Categorie: overeenkomst

Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn na einde huur

De huurder (het Nederlands Stripmuseum) verzoekt de kantonrechter primair om haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW.
De huurder verzoekt subsidiair om verlenging van de ontruimingstermijn.

Het oordeel
De kantonrechter verklaart de huurder niet ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter overweegt: ‘Om de vraag te kunnen beantwoorden of [verhuurder] de huurovereenkomst met de [huurder] mocht opzeggen, zal moeten komen vast te staan wat partijen precies zijn overeengekomen. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst tussen partijen uitleggen. […]

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de overeenkomst ten eerste acht op de tekst van de akte waarin de huurovereenkomst is neergelegd. Ten aanzien van de huurtermijn is in die akte opgenomen: ‘Tijdelijk totdat Het Forum te Groningen gereed zal zijn, telkens voor de duur van 1 jaar, met verlenging van telkens 1 jaar tenzij 3 maanden voor het einde huurovereenkomst wordt opgezegd.’ Verder slaat de kantonrechter acht op de omstandigheid dat het de bedoeling van partijen was dat [verhuurder] [het gehuurde] tijdelijk aan de [huurder] zou verhuren, zodat de [huurder] daar […] de exploitatie van het Stripmuseum zou kunnen voortzetten totdat het Forum in Groningen gereed zou zijn […]. […] Een redelijke uitleg op grond van de bovenstaande feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang en verband beschouwd leidt ertoe dat partijen een overeenkomst hebben gesloten die meebrengt dat [verhuurder] het appartementsrecht aan [het gehuurde] aan [huurder] verhuurt totdat het Forum in Groningen gereed zal zijn en dat [huurder] – gelet op de onzekerheid over haar financiële positie – die huurovereenkomst jaarlijks kan opzeggen. […] Het voorgaande leidt ertoe dat nu het Forum in Groningen nog niet gereed is, de door partijen gesloten huurovereenkomst […] geen grond biedt de huurovereenkomst op te zeggen. De huurovereenkomst tussen partijen is door de opzegging van [verhuurder] derhalve niet rechtsgeldig geëindigd. […]

[Verhuurder] heeft niet aangevoerd dat sprake is van een situatie waarin voortduring van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar ex art. 6:248 lid 2 BW is of afstuit op gewijzigde omstandigheden ex art. 6:258 BW. […] Het voorgaande leidt ertoe dat de [huurder] niet kan worden ontvangen in haar verzoek tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden (artikel 7:230a BW). [Huurder] zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek. Aan de behandeling van het verzoek van [verhuurder] komt de kantonrechter niet toe, omdat dat verzoek is ingesteld voor het geval [huurder] ontruimingsbescherming toekomt en die situatie zich niet voordoet.’.

Bron: SDU                   ▲

Het oordeel dat sprake is van schuldeisersverzuim, en dus geen dwangsommen zijn verbeurd, is aan de executierechter

De schuldenaar kan gedurende het verzuim van zijn schuldeiser geen dwangsommen verbeuren. Het oordeel dat zodanige situatie zich voordoet, is aan de executierechter.

Dat oordeel valt buiten de reikwijdte van art. 611d Rv en de exclusieve bevoegdheid van de dwangsomrechter, nu het dan niet gaat om een (op onmogelijkheid gebaseerde) opheffing of vermindering van de dwangsom als in die bepaling bedoeld, maar om de daaraan voorafgaande vraag of de schuldeiser de veroordeling waaraan de dwangsom is verbonden (in de relevante periode) mocht executeren.

Zijn dwangsommen verbeurd?

Eiser in cassatie was veroordeeld tot betaling van een geldsom en tot afgifte van enige roerende zaken aan verweerster in cassatie, op straffe van een dwangsom van € 50,– per dag met een maximum van € 10.000,–. Na de betekening van het arrest dat strekte tot deze veroordeling, is onder eiser ten laste van verweerster executoriaal derdenbeslag gelegd.

Verweerster meende dat eiser dwangsommen had verbeurd en heeft een deurwaarder met de executie van die dwangsommen belast. Eiser heeft bij de deurwaarder als bezwaar aangevoerd dat hij ten gevolge van het executoriaal derdenbeslag in de onmogelijkheid verkeerde om de roerende zaken aan verweerster af te geven. Hierop heeft de deurwaarder een proces-verbaal opgemaakt en zich op de voet van art. 438 lid 4 Rv vervoegd bij de voorzieningenrechter om hem dit geschil in kort geding tussen partijen te laten beslissen.

