Tag: bezwaar

Huurverhoging, en met Terugwerkende Kracht?

In het kort de principes van huurverhoging en indexatie in zowel de sociale als de vrije huursector.

In de sociale sector moet een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd, met duidelijke informatie over de nieuwe huurprijs en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken. De vrije sector biedt verhuurders meer flexibiliteit, waar huurverhogingen vaak automatisch plaatsvinden op een vooraf vastgestelde datum. Vergeten huurverhogingen kunnen soms met terugwerkende kracht worden doorgevoerd, afhankelijk van de termijnen die in het huurcontract zijn vastgelegd.

Rechtsverwerking treedt op wanneer een verhuurder zijn recht op huurverhoging verliest door nalatigheid of door het wekken van een gerechtvaardigde verwachting bij de huurder dat de huur niet verhoogd zal worden. Huurders hebben verschillende verdedigingsmechanismen tegen ongerechtvaardigde huurverhogingen, inclusief het indienen van een bezwaar en het inschakelen van de Huurcommissie.

Begrip Indexering in Huurprijzen

Indexering in huurprijzen verwijst naar de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs gebaseerd op een vastgestelde index, zoals de Consumentenprijsindex (CPI). Dit mechanisme zorgt ervoor dat de huurprijzen aangepast worden aan de inflatie, waardoor de reële waarde van de ontvangen huur voor de verhuurder behouden blijft. In contracten wordt vaak een indexeringsclausule opgenomen die de manier van indexeren specificeert. Dit kan een vast percentage zijn of gekoppeld aan een officiële index. Hiermee worden de huurprijzen op een transparante en voorspelbare manier aangepast, wat zowel huurders als verhuurders zekerheid biedt over de financiële aspecten van de huurovereenkomst.

Werkwijze Huurverhoging

Huurverhoging is het proces waarbij de verhuurder de huurprijs van een woning verhoogt volgens de bepalingen in het huurcontract of de wettelijke regelgeving. In de sociale sector moet een huurverhoging minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Deze aankondiging moet de huidige en nieuwe huurprijs, het percentage van de verhoging, en de ingangsdatum bevatten. Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen de verhoging als deze onredelijk wordt geacht. Huurverhogingen zijn meestal jaarlijks en worden vaak gebaseerd op inflatie-indicatoren zoals de CPI.

Huurindexatie Sociale Huursector

In de sociale huursector wordt huurindexatie niet automatisch toegepast. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek tot huurverhoging indienen bij de huurder, minstens twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Dit verzoek moet duidelijke informatie bevatten over de huidige en toekomstige huurprijs en de basis voor de verhoging. De sociale sector volgt strikte regels voor huurverhogingen om te zorgen dat deze eerlijk en redelijk zijn, waarbij de maximale verhoging vaak wettelijk is bepaald.

De Terugkeerregeling

De terugkeerregeling biedt verhuurders de mogelijkheid om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. Als de huurverhoging meer dan twaalf maanden niet is toegepast, kan de verhuurder deze bij de volgende gelegenheid invoeren, waarbij de verhoging eerder kan ingaan dan gebruikelijk. Deze regeling stelt verhuurders in staat om gemiste inkomsten deels terug te winnen, mits de verhoging binnen maximaal twee jaar na het oorspronkelijk geplande moment wordt doorgevoerd. Het is een manier om de continuïteit van de huurovereenkomst te waarborgen zonder dat de huurder onverwachts met een grote last wordt geconfronteerd

Indexering van de Huur in de Vrije Sector

In de vrije sector worden huurverhogingen vaak ‘automatisch’ toegepast op een vooraf overeengekomen datum, zoals vastgelegd in het huurcontract. Dit in tegenstelling tot de sociale huur, waar een aankondiging vereist is. Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid om huurprijzen aan te passen, zolang deze verhogingen maar binnen de afspraken van het contract blijven. Vaak wordt de indexering gebaseerd op de inflatie plus een bepaald percentage, waarbij de verhoging kan worden doorgevoerd zonder de huurder vooraf te informeren.

