Door de huurder zelf aangebrachte verbeteringen kunnen tot huurverhoging leiden. Als een huurder van bedrijfsruimte tijdens een lopende huurovereenkomst verbeteringen wenst aan te brengen aan het gehuurde, heeft hij daarvoor toestemming nodig van de verhuurder. Daarnaast dient de bouwlustige huurder zich te realiseren dat hij de verplichting heeft bij het einde van het huurcontract de veranderingen aan het gehuurde weer ongedaan te maken. Deze verplichting van de huurder wordt wel samengevat in de zinsnede: herstel in oude staat. Zijn de verbeteringen eenmaal aangebracht dan kunnen deze een rol spelen bij een wijziging van de huurprijs. Ons hoogste rechtscollege heeft onlangs op deze problematiek de aandacht gevestigd. De vraag was of het voor de vaststelling van de huurwaarde een rol speelde dat de huurder verbeteringen had aangebracht.
Het Burgerlijk Wetboek bevat de regel dat door de huurder aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing blijven bij het opnieuw vaststellen van de hoogte van de huurprijs. Dit geldt zowel in het geval van een verzoek tot verlaging door de huurder, als bij een verzoek tot verhoging door de verhuurder. De Hoge Raad heeft nu echter op dit uitgangspunt een uitzondering geformuleerd. Als het gehuurde zodanig geschikt is dat met betrekkelijk geringe kosten door de huurder een verbetering kan worden aangebracht, dan kan dit wel van invloed zijn op de hoogte van de huurprijs. Dit betekent dus concreet voor de huurder dat door hem gedane investeringen in de praktijk kunnen leiden tot een verhoging van de huurprijs! Het voorgaande bewijst weer eens dat het aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde op alle fronten grote gevolgen kan hebben.
november 1996