssysteem bescherming biedt tegen onnodige procedures als er duidelijk geen overeenkomst is. Uitzonderingen op het verbod van rechtsmiddelen zoals in art. 1070 Rv bepaald, worden zorgvuldig geëvalueerd om de belangen van beide partijen te waarborgen.

De Hoge Raad heeft bevestigd dat een verzoek om arbiters te benoemen kan worden afgewezen zonder verdere rechtsgang als er duidelijk geen arbitrageovereenkomst bestaat, een standpunt dat strookt met de literatuur en eerdere jurisprudentie.

Voor- en nadelen van arbitrage

Een voordeel van arbitrage is dat partijen zelf een deskundige kunnen kiezen om hun geschil te beslechten. Dit kan van belang zijn voor zaken waar specifieke kennis vereist is. Het nadeel zijn echter de kosten; arbiters moeten betaald worden, en naarmate het proces langer duurt, kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten

Huurcontracten Onbepaalde Tijd Woonruimte Standaard

Tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimtes kunnen enkel nog in specifieke situaties worden overeengekomen. Deze wetswijziging is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten worden ná de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. De beoogde ingangsdatum is 1 juli 2024.

Vanaf 1 juli 2024 worden permanente huurcontracten voor woonruimten weer standaard. Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer het voorstel voor de Wet vaste huurcontracten goedgekeurd. Deze wet zal aanzienlijke veranderingen met zich meebrengen voor de bescherming van huurders van woonruimten. Samengevat beoogt de Wet vaste huurcontracten het volgende:

Het recht om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte wordt afgeschaft. Huurovereenkomsten zullen voortaan in principe voor onbepaalde tijd worden gesloten. Hiervan afwijken in de huurovereenkomst wordt in principe niet toegestaan;
Er blijft een mogelijkheid voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor bepaalde groepen mensen, waaronder mensen die tijdelijk in Nederland verblijven voor studie of werk, of huurders die vanwege renovatie of nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen;
Een nieuwe opzeggingsgrond wordt geïntroduceerd voor particuliere verhuurders in het geval dat (i) de verhuurder slechts één woning verhuurt voor niet meer dan twee jaar, (ii) de verhuurder van plan is deze woning te verkopen, (iii) in de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als hij de woning na een bepaalde termijn wil verkopen, (iv) de verhuurder uiterlijk drie maanden voor de opzegging een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat, en (v) de verhuurder niet eerder gebruik heeft gemaakt van deze opzeggingsgrond;
De verhuurder wordt schadeplichtig als na beëindiging van de huurovereenkomst voor de verkoop van de woning blijkt dat de intentie om te verkopen ontbrak en de woning niet verkocht is;
Een nieuw type doelgroepcontract wordt geïntroduceerd, als uitwerking van de opzeggingsgrond voor dringend eigen gebruik. Dit is van toepassing als expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder na een bepaalde termijn de huurovereenkomst kan opzeggen voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Frauduleuze Webwinkels Online

Pas op voor malafide online winkels, vooral tijdens de feestdagen. Controleer de betrouwbaarheid van webshops via beoordelingen, politielijsten en veiliginternetten.nl. Blokkeer advertenties op sociale media om misleiding te voorkomen.

Het online doen van aankopen is een gangbare praktijk, vooral rond de feestdagen. Maar pas op: oplichters bieden vaak producten tegen spotprijzen aan. Gelukkig bestaan er methodes om valse webwinkels te ontdekken, zodat je niet bedrogen uitkomt. Zelfs als je denkt dat je veilig bent bij Nederlandse websites, zoals hier vermeld door het Algemeen Dagblad, kun je toch worden misleid. In 2023 registreerde de politie al meer dan 10.000 gevallen van online aankoopfraude.

Bijvoorbeeld, de webshop Simpelwerkt.nl, die inmiddels niet meer actief is, veroorzaakte veel schade: “Alles leek in orde, zelfs sommige Trustpilot-beoordelingen waren positief.”

Twijfelachtige Webwinkels
Deze malafide verkopers leveren nooit de beloofde producten. De politie heeft een uitgebreide lijst met frauduleuze websites en bankrekeningen. Op de lijst van de politie, te vinden hier, staan onder andere dubieuze webwinkels zoals deluxeschoenen.nl en bol-outlet.nl.