De voorzieningenrechter heeft de vordering van verweerster afgewezen omdat eiser door de “blokkerende werking” van het derdenbeslag in de onmogelijkheid verkeerde om aan de veroordeling tot afgifte van de roerende zaken aan verweerster te voldoen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd. Het hof oordeelde dat slechts de dwangsomrechter, op de voet van art. 611d Rv, kan beslissen op een op “onmogelijkheid” gebaseerde stelling van de veroordeelde, niet de executierechter. Het hof kon daarom niet oordelen dat eiser ten tijde van het derdenbeslag in de onmogelijkheid verkeerde aan de veroordeling te voldoen.

De Hoge Raad benadert de kwestie op een wat andere wijze dan partijen en kort geding-rechters in deze procedure, en ook dan de Advocaat-Generaal op de voet van het partijdebat in de conclusie voor dit arrest.

Onder verwijzing naar rechtspraak van het Benelux-Gerechtshof overweegt de Hoge Raad dat inderdaad slechts de dwangsomrechter kan oordelen over de onmogelijkheid van een veroordeelde om aan de hoofdveroordeling te voldoen. Wel kan de executierechter, net als in andere gevallen waarin executiegeschillen aan hem worden voorgelegd, onderzoeken of de uitspraak waarbij de dwangsom is opgelegd, in het licht van nieuwe omstandigheden die geen overmacht opleveren, nog actueel en uitvoerbaar is. Voor een dwangsom is geen plaats wanneer de tenuitvoerlegging is geschorst. Of de tenuitvoerlegging is geschorst, is een vraag die moet worden beantwoord aan de hand van het interne (nationale) recht. De Benelux-Overeenkomst houdende eenvormige wet betreffende de dwangsom (Trb. 1974, 6), waarop art. 611d Rv berust, bevat daarover geen regels.

Derdenbeslag vormt volgens vaste rechtspraak een geval waarin nakoming door de schuldenaar verhinderd wordt door een beletsel opkomend van de zijde van (en toerekenbaar aan) de schuldeiser; dat levert ingevolge art. 6:58 BW schuldeisersverzuim op. Een schuldeiser is gedurende zijn verzuim niet bevoegd maatregelen tot executie te nemen (art. 6:62 BW). Een en ander betekent dat een schuldenaar gedurende het verzuim van zijn schuldeiser geen dwangsommen kan verbeuren. Het oordeel dat een zodanige situatie zich voordoet, is aan de executierechter, aldus de Hoge Raad.

Hieraan doet niet af dat schuldeisersverzuim tevens overmacht voor de schuldenaar oplevert. Het oordeel dat wegens dat schuldeisersverzuim geen dwangsommen zijn verbeurd, valt immers buiten de reikwijdte van art. 611d Rv en de exclusieve bevoegdheid van de dwangsomrechter, nu het dan niet gaat om een (op onmogelijkheid gebaseerde) opheffing of vermindering van de dwangsom als in die bepaling bedoeld, maar om de daaraan voorafgaande vraag of de schuldeiser de veroordeling waaraan de dwangsom is verbonden (in de relevante periode) mocht executeren.

De Hoge Raad voegt hieraan nog toe dat, als aan de veroordeling geen verbintenisrechtelijke verhouding ten grondslag ligt (zoals in het geval dat de veroordeling strekt tot afgifte van zaken ingevolge een ingestelde revindicatie (art. 5:2 BW)), een en ander in beginsel van overeenkomstige toepassing is.
’s Hofs arrest kon dus niet in stand blijven.

Proceskosten

Art. 438 lid 4 Rv bevat ook een regeling voor proceskosten in de verhouding tussen executant en deurwaarder; die regeling gaat ervan uit dat die kosten in beginsel voor rekening van de executant komen. Dat uitgangspunt laat volgens de Hoge Raad onverlet dat de voorzieningenrechter ingevolge deze bepaling een beslissing tussen partijen geeft. Die beslissing kan ingevolge art. 237 Rv inhouden dat de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de wederpartij, zoals het hof had gedaan.

Volgt vernietiging en verwijzing naar een ander hof.

Bron: Cassatieblog                          ▲

Doolhof van huurregels

De wereld van studentenhuisvesting is flink veranderd sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt vorig jaar in werking trad. Nu kan een huisbaas zijn huurder na vijf jaar zonder pardon op straat zetten.

Eerder konden afgehaakte of afgestudeerde studenten soms nog vele jaren hun studentenkamer bezet houden. Door de nieuwe wet moet meer woonruimte voor jonge huurders op de markt komen.

Tijdelijk huurcontract

Op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt kan voor kamers een tijdelijke huur voor maximaal vijf jaar worden afgesproken. Korter kan dus ook. Bij zelfstandige woonruimte (een woning met ten minste een keuken en wc) mag een tijdelijk contract hooguit twee jaar duren.
Bij het aflopen van het contract hoeft de verhuurder geen vervangende woonruimte aan te bieden.

