Tag: huurachterstand

Schade door ontruiming van het gehuurde dient adequaat te worden gesteld en bewezen

Aan de ontruiming van een bedrijfspand na een ontruimingsvordering kleven aanzienlijke risico`s, zowel voor de verhuurder als de huurder. De huurder kan door het afvoeren en vernietiging een volledige inventaris verliezen, en de verhuurder kan voor die schade achteraf worden aangesproken.

Huurders die worden ontruimd in verband met een huurachterstand kunnen aanzienlijke schade lijden. Het komt regelmatig voor dat een verhuurder overgaat tot ontruiming van een bedrijfspand op grond van een ontruimingsvonnis van de kantonrechter, terwijl er nog een hoger beroep mogelijk is. Het risico dat de verhuurder achteraf voor de ontstane schade wordt aangesproken is aanzienlijk.

De onderhavige zaak dateert van 2006. Na een ontruiming in verband met een  ontruimingsvonnis van de kantonrechter werd door het gerechtshof te Arnhem in 2009 dit vonnis weer vernietigd. De verhuurder werd vervolgens veroordeeld tot het vergoeden van de schade die huurders door die ontruiming en het afvoeren en vernietigen van de inboedel hadden geleden.

Het gevolg was dat de verhuurder die, met gebruikmaking van het vonnis, het bedrijfspand had ontruimd, werd aangesproken tot het betalen van een schadevergoeding in verband met een onrechtmatige ontruiming.

De schadevergoeding werd gevorderd in verband met de door de verhuurder afgevoerde zaken die na opslag waren vernietigd. De huurder stelde dat er diverse inventariszaken waren vernietigd, zoals een toonbank, geluidspanelen, lambrisering en meer inventaris. De huurder vorderde € 100.000,,- schadevergoeding in verband met het verlies van deze zaken en investeringen.
Door het Hof werd deze vordering afgewezen. De huurder stelde cassatie in.

De wet bepaalt in artikel 6:97 dat in voorkomend geval de rechter zelf de schade kan begroten. Onder andere bepaalt dit artikel: ..” Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.“
In de zaak die door de Hoge Raad werd behandeld klaagde de huurder dat het Gerechtshof de schadevordering ten onrechte had afgewezen, omdat het Hof meende dat de vordering onvoldoende was gemotiveerd en onderbouwd was met bewijsstukken. Het Hof constateerde dat er geen boekhouding was die de inventaris en investering kon onderbouwen, en niet viel te verifiëren welke zaken aanwezig waren en welke waarde deze vertegenwoordigden. De vordering werd dus afgewezen.

In cassatie stelde de huurder dat bij een ontruiming de degene die laat ontruimen dient te stellen en bewijzen welke zaken na de ontruiming in bewaring zijn gegeven en, voor zover die zaken zijn vernietigd, te stellen en te bewijzen dat die zaken kennelijk waardeloos waren of dat de huurders daarvan afstand hadden gedaan. Dit is een veel gehoorde stelling waarmee huurders dreigen, indien zij worden geconfronteerd met een ontruiming.

De huurders meenden ook in dit geval dat zij op grond van hun gewone stelplicht, neergelegd in artikel 150 Rv konden volstaan met de stelling dat was bewezen dat er zaken waren ontruimd en vernietigd, en dat daarmee aan hun processuele stel en bewijsplicht was voldaan.

De hoge Raad gaat echter mee met het oordeel van het Hof. De hoge raad stelt dat het Hof aldus had bepaald dat wel is komen vast te staan dat bij de ontruiming aan de huurder toebehorende zaken zijn afgevoerd, maar dat zij niet voldoende hebben onderbouwd dat die zaken ook enige waarde hadden.
Volgens de Hoger Raad heeft het hof terecht beslist dat de stelplicht en bewijslast van het bestaan van schade volgens artikel 150 Rv op de huurder rust. Zonder nadere onderbouwing hoefde het Hof dus niet over te gaan tot schatting van de schade.

Deze uitspraak is niet echt verrassend, maar geeft eens temeer aan dat men bij een ontruiming voorzichtig moet opereren, zeker als er nog een hoger beroepsmogelijkheid is. Maar ook dat een vergoedingsvordering wegens de hierdoor veroorzaakte schade duidelijk en helder moet zijn onderbouwd. De algemene regel is nog steeds dat “wie stelt, bewijst“.

