Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.

5. Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de huurprijzen betaalbaarder te maken door verhuurders een huurprijs te laten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten en biedt huurders betere bescherming door gemeentelijk ingrijpen bij te hoge huurprijzen. De wet kan de huur van circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 verlagen. Het wetsvoorstel is op 25 april 2024 door de Tweede Kamer aangenomen en de invoering is gepland voor 1 juli 2024.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

5. Tijdelijke huurcontracten

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Zzp’er Kan Huurverlaging Woning Vragen

De Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen is ingegaan op 1 januari 2021.

Voor zzp’er met teruglopende inkomsten als gevolg van de coronacrisis kunnen hun verhuurder, mis dit een woningcorporatie betreft, tot en met 31 december 2021 vragen om de huur van de woning te verlagen.

De zzp’er moet daarvoor aantonen dat deze in de 6 maanden voor de aanvraag geen inkomen boven en een bepaalde inkomensgrens heeft verworven.

Met informatie vindt u hier.

Uitstel van betaling van huur in de Corona-crisis

Huurder noch verhuurder heeft de Corona-crisis kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Door het Coronavirus dalen de omzetten van winkeliers ineens sterk en mogelijk voor langere tijd. Het is dus voorzienbaar dat veel huurders problemen krijgen huur te blijven betalen.Welke mogelijkheden hebben zij, huurverlaging, beëindiging exploitatie, of ontbinding?

Overleg

Brancheorganisatie van retailers in de non-food willen thans overleg voeren met verhuurders als institutionele beleggers en brancheorganisaties van verhuurders om een uitstel van betaling en het inhalen van de daarna ontstane huurachterstand.
De meeste huurovereenkomsten voorzien immers niet in de mogelijkheid tot vermindering of beëindiging van een huurverplichting in geval van een dergelijke calamiteit. Komt er geen regeling dan zou een huurder surseance van betaling of faillissement kunnen verzoeken, maar dit is ook voor de verhuurder ongunstig in verband met leegstand.

Het is dus te verwachten dat beide partijen, huurder en verhuurders, gezamenlijk offers moeten brengen om het doemscenario, incasso, verzuimboetes, dwangsommen, ontruimingsdreiging, leegstand en faillissement te voorkomen. Een tijdelijke huurverlaging is een mogelijkheid. Een geldverstrekker zoals de hypotheekbank zal echter ook moeten worden betaald.

Betalingsverplichting en overmacht

Een overeenkomst strekt een ieder tot wet, en dus zal een huurder verplicht zijn de huur te blijven betalen. De huurder zou misschien een beroep kunnen doen op overmacht. In de huurovereenkomst is in enkele gevallen afgesproken wanneer er sprake is van overmacht, of welke situatie nu juist wel of geen overmacht is. In dat laatste geval is dus afgesproken dat in bepaalde situatie het risico bij een partij ligt, ongeacht of dit is voorzien of dat er enige schuld of verwijtbaarheid is. In de meeste gevallen is het risico van bepaalde omstandigheden bij de huurder. Is er niets afgesproken, dan geldt de wet. Wordt de huurder aangesproken tot betaling, dan kan de huurder een beroep op overmacht doen.

Evenmin huurder, kan ook de verhuurder niet de verantwoordelijkheid dragen voor het Corona-virus, en de maatregelen worden genomen die leiden tot sluiting van winkels of tot een veel lagere omzet.

Exploitatieplicht

Naast de verplichting de huur te betalen is er een exploitatieplicht. Indien de overheid een maatregel neemt tot een verplichte sluiting van de winkel kan ertoe leiden dat een huurder de winkel niet kan openhouden.
Hoewel in de meeste huurovereenkomsten ook een een plicht tot exploitatie is opgenomen is maar de vraag of de huurder aan deze plicht moet voldoen. Van een goed verhuurder en verhuurder zal een beroep op redelijkheid en billijkheid jegens elkaar een rol gaan spelen. Onder de huidige omstandigheden zal vermoedelijk als onredelijk worden aanvaard indien een huurder wordt aangesproken door de verhuurder tot voortzetting van de exploiteren.

Onvoorziene omstandigheden

Beide partijen kunnen op grond va de wet tevens een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Overleg

Gezien de onduidelijke situatie is het aan te raden zo snel mogelijk contact op te nemen met de wederpartij en duidelijke afspraken te maken over (tijdelijke) huurvermindering uitstel van huurbetaling, exploitatieplicht, vervanging van huurder of (tijdelijke) wijziging van de exploitatie en het inlopen van de huurachterstand. Een verhuurder doet er ook verstandig aan om in die omstandigheden ook enige zekerheid te bedingen, en zelf ook aan zijn hypotheeknemer te melden welke maatregelen worden genomen om leegstand te voorkomen.

Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina

Nieuwe opzet maximale huurprijs

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs

De ministerraad heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd om de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs een prominente plek te geven. De in het Woonakkoord afgesproken aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat draagt bij aan een beter functionerende woningmarkt.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De gewildheid en locatie van de woning komen in het huidige puntenstelsel minder goed tot uitdrukking.

Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) waarderen op basis van de WOZ-waarde. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders, een voorwaarde uit het Woonakkoord, vervallen met de herziening de zogeheten schaarstepunten in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is.

Lees verder “Nieuwe opzet maximale huurprijs”