Indeplaatstelling bij Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Rechten en Opties voor Huurders bij Overdracht aan Opvolgende Bedrijven

Het artikel bespreekt de indeplaatstelling als een recht voor huurders van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, waarmee zij hun huurovereenkomst kunnen overdragen aan opvolgende ondernemingen. Wanneer verhuurders echter weigeren in te stemmen, kunnen huurders opties zoals mediation, juridische bijstand en een verzoek tot indeplaatstelling bij de kantonrechter benutten om hun rechten te waarborgen.

Titel:

Introductie

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een essentieel onderdeel van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter voorkomen dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgende onderneming, maar de verhuurder weigert hiermee in te stemmen. In dergelijke gevallen kan de huurder gebruikmaken van een juridische mogelijkheid genaamd “indeplaatstelling” onder artikel 7:290 BW van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel zullen we de indeplaatstelling nader onderzoeken en de opties bespreken die een huurder heeft wanneer de verhuurder niet akkoord wil gaan met de overdracht.

Wat is Indeplaatstelling?

Indeplaatstelling is een wettelijk recht dat huurders van bedrijfsruimte hebben onder artikel 7:290 BW. Dit artikel is van toepassing op zogenoemde ‘middenstandsbedrijfsruimten’, zoals winkels, horecabedrijven en ambachtsbedrijven. Het geeft de huurder het recht om zijn huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming als deze aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Voorwaarden voor Indeplaatstelling

Om in aanmerking te komen voor indeplaatstelling, moet de huurder aan enkele voorwaarden voldoen:

Schriftelijk verzoek: De huurder moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen van zijn voornemen om de bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolgende onderneming.
Redelijk belang: De opvolgende onderneming moet een redelijk belang hebben bij de overdracht, bijvoorbeeld omdat zij de activiteiten van de huurder wil voortzetten en het bedrijf succesvol kan voortzetten.
Financiële gegoedheid: De opvolgende onderneming moet financieel gegoed zijn en in staat zijn om aan de huurverplichtingen te voldoen.
Schriftelijke instemming verhuurder: Het belangrijkste criterium is dat de verhuurder schriftelijk moet instemmen met de indeplaatstelling. Als de verhuurder echter weigert in te stemmen, heeft de huurder nog steeds enkele opties om zijn recht op indeplaatstelling af te dwingen.

Wat kan de Huurder doen als de Verhuurder niet akkoord gaat?

Wanneer de verhuurder de indeplaatstelling weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn recht te waarborgen:

Mediation of Onderhandeling: In sommige gevallen kan een constructieve dialoog tussen de huurder en de verhuurder leiden tot een overeenkomst. Mediation kan een nuttig middel zijn om geschillen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter.
Juridische Bijstand: De huurder kan juridische bijstand zoeken bij een gespecialiseerde advocaat in huurrecht. Een advocaat kan de situatie beoordelen, advies geven en namens de huurder onderhandelen met de verhuurder.
Verzoek tot Indeplaatstelling bij de Rechter: Als de verhuurder blijft weigeren, kan de huurder een verzoek tot indeplaatstelling indienen bij de kantonrechter. De rechter zal de belangen van zowel de huurder als de verhuurder afwegen en een beslissing nemen.

Conclusie

Indeplaatstelling is een belangrijk recht voor huurders van bedrijfsruimte ex 7:290 BW in Nederland, dat hen in staat stelt hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming. Als de verhuurder niet akkoord gaat met de overdracht, heeft de huurder verschillende opties, zoals mediation, juridische bijstand, een verzoek tot indeplaatstelling bij de rechter. Het is van cruciaal belang dat huurders hun rechten begrijpen en, indien nodig, professioneel advies inwinnen om hun belangen te beschermen. Met een goed begrip van de indeplaatstelling kunnen huurders hun zakelijke activiteiten voortzetten en succesvol overdragen aan opvolgende bedrijven.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht en de Rol van de Verhuurder

Wanneer een huurder van een bedrijfsruimte ex 7:290 BW zijn huurovereenkomst wil overdragen aan een opvolgende huurder, dient hij eerst toestemming te vragen aan de verhuurder. Deze toestemming is in de meeste gevallen een contractuele voorwaarde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst zelf.