 De regel die bepaalt dat de rechter bij gebrek aan concrete schadevaststelling die schade moet schatten, gaat dus niet zover dat de rechter deze geheel zelfstandig moet onderzoeken.
Voor meer informatie over ontruiming en huurrecht kunt u bellen met 0900-advocaten of een vraag stellen via dit formulier.

Ontruiming Van De Wanbetalende Huurder

Met de uitvoerbaarheid bij voorraad kan een verhuurder de ontruiming direct uitvoeren, zonder de uitkomst van het hoger beroep af te wachten. Mits in dit vonnis een bijzondere afweging over de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad ontbreekt, kan een huurder die afweging alsnog vragen aan de voorzieningenrechter, om directe ontruiming te voorkomen.

Als een huurder met enige regelmaat een huurachterstand laat ontstaan loopt deze een hoog risico ontruimd te worden. Tegen een veroordeling tot ontruiming staat echter altijd een hoger beroep open. Met de huidige doorlooptijden kan de uitkomst van een hoger beroep vele maanden tot meer dan een jaar in beslag nemen. Een hoger beroep schorst immers in de regel het vonnis, totdat het in hoger beroep is bekrachtigd.

Uitvoerbaar bij voorraad

Om die reden zal een verhuurder, die de ontruiming wenst, aan de rechter altijd een verklaring vragen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is.
Deze uitvoerbaarheid bij voorraad betekent dat de verhuurder de uitkomst van het hoger beroep niet hoeft af te wachten, maar zonder vertraging de ontruiming via een deurwaarder ten uitvoer kan leggen.

Daarmee loopt de verhuurder natuurlijk de kans aansprakelijk te worden gesteld voor de schade die de huurder onherroepelijk lijdt, mocht in het hoger beroep de ontruimingsvordering alsnog worden afgewezen. Dit risico neemt de verhuurder meestal op de koopt toe.

Executiegeschil

Anderzijds staat de huurder tegen die uitvoerbaarheid bij voorraad ook nog een rechtsmiddel ten dienst: hij kan in een kort geding de schorsing van de ten uitvoerlegging vorderen bij de voorzieningenrechter, of vragen dat de verhuurder wordt verboden het vonnis uit te voeren totdat in hoger beroep is beslist. Deze procedure, het executiegeschil, geeft, zoals de naam reeds zegt, op korte termijn een uitspraak over de vraag of er bijzondere redenen zijn om de executie, dus de ontruiming, door te zetten.

Noodtoestand door ontruiming

De huurder kan die schorsing vragen indien hij meent dat er een noodtoestand ontstaat indien er wordt ontruimd, of dat de verhuurder misbruik maakt van zijn recht. De huurder heeft daarbij een spoedeisend belang, omdat ontruiming immers in de praktijk vaak een onomkeerbare situatie schept.
In het bijzonder kan aan de voorzieningenrechter een schorsing worden gevraagd indien uit het ontruimingsvonnis blijkt dat de rechter, die deze voorziening gaf, geen expliciete waardering heeft gegeven met betrekking tot de vordering van de uitvoerbaarheid bij voorraad.

Belangrijke aspecten bij een geschil over executie

Bij een dergelijk executiegeschil zijn een paar aspecten van groot belang. Indien een vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard zonder dat de rechter dit laatste heeft gemotiveerd, kan alsnog een belangenafweging voorafgaande aan een uitspraak in appel zijn gerechtvaardigd.

Verder is van belang dat de kort geding rechter in een executiegeschil nooit de kans van slagen van het hoger beroep zal beoordelen. Dit laatste is immers voorbehouden aan het Gerechtshof die het hoger beroep behandelt.

Dit is slechts anders indien het ontruimingsvonnis berust op een kennelijke (feitelijke of juridische) misslag. Wat dit laatste betreft zal de executierechter alle feiten en omstandigheden, alsmede al hetgeen partijen in de voorafgaande ontruimingsprocedure naar voren hebben gebracht, in aanmerking moeten nemen. Men dient dan te denken aan een evidente vergissing van de rechter, waarbij bijvoorbeeld een rekenfout is gemaakt, of belangrijke feiten of omstandigheden bewust of kenbaar achter zijn gehouden bij de voorstelling van zaken.