Betrouwbaarheid van Webwinkels Controleren
De Consumentenbond adviseert eigen onderzoek naar webwinkels. Gebrek aan online beoordelingen kan een rode vlag zijn. Check ook de lijst van de politie en veiliginternetten.nl. Ondanks dat sommige betrouwbare sites onterecht groen licht krijgen, is een handmatige controle altijd aanbevolen. Bovendien is het verstandig om advertenties te blokkeren, vooral op sociale media, om misleiding door nepwinkels te voorkomen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Verjaring en Stuiting van de Verjaring

Hieronder vindt u meer informatie over verjaring en stuiting van rechtsvorderingen. Een rechtsvordering geeft het recht om bij de rechter nakoming van een verplichting te eisen. Verjaringstermijnen variëren, maar de meeste claims verjaren na 5 jaar. Stuiting van verjaring is mogelijk door juridische stappen te nemen of schriftelijke aanmaningen. Het is raadzaam om bij complexe zaken een advocaat te raadplegen.

Wat is een rechtsvordering?

In overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek kunnen partijen rechtsvorderingen tegen elkaar indienen. Deze claims staan bekend als vorderingen. Degene die iets van de ander te vorderen heeft, bezit een juridische claim met betrekking tot die vordering. Het woord “recht” impliceert dat de eiser het recht heeft om een juridische procedure aan te spannen bij de burgerlijke rechter om zijn vordering af te dwingen, zoals bijvoorbeeld betaling van een geldsom of overdracht van een goed. Met het indienen van een juridische claim wordt dus bedoeld dat er een vordering wordt ingesteld bij de rechter.

Onafhankelijk van de prestatie

Een rechtsvordering is dus het recht om bij de bevoegde rechter te eisen dat de schuldenaar van de betreffende verplichting wordt veroordeeld tot uitvoering ervan. Op deze manier staat een juridische claim los van de daadwerkelijke uitvoering van de verplichting zelf: de verbintenis om de prestatie te verrichten, staat los van het recht om die prestatie via juridische middelen af te dwingen.

Zolang een schuldeiser het recht heeft om juridische nakoming van zijn verbintenis te eisen, betekent dit ook dat de schuldenaar rekening moet houden met de mogelijkheid dat zo’n eis tegen hem wordt ingediend. Deze schuldenaar moet uiteraard in staat zijn om zich te verweren. Het verstrijken van de tijd maakt het vaak moeilijker om een verweer te voeren.

Als een schuldenaar zich bijvoorbeeld wil verweren tegen een vordering op basis van een schriftelijke leningsovereenkomst door te beweren dat de schuld ooit is afgelost of dat hij al heeft betaald, rust de bewijslast van dat verweer op de schuldenaar. Dit betekent dat de schuldenaar bewijs moet kunnen leveren.

Schriftelijk bewijs is essentieel

Wanneer bewijs moet worden geleverd aan de hand van schriftelijke documenten, betekent dit dat de schuldenaar, zolang de schuldeiser de betreffende claim kan indienen, toegang moet hebben tot dat bewijs om het later te kunnen overleggen. Als hij het bewijs niet meer heeft, komt dit in principe voor zijn eigen risico. Veel bewijsstukken, zoals administratie, e-mails en brieven, worden na verloop van tijd gearchiveerd of raken in de vergetelheid.

Dit geldt ook voor getuigenverklaringen met betrekking tot mondelinge afspraken. Als een getuige door verloop van tijd zich bepaalde gebeurtenissen niet meer herinnert of bijvoorbeeld is overleden, komt dit in beginsel voor rekening van de schuldenaar die het bevrijdende bewijs moet leveren. Hoe langer een schuldeiser dus de mogelijkheid heeft om een claim in te dienen, hoe minder rechtszekerheid ermee gemoeid is. Om deze reden zijn verjaringstermijnen voor juridische claims van toepassing.

Gevolgen van verjaring

Na het verstrijken van een verjaringstermijn kan de rechtsvordering niet meer via een juridische procedure worden afgedwongen; er blijft echter wel een natuurlijke verbintenis bestaan. Een natuurlijke verbintenis kan in principe nog steeds worden verrekend.