In Nederland hebben bedrijven vaak te maken met huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes, die worden gereguleerd door artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het kan voorkomen dat een huurder van een bedrijfsruimte zijn huurovereenkomst wenst over te dragen aan een opvolgende bedrijf, maar de verhuurder gaat hiermee niet akkoord. In een dergelijke situatie heeft de huurder enkele juridische opties om zijn belangen te beschermen en toch de gewenste overdracht te realiseren.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Een Overzicht

Allereerst is het belangrijk om te begrijpen wat wordt verstaan onder een bedrijfsruimte ex 7:290 BW. Deze categorie omvat onder andere winkelruimtes, horecaruimtes en ambachtsbedrijven. Voor deze specifieke bedrijfsruimtes gelden huurbeschermingsregels die afwijken van de regels voor reguliere kantoor- of opslagruimtes.

Huurderswissel en Toestemming van de Verhuurder

Gronden voor Weigering

De verhuurder kan om verschillende redenen de huuroverdracht weigeren. Enkele veelvoorkomende gronden zijn:

Kredietwaardigheid van de opvolgende huurder: De verhuurder kan de kredietwaardigheid van de beoogde opvolgende huurder in twijfel trekken. Als de nieuwe huurder niet aan de financiële vereisten voldoet, kan de verhuurder de overdracht weigeren.

Eerdere schendingen van de huurovereenkomst: Indien de huidige huurder de huurovereenkomst heeft geschonden door bijvoorbeeld achterstallige betalingen of schade aan het pand, kan dit de reden zijn voor de verhuurder om de overdracht te weigeren.

Verandering van de aard van het bedrijf: Als de opvolgende huurder van plan is om een ander soort bedrijf uit te oefenen dan wat oorspronkelijk is overeengekomen, kan de verhuurder de overdracht afwijzen.

Rechten en Opties van de Huurder

Als de verhuurder de huuroverdracht weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn belangen te beschermen:

Mediation of Onderhandeling: De huurder kan proberen in gesprek te gaan met de verhuurder om eventuele bezwaren te bespreken en mogelijke compromissen te vinden. Het inhuren van een mediator kan helpen bij het faciliteren van dit proces en het verminderen van conflicten.

Rechterlijke Procedure: Als onderhandelingen niet slagen, kan de huurder naar de rechter stappen om de goedkeuring voor de huuroverdracht af te dwingen. Dit moet worden gedaan binnen een redelijke termijn voordat de geplande overdracht plaatsvindt.

Gebreken in Weigeringsgronden: Als de verhuurder weigert zonder legitieme redenen, bijvoorbeeld als de opvolgende huurder voldoet aan alle vereisten en er geen rechtvaardige reden is voor de weigering, kan de huurder juridische stappen ondernemen om de overdracht alsnog af te dwingen.

Rechterlijke Toetsing

In geval van een rechterlijke procedure zal de rechter de weigering van de verhuurder toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. Het is van belang dat de huurder alle relevante documentatie en bewijsmateriaal inbrengt om zijn zaak te ondersteunen.

Conclusie

De huur van bedrijfsruimte ex 7:290 BW biedt huurders de mogelijkheid om hun huurovereenkomsten over te dragen aan opvolgende bedrijven. Echter, de verhuurder heeft het recht om deze overdracht te weigeren onder bepaalde omstandigheden. Als de verhuurder de overdracht afwijst zonder geldige redenen, heeft de huurder het recht om juridische stappen te ondernemen en de zaak aan de rechter voor te leggen. Het is altijd raadzaam om juridisch advies in te winnen en eventueel een mediator in te schakelen om geschillen te voorkomen en te proberen tot een bevredigende oplossing te komen.

Schade door ontruiming van het gehuurde dient adequaat te worden gesteld en bewezen

Aan de ontruiming van een bedrijfspand na een ontruimingsvordering kleven aanzienlijke risico`s, zowel voor de verhuurder als de huurder. De huurder kan door het afvoeren en vernietiging een volledige inventaris verliezen, en de verhuurder kan voor die schade achteraf worden aangesproken.

