Is de nieuwe eigenaar van een verhuurd (bedrijfs)-pand gebonden aan afspraken die zijn gemaakt tussen de vorige eigenaar/verhuurder en de huurder? In principe geldt het adagium: ‘koop breekt geen huur’. Dit betekent dat ondanks de eigendomsoverdracht de huurder wordt beschermd. De bestaande huurovereenkomst moet dus door de nieuwe eigenaar worden gerespecteerd. Betekent dit echter dat andere rechten en verplichtingen die tussen de huurder en oude eigenaar bestonden ook overgaan op de nieuwe eigenaar? Uit de rechtspraak blijkt dat dit het geval is indien deze rechten en plichten onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde en de te betalen huurprijs. Per geval wordt dit bekeken. Recentelijk oordeelde de Hoge Raad over een huurder die een bedrijfshal huurde voor een periode van tien jaar en bij het sluiten van de huurovereenkomst de verhuurder een geldbedrag leende voor de aankoop van deze bedrijfshal.
In de huurovereenkomst stond een bepaling opgenomen dat de huurder de huur mocht compenseren met vorderingen die hij op de verhuurder had of mocht krijgen. Door de huurder werd de huur vervolgens jaarlijks verrekend met de aflossing van de geldlening. Na faillissement van de verhuurder heeft een nieuwe eigenaar het pand gekocht van de curator. De huurder paste de verrekening vervolgens ook toe bij de nieuwe verhuurder. De Hoge Raad stemde hiermee in. Er was namelijk sprake van een recht dat onmiddellijk verband houdt met de huurovereenkomst. De omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn bijvoorbeeld het feit dat beide overeenkomsten op dezelfde dag zijn gesloten en in beide overeenkomsten de bevoegdheid tot verrekening is opgenomen terzake van andere (toekomstige) vorderingen. Op deze wijze werd als het ware verwezen naar andere tussen partijen bestaande overeenkomsten en is de nieuwe eigenaar daaraan gebonden. Dat deze laatste hier geen weet van had, kan hem echter niet baten. Ook in het nieuwe wetsvoorstel wordt een nieuwe eigenaar niet beschermd tegen aan hem niet bekende bedingen. Zorgvuldig onderzoek bij aankopen van onroerend goed is dus dringend gewenst.
januari 2001