De belangen van de tijdelijke huurder zijn niet helemaal vergeten. De huurder mag bij een tijdelijk contract tussentijds opzeggen bij elke betalingstermijn. De verhuurder mag daarentegen niet tussentijds opzeggen. Bovendien moet de verhuurder niet vergeten uiterlijk een maand tevoren te melden dat de huurovereenkomst afloopt. Zo nee, dan verandert de overeenkomst automatisch in een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met het hele pakket aan huurbescherming.

Contract onbepaalde tijd

Voorheen liep een huurbaas kans om tot in de eeuwigheid aan een ex-student vast te zitten, bij gebrek aan mogelijkheden om het contract te beëindigden. Dat geldt nog steeds voor standaardhuurcontracten die vóór 1 juli 2016 zijn afgesloten. Die huurders genieten volledige huurbescherming. Beëindiging van het contract is alleen mogelijk in uitzonderlijke gevallen, zoals wanbetaling of wanneer de verhuurder de woning zelf wil betrekken – ’dringend eigen gebruik’.

Dringend eigen gebruik

Voortaan kan een woning door de verhuurder na vijf jaar worden opgezegd ten behoeve van een nieuwe jongere. Daarbij gaat het om personen tussen 18 en maximaal 27 jaar oud. In de huurovereenkomst moet dan wel staan dat de woning bestemd is voor huisvesting van jongeren en dat deze woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan jongeren zal worden verhuurd.

Campuscontract

Een huurvorm die al langer bestaat is het campuscontract. Dat is specifiek bedoeld voor woningen en kamers voor studenten. De verhuurder van dergelijke woningen, vaak een woningcorporatie, controleert periodiek of de student nog studeert. Zo nee, dan moet hij eruit. Meestal krijgt hij daarvoor drie maanden tot een jaar de tijd. Verder geniet de huurder de gewone huurbescherming.

Onderhuur

Bij onderhuur is sprake van het huren van een huurder. Voor onderhuur is toestemming nodig van de hoofdverhuurder, meestal dus de eigenaar van het pand. In geval van illegale onderhuur maakt het verschil of het om een zelfstandige of onzelfstandige woning gaat.

Bij beëindiging van de hoofdhuuroveereenkomst mag de illegale onderhuurder van een zelfstandige woning blijven zitten. Wel kan de hoofdverhuurder binnen zes maanden naar de rechter stappen en beëindiging van de huur vragen. Gaat het om een onzelfstandige woning, dan heeft de onderhuurder geen recht om in de woning te blijven.

Tussenhuur

Met tussenhuur wordt bedoeld het huren van woonruimte van iemand die tijdelijk elders moet zijn. Bijvoorbeeld een medestudent die een jaar in het buitenland studeert. In het contract wordt dan opgenomen dat de huurder na de overeengekomen periode het pand moet verlaten. Dat kan de verhuurder desnoods bij de rechter afdwingen.

Studentenhotels

Wie genoeg geld heeft of echt niet anders kan, zoals buitenlandse studenten, kan zijn toevlucht nemen tot een duur ’studentenhotel’ zoals het Amsterdamse Casa400. Deze woonvorm geldt niet als huur en de bewoners genieten dan ook geen huurbescherming.

Hospitakamer

Wie een zolderkamertje huurt bij particulieren thuis, kan in het begin beter geen herrie maken of vreemde mensen in huis halen. Er geldt een proefperiode van negen maanden. Binnen die termijn kan de hospita de nieuwe huisgenoot zonder opgave van reden op straat zetten. Wel geldt een opzegtermijn van drie maanden. Na negen maanden geldt de gewone huurbescherming.

Borgsom

De verhuurder kan vragen om een borgsom bij het aangaan van het huurcontract. De borgsom is in gerechtelijke uitspraken gelimiteerd tot maximaal drie maanden kale huur. De huurder doet er verstandig aan goed te laten vastleggen in welke staat de woonruimte in ontvangst is genomen. Als bij aanvang van de huur geen beschrijving is gemaakt van de aangetroffen schade aan het gehuurde, dan wordt verondersteld dat de woonruimte in onbeschadigde staat is opgeleverd.

Bron de telegraaf

▲

Aansprakelijkheid materieel werkgever bij onrechtmatige daad doorgeleende werknemer

Indien een partij op grond van art. 6:170 lid 1 BW wordt aangesproken voor een fout van een ondergeschikte, dient de rechter – nu de werknemer in die procedure zelf geen partij is – de onrechtmatigheid van zijn handelen te beoordelen als ware de aansprakelijkheid van de werknemer zelf in het geding.