Vergeten Huurindexering

Als een verhuurder vergeet de huurprijs te indexeren, kan deze de indexatie soms met terugwerkende kracht toepassen. Dit hangt af van de voorwaarden in het huurcontract en de toegestane termijn waarbinnen de verhoging moet worden doorgevoerd. In de vrije sector kan een verhuurder tot vijf jaar terug de huurprijs nog aanpassen. Het is belangrijk dat verhuurders nauwkeurige administratie bijhouden om te voorkomen dat ze recht op huurverhoging verliezen door verjaring of rechtsverwerking.

Betekenis van Rechtsverwerking

Rechtsverwerking is een juridisch concept waarbij een recht of vordering verloren gaat omdat de rechthebbende zijn recht niet binnen een redelijke termijn uitoefent of zich zodanig gedraagt dat de tegenpartij mag aannemen dat het recht niet meer wordt uitgeoefend. Bij huurverhoging kan rechtsverwerking optreden als een verhuurder langdurig nalaat de huurprijs aan te passen en de huurder erop mag vertrouwen dat de huur ongewijzigd blijft.

Recht op Verhoging met Terugwerkende Kracht Verwerkt

Een verhuurder kan het recht op huurverhoging met terugwerkende kracht verwerken door langdurig na te laten deze toe te passen, terwijl de huurder investeringen doet of zijn financiële planning baseert op de bestaande huurprijs. Wanneer de verhuurder vervolgens, na een aanzienlijke tijd, alsnog een verhoging wil doorvoeren, kan de huurder een beroep doen op rechtsverwerking, met het argument dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de bestaande situatie.

Verweren van de Huurder tegen Huurverhoging

Een huurder kan verschillende verweren inzetten tegen een huurverhoging. Ten eerste kan de huurder bezwaar maken als de verhoging niet volgens de wettelijke of contractuele voorwaarden is aangekondigd. Ook kan de huurder aantonen dat de voorgestelde verhoging de wettelijk toegestane maximale verhoging overschrijdt. Daarnaast kan de huurder rechtsverwerking aanvoeren als de verhuurder heeft nagelaten de huur tijdig te verhogen en er geen rechtvaardiging is voor de vertraging. Verder kunnen huurders de Huurcommissie inschakelen om geschillen over huurverhoging te beslechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Sneller Op De Hoogte Met De Berichtenbox; Behalve Bij Het Uwv

De bezwaartermijn loopt niet zolang een beschikking van het UWV nog niet is gelezen door de betrokkene, en het UWV niet bewijst dat deze al eerder in de berichtenbox “Mijn UWV”was geplaatst.

Overheidsinstanties gebruiken in toenemende mate digitaal verkeer als communicatiemiddel met rechtssubjecten. Naast het gebruiksgemak en beveiliging is dit vaak kostenbesparend, en de kans dat post ongelezen blijft of verloren raakt bij vakantie of verhuizing is kleiner.

Toch is er weinig regelgeving over het gebruik van een digitale berichtenbox. Dit is relevant in geval van een geschil over de bezwaar en beroepstermijnen, waarbinnen men kan opkomen tegen besluiten van overheidsinstanties of uitvoeringsorganen.

De bezwaartermijn van een beschikking van het UWV begint te lopen op de dag nadat de beslissing op de voorgeschreven bekend wijze is gemaakt. Dat is over het algemeen dat de verzenddatum van het besluit, als deze schriftelijk wordt verstuurd aan de belanghebbende.

Indien de beslissing niet per post bekend wordt gemaakt, maar via de digitale berichtenbox wordt verstuurd, geldt dat de termijn loopt vanaf de dag volgende op de datum waarin het in de berichtenbox is geplaatst.

Een ex-werknemer had bij het UWV digitaal een uitkering gevraagd, die door het UWV was afgewezen op 30 november 2020. De beschikking van het UWV was in de berichtenbox van de betrokkene geplaatst, die opvraagbaar is via “Mijn UWV“. De termijn liep vanaf 1 december 2020 tot 11 januari 2021, dus 6 weken later.

