Stelt u zich de situatie voor de u al jaren over een bepaald stuk grond moet lopen om bij uw schuur te kunnen komen. U bent zelf in de vooronderstelling dat het uw eigen grond betreft. Uw buren denken er blijkbaar hetzelfde over. Op enig moment krijgt u nieuwe buren. Zij laten de kadastrale gegevens van uw beide percelen onderzoeken door een notaris. Deze notaris komt tot de conclusie dat u al die tijd gebruik heeft gemaakt van het stuk grond van een ander. Uw nieuwe buren willen dit gebruik niet zomaar toestaan en vragen u daarom om het gebruik van de grond per direct te stoppen. Voor u is de toegang tot de schuur van groot belang, de eis van uw buren heeft voor u verstrekkende consequenties. U vraagt zich daarom af of u inderdaad verplicht bent om het gebruik van de grond te staken.

In de hierboven gegeven geval is de vraag of hier in de loop der tijd (verjaring) een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan. Wanneer dat het geval is, zullen de buren het gebruik van hun stuk grond niet zomaar kunnen ontzeggen. In dit artikel wordt verder ingegaan op het ontstaan van een recht op een erfdienstbaarheid door verjaring.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een erf, het dienende erf, ten bate van een ander erf, het heersende erf, is belast. De hiervoor genoemde woorden zijn afkomstig uit de wet en geven kort gezegd weer waar het bij de vestiging van een erfdienstbaarheid om draait. Het is de bedoeling dat de eigenaar van het dienende erf iets duldt van de eigenaar van het heersende erf. In het hiervoor genoemde geval bent u de eigenaar van het heersende erf, uw buren zijn eigenaar van het dienende erf.

Een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd door een akte van vestiging op te maken bij de notaris en vervolgens deze akte in te laten schrijven in de openbare registers. Partijen maken hier zelf afspraken over de rechten en plichten die een erfdienstbaarheid met zich mee brengt. Hier eventueel een link naar mijn eerdere artikel. Een andere manier waarop een erfdienstbaarheid kan ontstaan is door verjaring. Dit artikel zal verder enkel gaan over het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring.

Wat is verjaring?

De eigendom van een zaak kan op een aantal manieren van de ene naar de andere persoon overgaan. In eerste instantie denkt u dan waarschijnlijk aan de koop en verkoop van zaken. De wet geeft echter nog een andere manier waarop de eigendom van een eigenaar op een niet-eigenaar over kan gaan, namelijk door het enkel verstrijken van de tijd. Dit fenomeen wordt aangeduid als de verjaring. Door een onafgebroken bezit van een door de wet gegeven periode kan een niet-eigenaar eigenaar worden van zowel roerende als onroerende zaken.

Verkrijgende en bevrijdende verjaring

We spreken van bevrijdende verjaring wanneer een niet-eigenaar gedurende twintig jaar het bezit heeft uitgeoefend over een bepaalde zaak dat aan een ander toebehoort. Onder bezit verstaan wij in dit geval dat de niet-eigenaar het eigendom moet pretenderen en dus twintig jaar lang moet doen of hij of zij eigenaar is van de zaak (een fiets of zelfs een stuk grond). De niet-eigenaar moet de feitelijke macht uitoefenen over de zaak. Of de niet-eigenaar wel of niet weet dat hij geen eigenaar van de zaak is, doet er niet toe.

Wie zich meer dan drie jaar lang gedraagt als bezitter van een roerende zaak, niet registergoed (bijvoorbeeld een auto) kan door verkrijgende verjaring eigenaar worden van deze zaak. Eenzelfde soort regeling vinden we in de wet voor niet-roerende zaken, de verjaringstermijn is dan echter tien jaar. Voorwaarde bij deze vorm van eigendomsverkrijging is wel dat de niet-eigenaar te goede trouw is. Deze persoon mag niet weten dat hij geen eigenaar is van de desbetreffende zaak. Weet hij wel dat het eigendom niet aan hem toebehoort, dan is deze persoon bezitter te kwade trouw en kan hij geen eigenaar worden door verkrijgende verjaring.