Voor het aannemen van ondergeschiktheid is het bestaan van zeggenschap bij de aansprakelijk gehouden partij over de vraag of en op welke momenten de persoon die onrechtmatig heeft gehandeld werkzaamheden voor een bepaalde derde dient uit te voeren, in beginsel voldoende.

Achtergrond van de zaak

In opdracht van ProRail heeft BAM onderhoudswerkzaamheden verricht aan het spoor. Daarbij heeft BAM gebruikgemaakt van veiligheidsdiensten van J.M.V. Spoorwegveiligheid B.V. (hierna: ‘JMV’). JMV heeft hierbij werknemers van bedrijf A ingeleend en bij BAM tewerkgesteld. Eén van die werknemers is werktreinbegeleider (hierna: ‘WTB-er’) X. De WTB-er heeft onder meer als taak te controleren of de wissels in de juiste stand staan. Op enig moment heeft een werktrein, waarop WTB-er X aanwezig was, schade veroorzaakt aan een wissel, doordat deze niet in de juiste stand stond. De aansprakelijkheidsverzekeraar van BAM – Zürich – heeft de schade aan ProRail vergoed en wenst in deze procedure, voor zover van belang, op grond van art. 6:170 BW – verhaal te halen op JMV.

Art. 6:170 BW bevat een kwalitatieve aansprakelijkheid van de werkgever voor onrechtmatig gedrag van zijn ondergeschikte. De werkgever is op die grond aansprakelijk indien sprake is van ondergeschiktheid, de ondergeschikte een fout – een toerekenbare onrechtmatige daad ex art. 6:162 BW – heeft gemaakt en er sprake is van functioneel verband tussen deze fout en het werk van de ondergeschikte. Dit laatste vereiste impliceert zowel dat de kans op de fout door de opdracht tot het verrichten van de taak is vergroot, als dat de werkgever zeggenschap heeft over de gedragingen waarin de fout was gelegen.

Het hof heeft deze vordering toegewezen. JMV heeft daartegen cassatieberoep ingesteld. In cassatie gaat het om de vragen of de WTB-er onrechtmatig heeft gehandeld en of voldaan is aan het ondergeschiktheidsvereiste.

Onrechtmatig handelen WTB-er X?

In cassatie bestrijdt JMV het oordeel van het hof dat WTB-er X jegens ProRail onzorgvuldig en onrechtmatig heeft gehandeld door af te gaan op zijn (onjuiste) visuele oordeel over de stand van het wissel en zich van die stand niet te vergewissen door van de trein af te stappen.

De Hoge Raad overweegt in dat verband dat het onderdeel niet de door het hof gehanteerde maatstaf bestrijdt dat de betrokken WTB-er had moeten afstappen wanneer hij niet goed kon zien of het wissel goed lag. Deze maatstaf moet volgens de Hoge Raad worden bezien tegen de achtergrond van de meer algemene maatstaf voor de beoordeling of sprake is van onrechtmatige gevaarzetting, welke maatstaf de Hoge Raad in rov. 3.3.2 weergeeft.

Vervolgens bespreekt de Hoge Raad drie mogelijke wegen waarlangs – in een geval als het onderhavige – schade kan worden verhaald:

“de schade die is toegebracht bij de uitvoering van een overeenkomst kan in beginsel worden verhaald op de tekortschietende contractuele wederpartij, ook indien die schade is veroorzaakt door onrechtmatig handelen van een werknemer of hulppersoon (art. 6:74 en 6:75 BW). Indien de tekortschietende contractspartij de schade vergoedt en de schade is veroorzaakt door onrechtmatig handelen van een eigen werknemer, dan kan zij de schade in beginsel slechts dan op deze werknemer verhalen indien sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid (art. 7:661 lid 1 BW);
de benadeelde partij kan (behoudens andersluidend beding in de overeenkomst) haar wederpartij op grond van art. 6:170 lid 1 BW aanspreken. In dat geval moet zowel komen vast te staan dat sprake is van ondergeschiktheid als dat de betrokken werknemer jegens de benadeelde aansprakelijk is wegens een onrechtmatige daad;
de benadeelde partij kan (tenzij de overeenkomst dat belet) de betrokken werknemer persoonlijk aanspreken tot vergoeding van de schade. In dat geval heeft de werknemer op grond van art. 6:170 lid 3 BW regres op de werkgever, tenzij de schade een gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid van de werknemer zelf. Het rechtstreeks aanspreken van de werknemer is voor hem mogelijk zeer nadelig, omdat hij bij het te nemen regres het insolventierisico van de werkgever draagt.