Als er echter geen sprake is van een evidente vergissing kan de voorzieningenrechter dus alsnog een afweging maken ten aanzien van de vraag of de ontruiming een noodtoestand in het leven roept voor de huurder, die, in afwachting van het hoger beroep, zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder om tot ontruiming over te gaan.

Een ander aspect is hier ook van belang. De noodtoestand voor de huurder dient wel helder en inzichtelijke te worden gemaakt. Met andere woorden, het is niet voldoende dat de huurder dat stelt. Een ontruiming zal voor de meeste huurders wel een ernstige nood doen ontstaan, maar die nood weegt in de regel niet zwaarder dan het belang van de verhuurder tot ontruiming; die afweging is in beginsel al bij de rechter gemaakt, die de ontruimingsvordering toewees. Nee, de huurder dient, in aanvulling wat in de gewone ontruimingsprocedure is aangevoerd als verweer, expliciet aan te geven en aannemelijk te maken waarom zijn belang het afwachten van de uitspraak in hoger beroep, althans een schorsing van de tenuitvoerlegging voor een bepaalde door de rechter te geven termijn, rechtvaardigt.
Overigens kan de rechter wel nieuwe feiten, die zich na het vonnis hebben voorgedaan, en die eerder niet zijn meegewogen, alsnog meewegen, óók indien de uitvoerbaarverklaring expliciet is gemotiveerd.

Al deze aspecten komen aan bod in een uitspraak van Rechtbank Overijssel, 14-03-2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:1072, 9725881 CV EXPL 22-895.
Hier voerde de huurder een executiegeschil, teneinde te voorkomen dat de verhuurder gebruik maakte van een ontruimingsvonnis. Tegen dit vonnis had de huurder al hoger beroep ingesteld, maar omdat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad was, had dit niet tot gevolg dat het vonnis werd geschorst. De ontruiming was dus al aangekondigd.

Het geschil volgde op een wanbetaling gedurende meerdere jaren, en reeds eerder was tegen deze huurder een ontruimingsvordering toegewezen.

Volgens de huurder zou een noodtoestand ontstaan door de ontruiming. De huurder ontkende niet dat een huurachterstand was ontstaan, maar stelde dat deze eenvoudig kon worden ingelopen. Geld zou geen probleem zijn. Er was geen betalingsonwil, en er was al een betalingsregeling tot stand gekomen. De door de huurder aangevoerde noodtoestand kwam neer op de hoge leeftijd en de ziekte van de huurder en het ontbreken van alternatieve huisvesting, waardoor de ontruiming de ziekte nog zou verergeren.

De rechter bepaalde hier dat alsnog die belangenafweging diende plaats te hebben, omdat in het ontruimingsvonnis de afweging ontbrak. Helaas bleef het bij die afweging, omdat de huurder in dit geval geen bewijs leverde noch deze aanbood. De rechter oordeelt ten overvloede dat de ontruiming reeds lang geleden was aangekondigd en de huurder tijdig maatregelen had kunnen treffen. Bovendien weegt de rechter ten overvloede op mee dat er al meerdere jaren betalingsproblemen waren en dat de huurder al eerder een ontruimingsvonnis tegen zich hoorde uitspreken.

De kantonrechter wees de vorderingen tot schorsing van de tenuitvoerlegging af en laat de verhuurder toe het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen.

De conclusie is dat het voor de verhuurder die de ontruiming wenst belangrijk is om de uitvoerbaarverklaring goed te laten motiveren door de rechter die de ontruiming uitspreekt. Dit voorkomt dat hierover in de 2e instantie alsnog een uitspraak moet worden gegeven. Voor de huurder is relevant om een noodtoestand expliciet inzichtelijk maken, omdat de rechter anders een dergelijke belangenafweging niet alsnog kan maken.

Voor meer informatie over huurgeschillen belt u 0900-advocaten, of zend een bericht via dit formulier.