Erfdienstbaarheid en verjaring

Een erfdienstbaarheid kan door zowel bevrijdende als verkrijgende verjaring ontstaan. Voor 1 januari 1992 was het enkel mogelijk om via de verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid te laten ontstaan. Nu het ook mogelijk is om door middel van de bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid te krijgen, is deze vorm van eigendomsverkrijging gemakkelijker geworden. Let wel, pas vanaf 1 januari 2012 zullen de eerste verjaringsgevallen voor bevrijdende verjaring zich voor doen, aangezien de verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring twintig jaar is.

Wilt u dus, in navolging van het voorbeeld uit de inleiding, een erfdienstbaarheid van overpad door bevrijdende verjaring verkrijgen, dan dient u in ieder geval twintig jaar het bezit over het recht van erfdienstbaarheid te hebben gehad. Of er inderdaad sprake is van een onafgebroken bezit van twintig jaar, hangt af van de feitelijke omstandigheden ter plaatse.

Zoals gezegd is het ook mogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te ‘verkrijgen’. Ook in dat geval dient u het recht van erfdienstbaarheid te ‘bezitten’ en zult u zich dus als rechthebbende op de erfdienstbaarheid moeten gedragen. Met andere woorden: uit de feitelijke omstandigheden moet duidelijk en zichtbaar blijken dat sprake is van de uitoefening van een erfdienstbaarheid. In dit geval dient u tevens te goede trouw te zijn: u weet niet dat er geen recht van erfdienstbaarheid bestaat.

Deze situaties doen zich maar weinig voor. Het zou bijvoorbeeld zo kunnen zijn dat twee buren met elkaar hebben afgesproken om een erfdienstbaarheid te vestigen via de officiële weg. Om een erfdienstbaarheid op de juiste manier te kunnen vestigen, dient een vestigingsakte door een notaris te worden opgemaakt waarna deze akte in de openbare registers moet worden ingeschreven. Heeft deze laatste handeling niet plaatsgevonden, dan is er geen erfdienstbaarheid gevestigd. Wel kan het dan zo zijn dat de buren hiervan geen weet hebben en dus handelen alsof er een erfdienstbaarheid bestaat. Na verloop van tijd (tien jaar) wordt de erfdienstbaarheid als nog op de juiste wijze gevestigd door de verkrijgende verjaring.

Onderzoek en goede trouw

Om terug te komen op het voorbeeld in de inleiding: om te bekijken of er een recht op een erfdienstbaarheid bestaat, moet u dus bekijken hoelang u het stuk grond al in bezit heeft. Of sprake is van bezit hangt af van de omstandigheden van het geval. Hiernaast is van belang of u te goede trouw bent of niet. Bent u te goede trouw en is voor iedereen duidelijk zichtbaar dat u een recht van erfdienstbaarheid heeft, dan kan het zijn dat u door verloop van tijd inderdaad een erfdienstbaarheid heeft verkregen (verkrijgende verjaring). Bent u niet te goede trouw, maar heeft u het recht van erfdienstbaarheid wel meer dan twintig jaar in uw bezit, dan kan het zijn dat u door bevrijdende verjaring als nog de rechten van een erfdienstbaarheid hebt gekregen.

Samenvattend

Er zijn twee vormen van verjaring: de bevrijdende en verkrijgende verjaring.

Van bevrijdende verjaring bij een erfdienstbaarheid is sprake als:
U het bezit van het recht op een erfdienstbaarheid gedurende twintig jaar heeft uitgeoefend.

Van verkrijgende verjaring bij een erfdienstbaarheid is sprake als:
U langer dan tien jaar het bezit over het recht van erfdienstbaarheid heeft uitgeoefend. Hierbij dient het ook voor anderen zichtbaar te zijn dat de niet-eigenaar pretendeert een recht van erfdienstbaarheid te hebben.
U te goede trouw het bezit uitoefent.       ▲