Tegen deze achtergrond stelt de Hoge Raad tot slot voorop hoe de onrechtmatigheid van de werknemer moet worden beoordeeld, indien aansprakelijkheid op art. 6:170 BW wordt gestoeld:

“3.3.3 (…)

d. Mede gelet op de betekenis die een op art. 6:170 lid 1 BW gebaseerde, de werkgever veroordelende uitspraak kan hebben in een eventuele (bijvoorbeeld wegens insolventie van de werkgever aangespannen) opvolgende procedure tegen de werknemer, maar gezien ook het nadeel dat een dergelijke uitspraak in ander opzicht (zoals voor zijn reputatie) voor de werknemer kan opleveren, dient de rechter in een op art. 6:170 BW stoelende procedure – waarin de werknemer zelf geen partij is – de onrechtmatigheid van het handelen van de werknemer niet anders te beoordelen dan indien de aansprakelijkheid van de werknemer zelf in het geding is.”

In dit licht acht de Hoge Raad – anders dan Advocaat-generaal Hartlief – de motiveringsklacht tegen het oordeel dat WTB-er X onrechtmatig heeft gehandeld gegrond. Daarbij overweegt de Hoge Raad dat het hof niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom voor WTB-er X het zicht op de wissel ontoereikend was en ook niet waarom hem onrechtmatigheid kan worden verweten ter zake van zijn mening dat hij (en zijn collega’s) de wisselstand correct konden waarnemen. Het feit dat de inschatting van WTB-er X onjuist is gebleken en dat aanzienlijke schade is ontstaan, kan volgens de Hoge Raad evenmin redengevend zijn voor het oordeel dat WTB-er X onrechtmatig heeft gehandeld.

Is aan het ondergeschiktheidsvereiste voldaan?

Het tweede onderdeel van JMV bestrijdt dat aan het ondergeschiktheidsvereiste is voldaan. De Hoge Raad verwerpt de in dat verband de naar voren gebrachte klachten als volgt:

“3.4.2 Deze klachten falen. Het bestaan van zeggenschap bij de aansprakelijk gehouden partij – hier: JMV – over de vraag of en op welke momenten de persoon die onrechtmatig heeft gehandeld, werkzaamheden voor een bepaalde derde – hier: BAM – dient uit te voeren, is in beginsel toereikend voor de voor toepassing van art. 6:170 lid 1 BW vereiste ondergeschiktheid (vgl. HR 13 mei 1988, ECLI:NL:HR:1988:AC3070, NJ 1989/896).
Een andere opvatting, die zou meebrengen dat de benadeelde voor het antwoord op de vraag wie ingevolge art. 6:170 BW jegens hem aansprakelijk is, bekend moet zijn met de afspraken die tussen de verschillende in aanmerking komende ‘werkgevers’ met betrekking tot de instructiebevoegdheid van de ondergeschikte zijn gemaakt, zou afbreuk doen aan de door die bepaling beoogde bescherming van de benadeelde (…).”

Voorts overweegt de Hoge Raad dat het hof terecht heeft aangenomen dat sprake is van een functioneel verband, nu het hof kennelijk het door JMV aan BAM ter beschikking stellen van WTB-er X heeft aangemerkt als de opdracht in de zin van art. 6:170 lid 1 BW en heeft geoordeeld dat die opdracht de kans heeft vergroot op de door hem begane fout. Hij had immers taken te verrichten met betrekking tot de veiligheid van het werk.

De Hoge Raad vernietigt het arrest en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing. Daarbij zal aan de orde komen of WBT-er X een fout heeft gemaakt in de zin van art. 6:170 lid 1 BW.

Bron: Cassatieblog                                            ▲

Laat de “kleine lettertjes” van het contract checken

Een goede ondernemer let ook op de kleintjes: De “kleine lettertjes” bij een contract kunnen vaak grote juridische gevolgen hebben. Door de wet worden ze “algemene voorwaarden” genoemd. Zij staan zelden “in” het contract, maar meestal in een bijlage die mede inzet is – of zou moeten zijn ! – van de onderhandelingen. De inhoud van de algemene voorwaarden moet voor de wederpartij vooraf kenbaar zijn, uiterlijk op het moment van sluiten van de overeenkomst, want anders zijn de algemene voorwaarden vernietigbaar. Een ondernemer doet er verstandig aan om de (concept) algemene voorwaarden van de partij met wie men onderhandelt over een contract kritisch te lezen – of als men daar geen tijd in wil steken: door een deskundige te laten checken.

Algemene voorwaarden vullen de contractsafspraken nader in. Pas op voor het vaak eenzijdige karakter van de “kleine lettertjes”: wilt u zo echt zaken doen ? Als het zakelijk contact tot stand komt is alles koek en ei en staat de goede sfeer en de wil tot samenwerking voorop, maar als na een poos de verhoudingen zich bij tegenwind verharden dan komen de kleine lettertjes om de hoek kijken. Zij bevatten beperkingen van aansprakelijkheid van de wederpartij, en kijk uit voor een zgn. garantiebepaling die een opsomming behelst van de gevallen waarin juist geen garantie bestaat. Opvallend korte termijnen voor de uitoefening van rechten door de andere partij, of hoge boetebedingen bij iedere (kleine) schending van het contract door de andere partij, zonder dat eenzelfde boete verschuldigd zal zijn als de opsteller van de voorwaarden een afspraak niet nakomt.

