Tag: huurprijsverhoging

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).

  • Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
  • Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.

  • Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
  • Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.

  • Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
  • Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.

5. Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

  • Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
  • Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
  • Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

  1. Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
  2. Huurcontract:
    • Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
    • Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
  3. Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

  • Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
  • Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

  1. Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
  2. Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
  3. Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de huurprijzen betaalbaarder te maken door verhuurders een huurprijs te laten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten en biedt huurders betere bescherming door gemeentelijk ingrijpen bij te hoge huurprijzen. De wet kan de huur van circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 verlagen. Het wetsvoorstel is op 25 april 2024 door de Tweede Kamer aangenomen en de invoering is gepland voor 1 juli 2024.

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).

  • Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
  • Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.

  • Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
  • Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.

  • Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
  • Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.

5. Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

  • Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
  • Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
  • Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

  1. Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
  2. Huurcontract:
    • Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
    • Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
  3. Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

  • Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
  • Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

  1. Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
  2. Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
  3. Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Huurbetaling Tijdens Renovatie

Huurders van woningen dienen altijd rekening te houden dat vroeg of laat ingrijpend onderhoud of renovatie moet worden uitgevoerd. Een noodzakelijke verhuizing en hinder van werkzaamheden die daarmee gepaard gaan vormen geen gebrek of wanprestatie. Een sociaal plan is in alle gevallen wel verplicht.

Een verhuurder van woonruimte is volgens art 7:203 en 7:204 BW verplicht het gehuurde in goede staat te houden door regelmatig onderhoud. eenvoudig onderhoud kan worden uitgevoerd zonder dat de huurders het genot van de woning missen. Soms dient ingrijpend onderhoud plaats te vinden door renovatie, waarbij van de huurder gevergd kan worden dat hij de woning voor langere tijd verlaat.

Alvorens een renovatie kan plaatsvinden, moet de verhuurde een redelijk voorste doen. Dit voorstel houdt onder andere in een regeling over de duur van de renovatie, de verhuisvergoeding en de vervangende woonruimte, de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de ontruiming van het gehuurde, de huurprijsverhoging voor de huurder.

De verhuisvergoeding is wettelijk vastgelegd en wordt gepubliceerd op de website van de huurcommissie en de rijksoverheid. Bij een gelijktijdige renovatie van meer dan 10 woningen van een verhuurder is een toestemming nodig van ten minste 70% van de huurders. Is 70% akkoord dan zal de regeling gelden voor alle huurders.

Bij een geschil over de noodzaak van een renovatie of de door de verhuurder aangeboden regeling, kan de rechter worden gevraagd een maatregel te nemen, die de redelijkheid van het voorstel beoordeelt. Is het voorstel redelijk is, dan beslist uiteindelijk de huurder of hij de huur beëindigt of het voorstel aanvaardt.

Vordering

In een dergelijk geschil voor de kantonrechter
Rechtbank Midden-Nederland 1 december 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:5853
deed de verhuurder een renovatievoorstel, dat door 95% van alle huurders van een flatgebouw was aanvaard.

Na ca 6 maanden waren de werkzaamheden volledig afgerond. Deel van de regeling was dat de huurders 4 weken hun woning dienden te ontruimen, maar wel hun huur doorbetaalden, omdat zij in volledig ingerichte vervangende woningen werden ondergebracht. Ook werd hen de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.253 betaald.

De huurders spanden een procedure aan na afloop van de werkzaamheden, waarbij twee aspecten meespeelden. De huurders waren over het verloop van de renovatie en het uiteindelijk resultaat allerminst tevreden. Voorts waren zij achteraf van mening dat zij niet verplicht waren de huur door te betalen gedurende de periode van de ontruiming, omdat zij immers betaalden zonder het genot van de woning te hebben. Volgens de huurders was de renovatie an sich een gebrek volgens artikel 7:204 BW.

De rechter wijst de vordering af.
De kantonrechter stelt allereerst dat het voorstel redelijk is, althans daar kan geen discussie meer over bestaan. Als immers 70% of meer van de huurders instemt, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De inhoud van het voorstel kan daarom niet worden aangetast.
Omdat de verplichting om de huur door te betalen onderdeel is van het voorstel kon daartegen niet worden opgekomen.

Voor zover de huurders hinder hebben ondervonden door de renovatie, meent de kantonrechter een verhuurder niet aansprakelijk is voor enige hinder waar de huurders mee te maken krijgen, en dat de verhuurder daarom ook niet is tekortgeschoten in haar verplichting ex art. 7:203 BW.

De stelling van de huurders, dat de renovatiewerkzaamheden als een afzonderlijk gebrek aangemerkt moeten worden wordt eveneens afgewezen; ‘de renovatie op zichzelf kan niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW’
Volgens de kantonrechter ‘is sprake van een gebrek als de huurders niet het genot hebben gekregen dat zij bij de aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Omdat de verhuurder de woningen voor onbepaalde tijd verhuurt dienen huurders redelijkerwijs rekening te houden met de mogelijkheid dat de verhuurder vroeg of laat renovatie aan hun woning dient te plegen, en dat die werkzaamheden het huurgenot tijdelijk verminderen. ‘De uitvoering van dat soort werkzaamheden maakt daarom geen inbreuk op de verwachting die de huurders ten aanzien van het huurgenot mochten hebben en kunnen dus niet worden aangemerkt als een gebrek.’

Voor meer informatie over dergelijke huurgeschillen kunt u bellen met 0900 0600 of een vraag stellen via advocaten.nl.