Welke verjaringstermijnen zijn van toepassing?

Er geldt een algemene verjaringstermijn van 20 jaar, tenzij de wet een andere verjaringstermijn voorschrijft. In de meeste gevallen verloopt een juridische claim echter na 5 jaar of zelfs sneller. Wanneer deze termijn begint te lopen, hangt af van de aard van de juridische claim. De belangrijkste verjaringstermijnen worden hieronder besproken.

• Verjaringstermijn van 5 jaar bij claims tot nakoming van een verbintenis. Een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit een overeenkomst, zoals een geldleningsovereenkomst, verjaart 5 jaar nadat de vordering opeisbaar is geworden. Ook rechtsvorderingen tot levering van een reeds betaald goed dat nog niet is geleverd, verjaren na 5 jaar (artikel 3:307 lid 1 BW). Rechtsvorderingen tot betaling van rente op geldsommen, lijfrenten, dividenden, huren en alles wat binnen een jaar of op kortere termijn moet worden betaald, verjaren 5 jaar na de datum van opeisbaarheid (artikel 3:308 BW).

• rechtsvordering voor schadevergoeding of boete.
Een claim voor schadevergoeding of betaling van een overeengekomen boete verjaart 5 jaar na de dag waarop de benadeelde bekend is geworden met de schade of de opeisbaarheid van de boete, en in ieder geval na 20 jaar (artikel 3:310 lid 1 BW). Omdat dit moment dus lang kan duren, bepaalt de wet dat de claim in ieder geval verjaart na 20 jaar na opeisbaarheid, met enkele uitzonderingen zoals milieuschade, zedendelicten en letselschade of overlijden.

• Afwijkende verjaringstermijnen: bijvoorbeeld in het arbeidsrecht, belastingrecht en consumentenrecht. Er gelden verschillende specifieke verjaringstermijnen, zoals in het arbeidsrecht, belastingrecht en consumentenrecht. Zo verjaart een rechtsvordering tot betaling van de koopprijs bij consumentenkoop al na 2 jaar (artikel 7:28 BW).

De verjaring van een vonnis

De bevoegdheid om een vonnis ten uitvoer te leggen, verjaart 20 jaar na de datum van de uitspraak. De verjaringstermijn bedraagt echter 5 jaar voor hetgeen volgens het vonnis binnen een jaar of op kortere termijn moet worden betaald, zoals rente. Renten die jaarlijks of sneller verschuldigd zijn volgens een vonnis, verjaren na 5 jaar, tenzij tijdig gestuit.

Verjaring van een notariële akte

De in een notariële akte vastgelegde claim kan worden uitgevoerd zonder tussenkomst van een rechter, mits de claim duidelijk is vastgelegd in een executoriale vorm van de akte (de grosse). Deze claim kan echter nog steeds verjaren; in principe verjaart de claim 5 jaar na de datum waarop deze opeisbaar is geworden. De bevoegdheid om een notariële akte waarin de claim is vastgelegd ten uitvoer te leggen, verjaart dus niet na 20 jaar, maar na 5 jaar.

“Stuiting van verjaring” is een juridische term uit het Nederlandse recht die verwijst naar het proces waarbij de verjaringstermijn van een vordering wordt onderbroken of gepauzeerd. Verjaring is het proces waarbij na verloop van een bepaalde termijn een rechtsvordering niet meer afdwingbaar is. Met andere woorden, na een bepaalde periode kan iemand zijn recht om een vordering in te stellen verliezen omdat de claim ‘verjaard’ is.

Hoe werkt stuiting?

Doel: Het doel van stuiting is om te voorkomen dat een vordering verjaart.
Handelingen: Stuiting kan plaatsvinden door verschillende handelingen, zoals:
- Een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser ondubbelzinnig zijn recht op nakoming van de vordering behoudt.
- Het starten van een gerechtelijke procedure of het aanvragen van een arbitrage.
- Andere wettelijk vastgelegde handelingen die als stuitend worden beschouwd.
Effect: Door stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen vanaf het moment van de stuitingshandeling. Deze termijn is vaak gelijk aan de oorspronkelijke verjaringstermijn, maar met een maximum van vijf jaar.