De man las het bericht pas in januari 2021 en zond binnen 6 weken daarna, op 29 januari 2021, het bezwaarschrift in. Volgens het UWV was dit te laat.

De man ging in beroep, en de rechter oordeelde dat de man wel tijdig in bezwaar was gekomen. Het komt daarbij volgens de bestuursrechter aan of het UWV kan bewijzen dat het bericht inderdaad al op 29 november 2020 in de berichtenbox was geplaatst.

De bestuursrechter oordeelde dat de bezwaartermijn nog niet was aangevangen voordat de man zijn berichtenbox raadpleegde en het bericht las. Het UWV stelde immers in de beroepsprocedure dat het UWV niet kon bewijzen dat het besluit van 30 november 2020 op die datum in de Berichtenbox van de man op “Mijn UWV” was geplaatst.

De uitkomst is voorlopig dus dat bij een digitale communicatie de bezwaar of beroepstermijn gaat lopen op de dag dat men kennis neemt van een bericht in de berichtenbox, tenzij het VW bewijst dat het bericht al eerder werd geplaatst. Of hierbij een rol speelde dat het UWV, kennelijk onweersproken, de man tijdens de bezwaartermijn telefonisch had gemeld dat hij nog schriftelijk bericht zou ontvangen, is niet geheel duidelijk. Van belang is in ieder geval wel dat het UWV de man niet per e-mail geïnformeerde over deze beslissing, noch over het feit dat een bericht in de berichtenbox was geplaatst.

De rechter stelt dus dat on zo`n geval de bezwaartermijn pas gaat lopen vanaf de datum dat de man het bericht in januari 2021 heeft ingezien, en dat een bezwaar nog tot 6 weken daarna kan worden ingediend daarna de bezwaartermijn gaat lopen.

Voor het UWV likt de oplossing eenvoudig: een email met ontvangstbevestiging aan de betrokkenen, met een mededeling dat een beslissing is genomen. Aanvullende regels ter zake zullen niet uit kunnen blijven.

Aantal bezwaren tegen WOZ-waarde sterk gestegen

Het aantal huiseigenaren dat dit jaar bezwaar heeft aangetekend tegen de
WOZ-waarde van hun woning, die de basis vormt voor diverse belastingen, is met 20 procent gestegen. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van de Waarderingskamer, meldt De Telegraaf.

Dit voorjaar werden 104.000 bezwaren tegen de door gemeenten vastgestelde hoogte van de Waardering Onroerende Zaken ingediend. In 2016 kregen de lokale overheden 87.000 bezwaren, een jaar eerder waren dat er 79.000.

Gemiddeld blijken de WOZ-waarden met 3,3 procent te zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar, toen gemeenten in doorsnee een stijging van 1,2 procent doorvoerden. Nog niet bekend is hoeveel bezwaren zijn gehonoreerd.

Stijgende huizenprijzen

De aantrekkende woningmarkt, waardoor de huizenprijzen in grote delen van het land zijn gestegen, is een mogelijke verklaring voor de grote toename. Na de sterke stijging van de prijzen in 2016 worden er voor komend jaar nog hogere WOZ-waarden verwacht.

De WOZ-waarde wordt door gemeenten onder meer gebruikt voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast gebruiken waterschappen de waarde voor hun eigen heffingen.

Eigenwoningforfait

Ook de Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde als basis voor diverse belastingen, waarvan het eigenwoningforfait het bekendst is. Dit is een heffing in de vorm van een percentage van de WOZ-waarde, dat de woningbezitter bij zijn inkomen moet optellen.

Voor huizen tot een miljoen euro bedraagt het forfait 0,75 procent. Dit betekent dat huiseigenaren bij een woning met een waarde van 300.000 euro 2250 euro extra bij hun inkomen moeten optellen.

Bron: NOS                              ▲