De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.
De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.
Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:
1. Sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).
- Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
- Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.
2. Middenhuur
Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.
- Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
- Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.
3. Vrijesectorhuur
Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.
- Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
- Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.
4. Huurtoeslag
De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.
5. Tijdelijke huurcontracten
Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.
Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:
- Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
- Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
- Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.
Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.
- Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
- Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
- Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.
Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:
- Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
- Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.
Advies:
- Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
- Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
- Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.
Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().