Belang in de Praktijk

Juridische Zekerheid: Stuiting zorgt voor juridische zekerheid. Het stelt schuldeisers in staat hun rechten te behouden en voorkomt dat schuldenaars na lange tijd nog met oude vorderingen worden geconfronteerd.
Verantwoordelijkheid van de Schuldeiser: Het is de verantwoordelijkheid van de schuldeiser om de verjaring te stuiten. Dit vereist een actieve houding en bewustzijn van relevante termijnen.

Wettelijke Basis

In het Nederlandse recht wordt stuiting van verjaring geregeld in het Burgerlijk Wetboek, met name in Boek 3, Titel 11, Afdeling 1. Hierin worden de verschillende manieren waarop verjaring kan worden gestuit, evenals de gevolgen van stuiting, uitgebreid beschreven.

Samenvattend is stuiting van verjaring een cruciaal concept in het Nederlandse recht dat helpt bij het behoud van rechtsvorderingen en het bieden van juridische zekerheid door het onderbreken van de verjaringstermijn.
Stuiting van verjaring

Verjaringstermijnen kunnen (in de meeste gevallen) worden gestuit. Het onderbreken van een lopende verjaring wordt stuiting genoemd. Stuiting kan plaatsvinden door een juridische actie (het indienen van een dagvaarding of verzoekschrift), door een schriftelijke aanmaning of mededeling, of door erkenning door de schuldenaar.

De vereiste wijze van stuiting kan variëren afhankelijk van de aard van de rechtsvordering die moet worden gestuit. Bij rechtsvorderingen die geen betrekking hebben op nakoming van een overeenkomst of schadevergoeding, moet een stuiting door middel van een aanmaning of schriftelijke mededeling binnen 6 maanden worden gevolgd door het starten van een juridische procedure. Anders verjaart de rechtsvordering alsnog. Stuiting van een claim voor nakoming of schadevergoeding kan in principe leiden tot het starten van een nieuwe verjaringstermijn (met een maximum van 20 jaar).

In de meeste gevallen kan een rechtsvordering worden gestuit door de schuldeiser aan te manen om te betalen of op andere wijze aan de overeenkomst te voldoen. De aanmaning moet schriftelijk gebeuren, en de schuldeiser moet duidelijk zijn recht op nakoming van de betreffende verplichting voorbehouden. Zoals eerder genoemd, kan soms alleen een juridische verklaring de verjaring van een rechtsvordering onderbreken of moet kort na schriftelijke stuiting een juridische procedure worden gestart. Het is daarom raadzaam om bij deze complexe kwesties een advocaat te raadplegen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Koffer kwijt op luchthavens in Europa: wat te doen en hoe te voorkomen?

Als je bagage kwijt, beschadigd of vertraagd is, kun je de kosten claimen bij de luchtvaartmaatschappij, reisorganisatie of reisverzekering. Er zijn echter beperkingen en voorwaarden verbonden aan de Europese regeling

Deze zomer kampt Europa met kofferchaos op vele luchthavens, waardoor de kans groot is dat jouw koffer niet van de band rolt na een lange vliegreis. Een vervelende start van je vakantie. Maar wat moet je doen, waar moet je heen en wie moet je aanspreken? En kun je het misschien zelfs voorkomen?

De eerste stap die je moet nemen, is het invullen van een PIR-formulier (Property Irregularity Report) bij de bagageservicebalie van je luchtvaartmaatschappij of de balie voor verloren en gevonden voorwerpen. Hiermee dien je officieel een klacht in en zal de luchtvaartmaatschappij op zoek gaan naar je bagage. Laat je niet wegsturen met een simpel: “Claim het maar bij je reisverzekering,” want de luchthaven en vliegtuigmaatschappij zijn verantwoordelijk voor je bagage en moeten ervoor zorgen dat deze bij jou terechtkomt.

Zorg er altijd voor dat je een kopie van het PIR-formulier ontvangt, aangezien je deze nodig hebt om een claim in te dienen bij de vliegtuigmaatschappij, reisorganisatie of reisverzekering.