Algemene voorwaarden zijn volgens de wet snel toepasselijk, en de rechtspraak sluit daarbij aan. De Hoge Raad oordeelde dat als tijdens uitvoerige onderhandelingen tussen professionele partijen door de een in haar offertes steeds wordt verwezen naar haar algemene voorwaarden en ook die algemene voorwaarden worden bijgesloten, zonder dat de ander afwijzend reageert, dat dan de opsteller van de algemene voorwaarden erop mag vertrouwen dat de algemene voorwaarden zijn geaccepteerd.

De wet kent ook een mogelijkheid om een beding in de algemene voorwaarden te vernietigen indien dat beding onredelijk uitpakt. Dat is voor ondernemers wel moeilijker dan voor consumenten. De ruime mogelijkheden tot vernietiging van een “onredelijk bezwarend” contractsbeding zijn volgens het Burgerlijk Wetboek gereserveerd voor de consument. De wet kent uitgebreide artikelen (de zogenaamde zwarte en grijze lijst) waarin bepaalde contractsclausules worden omschreven die onredelijk zijn, of die “vermoed worden” onredelijk te zijn, dus behoudens tegenbewijs. De bijzondere rechtsbescherming van deze twee lijsten geldt niet voor de doelgroep van ondernemers. De wetgever vindt dat ondernemers goed in staat moeten worden geacht om hun eigen belangen te behartigen. Als ondernemer geldt dus sneller “afspraak is afspraak” zonder mogelijkheid om erop terug te komen.

Bron: Actuele Artikelen                            ▲

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

  • zijn hoofdverblijf in de woning hebben
  • een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
  • voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
  • in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente.  Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten                       ▲

De projectovereenkomst

Het is mogelijk een arbeidsovereenkomst te beperken voor de duur van een project. Wat de gevolgen zijn als dat niet het geval is, laat een recente uitspraak van het Hof Amsterdam zien.

De zaak draaide om een musical, waarbij de werkgever met de werknemers een arbeidsovereenkomst had gesloten met daarin een projectclausule: de arbeidsovereenkomst zou van rechtswege eindigen indien en zodra het project zou stoppen.

De resultaten van de musical vielen tegen en er werd besloten de musical al na enkele maanden te laten stoppen. De arbeidsovereenkomsten eindigden met een beroep op de daarin opgenomen projectclausule, maar een aantal werknemers startten hiertegen een procedure.

Uiteindelijk stelde het Gerechtshof vast dat de formulering van de projectclausule een zekere beoordelingsvrijheid aan werkgever gunde en bovendien was niet opgenomen op basis van welke externe factoren de productie (en dus de overeenkomst) zou stoppen.

Het gevolg van deze uitspraak was dat de werknemers in het gelijk worden gesteld. Zij hadden recht op doorbetaling van hun salaris, ook al was de musical inmiddels gestopt.

Bron: Actuele Artikelen

De aanzegplicht bij het tijdelijk dienstverband

Werkgevers moeten uiterlijk een maand voordat de arbeidsovereenkomst eindigt aan de werknemer schriftelijk kenbaar maken of de zij de arbeidsovereenkomst wel of niet willen verlengen. Bij verlenging dient tevens te worden aangegeven onder welke voorwaarden dit gebeurt. Deze termijn wordt de aanzegtermijn genoemd. Vergeet de werkgever dat, dan kan hij tot twee maanden na de einddatum van de arbeidsovereenkomst door de werknemer worden aangesproken op de betaling van een vergoeding ter grootte van maximaal een bruto maandsalaris. Is de aanzegging niet tijdig schriftelijk gedaan, dan wordt de boete ‘pro rata’ berekend. Halverwege de maand pas een brief sturen aan de werknemer dat het contract niet wordt verlengd, betekent dus dat de werkgever een halve maand boete verschuldigd is.

Doel van de regeling is om werknemers niet te lang in onzekerheid te laten verkeren over het wel of niet verlengd worden van hun arbeidscontract. In de praktijk leidt de regeling tot onbegrip bij werkgevers. Zeker als er tijdig mondeling is besproken dat de arbeidsovereenkomst niet zal worden verlengd, wordt het achteraf opstarten van een procedure door menig werkgever beschouwd als een trap na die uitsluitend gericht is op geldelijk gewin.

