Advies Aan Hoogste Rechtscollege In Beginsel Recht Op Huurkorting Voor Horeca-Ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

Zzp’er kan huurverlaging woning vragen

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Warmtewet verandert

Met ingang van 1 juli 2019 is de levering van warmte in het huurrecht opgenomen.

Huurt u een bedrijfsruimte en levert uw verhuurder u ook warmte? Verhuurders die warmte leveren aan hun huurders vallen niet meer onder de Warmtewet, maar onder het huurrecht. De levering van warmte maakt deel uit van de huurovereenkomst. Er zijn geen aparte leveringsovereenkomsten meer nodig.

De nieuwe Warmtewet heeft nog meer gevolgen Er komt een maximumtarief voor koud en lauw water, de kosten van warmtekostenverdelers kunnen worden doorberekend aan verbruikers en de warmteleverancier mag verbruik corrigeren voor de ligging van een bedrijfsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex. Dat mag ook als gevolg van leidingverliezen via transportleidingen.

Een warmteleverancier mag elk jaar 1 grote storing in het warmtenet hebben zonder daarvoor te moeten betalen. De storing moet dan wel binnen 24 uur zijn opgelost. De grens voor de duur van een ernstige storing gaat van 4 uur naar 8 uur.

De wet geldt voor ondernemers – huurders die warmte afnemen van hun verhuurder en verhuurders die warmte leveren. De nieuwe Warmtewet is ingegaan op 1 juli 2019.

Bron: ondernemersplein

Huuropzegging en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten. De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de tweemaanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.
De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Bron: Actuele Artikelen ▲

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

zijn hoofdverblijf in de woning hebben
een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente. Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten ▲

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement geldt ook voor roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog ▲