Als je bagage langer dan 24 uur vermist is, geven de meeste luchtvaartmaatschappijen een vergoeding voor noodzakelijke aankopen, zoals kleding en toiletartikelen, voor de eerste dagen. Bewaar de bonnetjes van deze aankopen, zodat je het bedrag later kunt terugvragen bij de luchtvaartmaatschappij. Houd er rekening mee dat de uitgaven redelijk moeten zijn.

Om te voorkomen dat je volledig zonder spullen zit als een koffer achterblijft, verdeel je je spullen over meerdere koffers als je met meer mensen reist. Belangrijke en breekbare items moeten altijd in je handbagage worden bewaard, zoals papieren, een bril, elektronica, geld en medicijnen.

Als je bagage kwijt, beschadigd of vertraagd is, kun je de kosten claimen bij de luchtvaartmaatschappij, reisorganisatie of reisverzekering. Het is verstandig om alle relevante documenten en bonnen te bewaren, zoals de bagagesticker, instapkaart en aankoopbonnen van extra kosten.

De maximale aansprakelijkheid van de luchtvaartmaatschappij is vaak beperkt tot een bepaald bedrag, bijvoorbeeld 1.131 SDR (bijzondere trekkingsrechten), omgerekend ongeveer €1.450. Als je bagage meer waard is, kun je tijdens het inchecken een afspraak maken voor een hogere uitkering, maar dit kan leiden tot extra kosten voor het bagagevervoer.

Controleer je reisverzekering voor bagagedekking, aangezien je mogelijk ook via de reisverzekeraar een vergoeding kunt krijgen. Meld eventuele schade zo snel mogelijk bij je verzekeringsmaatschappij en bewaar bewijsmateriaal, zoals foto’s van je bagage voor vertrek.

Om te voorkomen dat je koffer verloren raakt, kun je de volgende tips toepassen: verwijder oude labels en check-in stickers, bevestig een naamkaartje of kofferlabel aan je bagage met je adresgegevens, overweeg een gps-tracker of tag in je koffer, en indien mogelijk, reis alleen met handbagage.

Tot slot, rol je kleding op om ruimte te besparen en kreukels te verminderen, gebruik vacuümzakken voor nog meer ruimtebesparing en zorg ervoor dat je favoriete shampoo en andere vloeistoffen in reisverpakkingen zitten (binnen de grens van 100 milliliter) om problemen bij de beveiligingscontrole te voorkomen.

Door deze tips in acht te nemen, kun je beter voorbereid zijn op bagageproblemen en genieten van een zorgeloze vakantie.

Compensatie passagier niet alleen bij ziekte van piloot

EU Hof: Luchtvaartmaatschappijen moeten passagiers compenseren bij ziekte of overlijden van bemanningsleden. Een uitspraak van het EU Hof beperkt de mogelijkheid voor luchtvaartmaatschappijen om ‘bijzondere omstandigheden’ in te roepen, maar de herziening van compensatieregels voor luchtvaartpassagiers stagneert.

Het Hof van Justitie van de EU in Luxemburg heeft bepaald dat luchtvaartmaatschappijen niet zijn vrijgesteld van de verplichting om passagiers te compenseren in geval van ziekte of overlijden van een bemanningslid, wat resulteert in annulering of vertraging van de vlucht. Deze uitspraak beperkt de mogelijkheid van luchtvaartmaatschappijen om een beroep te doen op ‘bijzondere omstandigheden’ om compensatieclaims af te wijzen. Voorheen werd ziekte niet beschouwd als overmacht, maar een rechterlijke uitspraak in 2019 veranderde dit. Het recente arrest van het Europees Hof corrigeert de interpretatie van de EU-regels door Nederlandse rechters, maar heeft geen invloed op reeds behandelde compensatiezaken.

De zaak die aan het Europees Hof werd voorgelegd, betrof het plotselinge overlijden van een copiloot van een vlucht van TAP, de Portugese luchtvaartmaatschappij, van Stuttgart naar Lissabon in juli 2019. Als gevolg hiervan vertrok de vlucht met aanzienlijke vertraging. TAP weigerde de passagiers compensatie te betalen, waarbij zij verwezen naar een ‘bijzondere omstandigheid’. De luchtvaartmaatschappij benadrukte dat zij regelmatig medische controles voor het personeel uitvoert.

