Het in eigendom hebben van een onroerende zaak – denk aan een stuk grond of een gebouw – gaat gepaard met een aantal ruime bevoegdheden. Als eigenaar heeft u een veel omvattend recht om met uw eigendom te doen en te laten wat u wilt. Eén van de meest ruime bevoegdheden is wel de mogelijkheid om ieder ander de toegang tot uw eigendom te ontzeggen. In sommige gevallen geeft de wet echter een beperking op deze mogelijkheid. Deze beperkingen komen in dit artikel aan bod.

Het gebruik van uw onroerende zaak door een ander

Stelt u zich de situatie voor waarin uw buren hebben besloten om hun huis een flinke opknapbeurt te geven. Omdat hun woning op de erfgrens met uw onroerende zaak is gebouwd, zullen uw buren uw perceel moeten gebruiken om de door hen geplande werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Daarnaast kan het zijn dat uw buren de werkzaamheden enkel kunnen uitvoeren door ladders of steigers op uw grond te plaatsen. Bovendien is het mogelijk dat enkele van uw eigendommen verplaatst moeten worden om de plannen van uw buren mogelijk te maken.

In de hierboven genoemde gevallen kunt u volgens de wet uw buren de toegang tot uw perceel niet ontzeggen. Hiervoor dienen uw buren u wel tijdig op de hoogte te brengen van hun plannen. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk. Daarnaast zullen uw buren, voor zover nodig, u een schadeloosstelling moeten aanbieden. Met name over dit laatste onderdeel wordt nog wel eens geprocedeerd.

Wanneer u een gewichtige reden te berde brengt, kan het zijn dat u uw buren toch de toegang tot uw eigendom kunt ontzeggen. Een gewichtige reden is vaak gelegen in de hoedanigheid van de onroerende zaak: is er sprake van een monument of is het aanwezige bouwwerk niet bestand tegen de door uw buren uit te voeren werkzaamheden, dan kan dit een reden zijn om uw buren geen toegang te geven tot uw grond. Laat u over dergelijke zaken altijd goed informeren door een advocaat.

Het gebruik van de ruimte boven of onder uw onroerende zaak

In feite bent u eigenaar van de lucht boven en de grond onder uw perceel. Ook op deze plaatsen kunt u anderen de toegang ontzeggen. Wanneer de ander de lucht of de grond echter gebruikt zonder dat u een belang heeft om u tegen dit gebruik te verzetten, zult u dit in navolging van de wet moeten accepteren. Of u wel of geen belang heeft hangt sterk af van de situatie ter plaatse.

Logisch is dat u het gebruik van de lucht boven uw perceel door luchtverkeer niet kunt verbieden. Het wordt een ander verhaal wanneer uw buren een balkon aanbouwen boven uw perceel met uitzicht op uw woning. In dat geval heeft uw wel degelijk een belang om u te verzetten tegen het gebruik van de ruimte boven uw perceel.

Gedogen

Naast de twee hierboven gegeven situaties, zijn er ook gevallen denkbaar waarbij een voorwerp of zelfs een dier onbedoeld op uw erf belandt. Denk bijvoorbeeld aan een weggewaaide paraplu of een weggelopen hond of kat. Wanneer dit soort zaken zich op uw perceel bevinden, moet u de eigenaar van het desbetreffende object toestaan uw grond te betreden om bijvoorbeeld de weggelopen hond te zoeken en mee te nemen. In principe dient de eigenaar u wel om het betreden van uw eigendom te verzoeken.

Een uitzondering op deze laatste regel wordt gemaakt wanneer u niet aanwezig bent op het terrein waar het voorwerp of het dier zich bevindt. In die gevallen, denk bijvoorbeeld aan het losgebroken vee van uw buren die zich op uw grond ophouden, zijn uw buren bevoegd om eigenmachtig uw grond te betreden. Dit soort bevoegdheden kunnen aanleiding geven tot conflicten tussen buren. Soms komen dit soort situaties zelfs voor de rechter.

Mochten uw buren uw perceel met enige regelmaat betreden om een steeds terugkerende reden, dan kan dit een aanleiding zijn om de rechter te verzoeken uw buren te bevelen maatregelen te nemen om de zich steeds herhalende incidenten te voorkomen. Hiernaast kan het zo zijn dat de zoektocht en het wegvoeren van bijvoorbeeld het verloren dier, voor schade aan uw eigendommen zorgt. Ook kan het dier natuurlijk zelf schade aan uw eigendom veroorzaken. Is hiervan sprake, dan heeft u als grondeigenaar recht op schadevergoeding van de eigenaar van het dier. Om deze vordering veilig te stellen, geeft de wet u het recht van retentie. Dit betekent dat u het verloren voorwerp dat zich op uw land bevindt onder u mag houden totdat uw schade is vergoed.

U kunt uw buren ook bij voorbaat de toegang tot uw perceel ontzeggen wanneer er duidelijk sprake is van grove nalatigheid of opzet. Denk aan een situatie waarbij uw buren opzettelijk hun hond in uw tuin laten lopen, zonder aanstoot te nemen aan uw verzoeken dit na te laten.     ▲