Als de arbeidsovereenkomst wordt voortgezet, zal een werknemer niet snel bij zijn werkgever aankloppen als de schriftelijke aanzegging er niet of niet tijdig is geweest. De onderlinge verhoudingen worden daardoor immers zwaar op de proef gesteld. Toch komt het voor: ik sta momenteel een werkgever bij in een procedure die is opgestart door de werknemer. Deze werknemer kreeg aansluitend een nieuw contract voor onbepaalde tijd, maar kreeg kort nadien een aanbod om ergens anders te gaan werken. Deze werknemer zegde de arbeidsovereenkomst op en dat hij evengoed recht had op de boete. Voor de werkgever vormde dit verzoek bij de rechtbank aanleiding om verweer te voeren en de werknemer in een tegenverzoek alsnog aan te spreken op volledige terugbetaling van de door werkgever gemaakte opleidingskosten, omdat de werknemer had getekend voor een studiekostenregeling, met terugbetalingsplicht bij tussentijds vertrek. Hoewel deze zaak nog onder de rechter is, vermoed ik dat de werknemer niet blij zal zijn met de uitkomst.
De terug te betalen studiekosten zijn immers fors hoger dan een maandsalaris.

De aanzegplicht vormt een extra administratieve handeling. In de personeelsadministratie,  moet een aanzeg-reminder worden genoteerd en er moet  tijdig een schriftelijke aanzegging uit. Dat mag ook een e-mail of zelfs een whatsapp bericht zijn, mits maar kan worden aangetoond dat deze is ontvangen. Om die reden zijn er nu ook arbeidscontracten, waarin de aanzegging dat niet zal worden verlengd, al op voorhand is opgenomen. De rechtbank Utrecht heeft deze aanzegbepaling op voorhand in de arbeidsovereenkomst rechtsgeldig geacht.
De werkgever voldeed hiermee aan zijn schriftelijke aanzegverplichting. Een dergelijke aanzegclausule neemt overigens niet weg dat de werkgever zich tijdens de looptijd van de arbeidsovereenkomst kan bedenken en alsnog aan het einde van de arbeidsovereenkomst een nieuw contract kan aanbieden.

Deze aanzegplicht geldt echter niet 1)indien sprake is van een tijdelijke arbeidsovereenkomst korter dan zes maanden; 2) indien de arbeidsovereenkomst geldt voor de duur van een project en 3) bij vervanging in verband met, bijvoorbeeld, zwangerschap of ziekte van een andere werknemer.

Bron: Actuele Artikelen

Aanspraak verkoopmakelaar op courtage na ontbinding koopovereenkomst

Het recht van een verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Een verkoopmakelaar dient bij het uitvoeren van zijn opdracht echter wel het belang van zijn opdrachtgever centraal te stellen. Dit brengt mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

Achtergrond

In deze zaak gaat het over de aanspraak van een verkoopmakelaar op courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst die uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. De verkoper (verweerster in cassatie) heeft met een verkoopmakelaar (eiser tot cassatie) een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat een courtage berekend zal worden van 1,25% van de koopsom. Vervolgens is met een koper een koopovereenkomst tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde van financiering. Partijen hebben afgesproken dat de koper slechts een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen indien aan de verkoper of aan de makelaar tenminste twee schriftelijke afwijzingen van banken worden overgelegd.

Toen bleek dat de koper de financiering niet rond kon krijgen, heeft de koper per e-mail een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Bij die e-mail heeft de koper een afwijzing van een bank en een brief van zijn hypotheekadviseur, waarin staat dat de afwijzing van een andere bank volgt, gevoegd. De verkoper heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde aanvaard. De makelaar stelt echter dat de koopovereenkomst niet is ontbonden, omdat niet is voldaan aan de voorwaarden van ontbinding (namelijk het overleggen van twee afwijzingen). De makelaar meent dan ook aanspraak te kunnen maken op courtage en vordert van de verkoper betaling daarvan.

Procesverloop

Zowel de kantonrechter als het hof hebben de vordering afgewezen. Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat de koper en de verkoper er zelf van uit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden beslissend. Een derde (in dit geval de makelaar) kan zich er niet op beroepen dat de koopovereenkomst niet zou zijn ontbonden. Het hof overwoog verder dat nu de koper in deze procedure geen partij is, het hof niet in de rechtsverhouding tussen de verkoper en de koper kan treden en zeker niet, in de rechtsverhouding tussen de makelaar en de verkoper, kan uitgaan van een andere juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

Cassatie

De makelaar komt van dit oordeel van het hof in cassatie en klaagt (onder meer) dat het hof heeft miskend dat de rechter in een procedure tussen de makelaar en de verkoper een oordeel kan geven over de vraag of in de verhouding tussen verkoper en koper een overeenkomst tot stand is gekomen, zonder dat dit oordeel ook in de verhouding tussen verkoper en de koper bindende kracht heeft. De Hoge Raad acht deze klacht gegrond:

“Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.”