Het Europees Hof oordeelde echter dat de onverwachte afwezigheid van een bemanningslid een gebeurtenis is die onderdeel uitmaakt van de normale bedrijfsvoering van een luchtvaartmaatschappij. Dit betekent dat de vervoerder voorbereid moet zijn op plotselinge uitval van personeel, ongeacht de tragische aard van het incident.

De kwestie van compensatierechten voor luchtvaartpassagiers bij vertraging of annulering van vluchten wordt al lange tijd besproken. De verordening die deze rechten vastlegt, dateert uit 2004, maar de interpretatie ervan en de toepassing ervan door nationale instanties bleven onderwerp van discussie. De Europese Commissie heeft in 2013 voorstellen gedaan om de regels te herzien en de rechten en plichten van luchtvaartmaatschappijen te verduidelijken. Echter, deze herziening heeft vastgezeten bij de EU-lidstaten, die verdeeld zijn over de te nemen stappen. Het Europees Parlement wil de herziening aangrijpen om de rechten van passagiers te versterken.

Het Europees Hof heeft al 59 vertragingszaken behandeld. Volgens bronnen in Brussel maakt het dossier weinig vooruitgang en heeft de Commissie geen plannen om de herzieningsvoorstellen verder te wijzigen. Dit zorgt voor ontevredenheid bij luchtvaartmaatschappijen, die al jaren bezwaar maken tegen de regels. Zij stellen dat de regels hen veel geld kosten en geen recht doen aan operationele problemen, zoals inefficiënt luchtruimbeheer.

Uw vliegreis mislukt, vertraagd of bagage kwijt?

Lees hier wat uw rechten zijn, en welke instantie u dient te benaderen. Afhankelijk van uw klacht kunt u een procedure voeren of direct een claim indienen. Veel kunt u zelf, maar er zijn ook commerciële rechtsbijstandverleners.

Hebt u een klacht over een vliegmaatschappij? Als u vanaf een Europese luchthaven vloog, met een Europese maatschappij naar een Europese luchthaven vloog of met een overstap vanuit de EU naar een luchthaven buiten de EU en daar vertraging opliep door een gemiste aansluiting buiten de EU, dan kun u aanspraak maken op een claim volgens de Europese passagiersrechten. Deze regeling bepaalt uw rechten als uw vlucht is vertraagd, geannuleerd of overboekt. Bij niet-Europese vluchten hangt het af van de voorwaarden van de vliegmaatschappij.

Als uw klacht gaat over vertraging, annulering of overboeking van uw vlucht, kunt u in sommige gevallen aanspraak maken op een vergoeding. Met de Vlucht Claim Service van de Consumentenbond kunt u snel achterhalen of u in aanmerking komt voor compensatie en hoeveel dat is. Er zijn overigens vele commerciële organisaties die u hierin kunnen bijstaan. Als het gaat om een Europese vlucht, dient u uw klacht eerst bij de vliegmaatschappij zelf in. Als u een pakketreis hebt geboekt, kunt u ook bij de reisorganisatie terecht. Wanneer u direct een claimorganisatie inschakelt, bedingt deze een deel van de eventuele vergoeding als beloning.

Als de vliegmaatschappij niet reageert op uw klacht of als uw klacht wordt afgewezen, dan kunt u contact opnemen met de nationale controle-instantie voor de luchtvaart. In Nederland is dat de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT). Als u een conflict hebt met een vliegmaatschappij uit een ander Europees land, dan kan het Europees Consumenten Centrum Nederland (ECC) u bijstaan bij het indienen van een klacht. Als u hebt geklaagd bij de reisorganisatie en deze weigert u tegemoet te komen, kunt u een klacht indienen bij de Geschillencommissie Reizen.

Als uw bagage kwijt, vertraagd of beschadigd is, meld dit dan zo snel mogelijk op de luchthaven en vul een Property Irregularity Registration (PIR) in. Bij een georganiseerde reis kunt u ook de reisorganisatie aanspreken en een claim indienen bij u reisverzekering.