Bij middenstandsbedrijfsruimte gaat het om bedrijfsruimte bedoeld voor horeca- en winkelbedrijven met een voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte. Dit type bedrijven geniet een sterkere huurbescherming dan de bedrijven uit de categorie ‘overige bedrijfsruimten’ (kantoren, fabrieken, opslagplaatsen en dergelijke). De reden hiervoor is dat bijvoorbeeld winkeliers meer gebonden zijn aan de plaats waar hun bedrijfsruimte is gevestigd. Een gedwongen verhuizing kan voor een supermarkt zeer negatieve gevolgen hebben, terwijl voor een fabriek de vestigingsplaats vaak van minder groot belang is.

Opzegging na vijf jaar

De huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte bestaat doorgaans uit twee perioden van vijf jaar, waarbij na de eerste periode een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken of het contract kan worden opgezegd. Voor het opzeggen hoeft geen reden gegeven te worden en er geldt een opzegtermijn van één jaar. De huurder die zijn contract wil beëindigen moet minimaal een jaar van tevoren opzeggen middels een aangetekende brief of een deurwaardersexploot (een officiële schriftelijke mededeling die uitgereikt wordt door de deurwaarder, de postbode of een ambtenaar). Als het contract na tien jaar nog niet opgezegd is, ontstaat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd. Voor dit type contract geldt er een opzegtermijn van een jaar.

Als een verhuurder na de eerste vijf jaar de huur wil beëindigen, kan dit enkel op grond van twee in de wet genoemde redenen. Ten eerste is opzegging mogelijk als de verhuurder het bedrijfspand dringend nodig heeft voor ‘eigen gebruik’ (voor zichzelf of zijn directe familie). Een tweede geldige reden voor opzegging kan zijn dat de huurder er een ‘slechte bedrijfsvoering’ op nahoudt. De verhuurder moet de opzegging in elk geval een jaar vóór het einde van de huurperiode mededelen aan de huurder door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. De brief moet de (geldige) regel voor opzegging vermelden. De verhuurder kan de huur dus enkel op grond van deze redenen opzeggen. Hij kan de huur dus niet opzeggen omdat hij het pand bijvoorbeeld leeg wil verkopen.

Als de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van de brief laat weten dat hij akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst, dan moet de verhuurder de rechter inschakelen om de huur te kunnen opzeggen. De rechter zal dan beoordelen of de verhuurder een geldige reden heeft voor opzegging. Tot het moment dat de rechter uitspraak heeft gedaan, blijft de overeenkomst gewoon in stand.       ▲

Voorbeeld:
Albert huurt een pand vanaf 1 januari 2007. Dan kan hij de huur vanaf 1 januari 2012 opzeggen. De opzegging moet dus vóór 1 januari 2011 gedaan zijn. Als hij niet (op tijd) opzegt, dan gaat de tweede termijn automatisch in zit hij vast aan een huurovereenkomst voor vijf jaar. Deze loopt weer af op 1 januari 2017 en moet dus opgezegd worden vóór 1 januari 2016.       ▲

Opzegging na tien jaar

Na de tweede periode van vijf jaar kan zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De huurder hoeft geen reden voor opzegging te geven. Een verschil met de opzegging na vijf jaar is dat de verhuurder na tien jaar gemakkelijker de overeenkomst kan opzeggen. Hij kan de huur opzeggen als de huurder weigert om een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden. Het gaat hier dan niet om de huurprijs, daarvoor geldt een andere procedure, maar om bijkomende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gehuurde ruimte of aan redelijke voorstellen over de verdeling van onderhouds- en reparatieverplichtingen. Ook het verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan kan een geldige grond zijn voor opzegging.

Als de huurder het niet met de opzegging eens is, kan hij beroep doen op de rechter. Deze zal een belangenafweging maken tussen het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst enerzijds en anderzijds het belang van de verhuurder om van de overeenkomst af te kunnen. De rechter kan, bij opzegging van de overeenkomst, beslissen dat de verhuurder een vergoeding aan de huurder verschuldigd is, ten behoeve van verhuis- en inrichtingskosten.

Als er na tien jaar geen opzegging heeft plaatsgevonden, wordt de huur voortgezet voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment moet er voor het beëindigen van de huur een opzeggingstermijn van een jaar in acht worden genomen.

N.b. de strenge regels voor opzegging gelden alleen in het geval dat slechts één van de partijen van de overeenkomst af wil. Het staat partijen altijd vrij om in onderling overleg de overeenkomst op elk gewenst tijdstip te beëindigen.      ▲

overeenkomst twee jaren of korter

Hoewel een overeenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte gewoonlijk vijf jaar bedraagt, kan er ook een kortere periode worden afgesproken; de zogenaamde proefperiode. De proefperiode is een huurovereenkomst voor twee jaren of korter. Als hiervoor wordt gekozen, gelden de strenge huurbeschermingsbepalingen niet.

Gedurende deze periode geniet de huurder geen huurbescherming, geldt er een wederzijdse korte opzegtermijn (soms zelfs geen opzegtermijn) en is voor de opzegging geen reden en geen rechterlijke tussenkomst vereist. Bij (stilzwijgende) verlenging van de huurovereenkomst van twee jaar of korter, vervalt het lage beschermingsregime, en zijn vanaf dat moment de strenge huurregels van toepassing op de overeenkomst. Er ontstaat automatisch een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de verstreken periode in mindering wordt gebracht. Na de eerste periode van vijf jaar loopt de overeenkomst nog eens vijf jaar door. Na tien jaar ontstaat er automatisch een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een opzeggingstermijn van een jaar.      ▲

Overige bedrijfsruimte

Als het gehuurde onder de categorie ‘overige bedrijfsruimte’ valt, geniet de huurder minder huurbescherming dan bijvoorbeeld een winkelier. Voor huurders van overige bedrijfsruimten speelt de locatie namelijk over het algemeen een minder grote rol bij het succes van het bedrijf. De huur kan worden opgezegd door zowel huurder als verhuurder tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. Officieel is de opzegtermijn de betalingstermijn. Als de huur maandelijks betaald wordt, dan moet het contract minimaal een maand van tevoren opgezegd worden. De manier van opzegging is meestal bepaald in de huurovereenkomst (vaak per aangetekende brief of per deurwaardersexploot). Het is mogelijk dat in het huurcontract een andere opzegtermijn wordt opgenomen.      ▲

Ontruiming

Als de verhuurder heeft aangekondigd dat hij de huur wenst te beëindigen, hoeft de huurder nog niet meteen te vertrekken. De verhuurder moet eerst nog de ontruiming aanzeggen. De huurder mag dan nog maximaal twee maanden in het pand blijven zitten, zodat hij de tijd heeft om iets anders te zoeken. Als de huurder langer de tijd nodig heeft, kan hij voordat de twee maanden om zijn een verlenging van de ontruimingstermijn vragen aan de rechter. Het is raadzaam om zo snel mogelijk juridische bijstand hiervoor in de arm te nemen en zo spoedig mogelijk het uitstel aan te vragen. Als de verlenging niet op tijd wordt aangevraagd, moet de huurder namelijk na afloop van ontruimingsperiode per direct ontruimen.

De ontruimingstermijn kan door de rechter met maximaal één jaar verlengd worden en er kan drie maal een verlenging worden aangevraagd. Na de ontruimingsaanzegging kan de huurder in theorie dus nog maximaal 3 jaar in het gehuurde blijven zitten. Uitstel van ontruiming is niet mogelijk als de huurder zelf de huur heeft opgezegd of als hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na is gekomen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het niet betalen van de huurtermijnen.      ▲