Toch kunnen de klachten naar het oordeel van de Hoge Raad niet tot cassatie leiden. Daartoe overweegt de Hoge Raad ten eerste dat uit het vonnis van de kantonrechter blijkt dat de koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, de tweede afwijzing van een andere bank heeft overgelegd vóór deze datum. Naar het oordeel van de Hoge Raad kan dan ook worden betwijfeld of een beroep van de verkoper jegens de koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat een verkoopmakelaar op grond van art. 7:401 BW
de zorg van een goed opdrachtnemer in acht dient te nemen. Dit brengt mee dat een makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt naar het oordeel van de Hoge Raad mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep heeft neergelegd.

De Hoge Raad doet hiermee de zaak dus zelf af en verwerpt het cassatieberoep.

Bron: Cassatieblog.nl      ▲

Wat is een “nietige” overeenkomst

Wat is dat eigenlijk: een “nietige” overeenkomst?

In Nederland kunnen we eigenlijk wel voor alles overeenkomsten sluiten. Er bestaat immers contractsvrijheid. Toch gaat dat niet helemaal op. Er kunnen namelijk overeenkomsten zijn gesloten die nietig zijn. Feitelijk is een nietige overeenkomst natuurlijk wel gesloten, maar juridisch gezien heeft deze nooit bestaan. Stel dat tussen A en B een koopovereenkomst is gesloten waarbij A aan B een auto heeft verkocht. Uiteindelijk blijkt dat de koopovereenkomst nietig is.

Het gevolg daarvan is dat A de auto juridisch gezien nooit heeft verkocht en dus nog steeds eigenaar is. B heeft de koopprijs dus ook betaald, terwijl dat niet hoefde. Dergelijke overeenkomsten moeten daarna dus ongedaan worden gemaakt. A heeft recht op teruggave van de auto en B heeft recht op terugbetaling van zijn geld.

Een overeenkomst kan nietig zijn doordat zij onbepaalbaar is, zo bepaalt de wet. Dit is het geval wanneer onduidelijk is waar de overeenkomst precies over gaat. Stel dat A met B een schriftelijke overeenkomst sluit waarin staat: “A belooft dat hij van B tien kilo metaal koopt.”. Daarna vraagt A zich af of hij nu goud, zilver of oud ijzer krijgt. B vraagt zich af hoeveel geld hij voor zijn tien kilo metaal krijgt. Aan beide kanten is zoveel onduidelijkheid dat de overeenkomst onbepaalbaar en daarom nietig is.

Een overeenkomst kan ook nietig zijn doordat de inhoud of de strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde. Zeg maar dat het in strijd is met de geldende normen en waarden. Of dat zo is, is op zich natuurlijk al moeilijk te bepalen, maar dat laten we in ons land aan de rechter over. Een geval waarbij de inhoud in strijd is met de goede zeden of de openbare orde is bijvoorbeeld wanneer A aan B een huis verkoopt en zij afspreken dat B een deel van de koopsom “onder tafel” aan A betaalt, om zodoende de overdrachtsbelasting te omzeilen. Een geval waarbij de strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde is bijvoorbeeld het geval waarbij A aan B een mes verkoopt terwijl hij weet dat B daarmee een moord gaat plegen. Om hier van nietigheid te kunnen spreken is het natuurlijk wel vereist dat A wist wat B met dat mes van plan was.

Ook indien een gesloten overeenkomst in strijd is met de wet, is deze nietig. Dit betreft enkel overeenkomsten die de wet specifiek verboden heeft.

Nu kent de wet ook zogenaamde “vernietigbare” overeenkomsten. Vernietigbare overeenkomsten zijn wél geldig, tenzij de partij die een grond heeft om te vernietigen besluit om tot vernietiging over te gaan. Vernietiging van een overeenkomst is mogelijk indien A bijvoorbeeld onder dwang of door bedrog van B een overeenkomst heeft gesloten. Of in geval van dwaling, hetgeen betekent dat A de overeenkomst niet zou hebben gesloten indien hij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst, hetgeen door toedoen van B niet het geval bleek te zijn. Dit kan bijvoorbeeld spelen wanneer A van B een huis koopt, waarbij B heeft verklaard dat er nooit lekkages zijn geweest, terwijl na de koop blijkt dat het dak zo lek is als een mandje en B op de hoogte was van de slechte staat van het dak.

Het gevolg van de overeenkomst die nietig of vernietigd is, is hetzelfde: beiden bestaan niet meer en worden ook geacht nooit te hebben bestaan.

Bron: Actuele artikelen  ▲