Huurders die worden ontruimd in verband met een huurachterstand kunnen aanzienlijke schade lijden. Het komt regelmatig voor dat een verhuurder overgaat tot ontruiming van een bedrijfspand op grond van een ontruimingsvonnis van de kantonrechter, terwijl er nog een hoger beroep mogelijk is. Het risico dat de verhuurder achteraf voor de ontstane schade wordt aangesproken is aanzienlijk.

De onderhavige zaak dateert van 2006. Na een ontruiming in verband met een ontruimingsvonnis van de kantonrechter werd door het gerechtshof te Arnhem in 2009 dit vonnis weer vernietigd. De verhuurder werd vervolgens veroordeeld tot het vergoeden van de schade die huurders door die ontruiming en het afvoeren en vernietigen van de inboedel hadden geleden.

Het gevolg was dat de verhuurder die, met gebruikmaking van het vonnis, het bedrijfspand had ontruimd, werd aangesproken tot het betalen van een schadevergoeding in verband met een onrechtmatige ontruiming.

De schadevergoeding werd gevorderd in verband met de door de verhuurder afgevoerde zaken die na opslag waren vernietigd. De huurder stelde dat er diverse inventariszaken waren vernietigd, zoals een toonbank, geluidspanelen, lambrisering en meer inventaris. De huurder vorderde € 100.000,,- schadevergoeding in verband met het verlies van deze zaken en investeringen.
Door het Hof werd deze vordering afgewezen. De huurder stelde cassatie in.

De wet bepaalt in artikel 6:97 dat in voorkomend geval de rechter zelf de schade kan begroten. Onder andere bepaalt dit artikel: ..” Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.“
In de zaak die door de Hoge Raad werd behandeld klaagde de huurder dat het Gerechtshof de schadevordering ten onrechte had afgewezen, omdat het Hof meende dat de vordering onvoldoende was gemotiveerd en onderbouwd was met bewijsstukken. Het Hof constateerde dat er geen boekhouding was die de inventaris en investering kon onderbouwen, en niet viel te verifiëren welke zaken aanwezig waren en welke waarde deze vertegenwoordigden. De vordering werd dus afgewezen.

In cassatie stelde de huurder dat bij een ontruiming de degene die laat ontruimen dient te stellen en bewijzen welke zaken na de ontruiming in bewaring zijn gegeven en, voor zover die zaken zijn vernietigd, te stellen en te bewijzen dat die zaken kennelijk waardeloos waren of dat de huurders daarvan afstand hadden gedaan. Dit is een veel gehoorde stelling waarmee huurders dreigen, indien zij worden geconfronteerd met een ontruiming.

De huurders meenden ook in dit geval dat zij op grond van hun gewone stelplicht, neergelegd in artikel 150 Rv konden volstaan met de stelling dat was bewezen dat er zaken waren ontruimd en vernietigd, en dat daarmee aan hun processuele stel en bewijsplicht was voldaan.

De hoge Raad gaat echter mee met het oordeel van het Hof. De hoge raad stelt dat het Hof aldus had bepaald dat wel is komen vast te staan dat bij de ontruiming aan de huurder toebehorende zaken zijn afgevoerd, maar dat zij niet voldoende hebben onderbouwd dat die zaken ook enige waarde hadden.
Volgens de Hoger Raad heeft het hof terecht beslist dat de stelplicht en bewijslast van het bestaan van schade volgens artikel 150 Rv op de huurder rust. Zonder nadere onderbouwing hoefde het Hof dus niet over te gaan tot schatting van de schade.

Deze uitspraak is niet echt verrassend, maar geeft eens temeer aan dat men bij een ontruiming voorzichtig moet opereren, zeker als er nog een hoger beroepsmogelijkheid is. Maar ook dat een vergoedingsvordering wegens de hierdoor veroorzaakte schade duidelijk en helder moet zijn onderbouwd. De algemene regel is nog steeds dat “wie stelt, bewijst“.

De regel die bepaalt dat de rechter bij gebrek aan concrete schadevaststelling die schade moet schatten, gaat dus niet zover dat de rechter deze geheel zelfstandig moet onderzoeken.
Voor meer informatie over ontruiming en huurrecht kunt u bellen met 0900-advocaten of een vraag stellen via dit formulier.

Warmtewet verandert, warmte komt in huurrecht

De nieuwe Warmtewet gaat naar verwachting in op 1 juli 2019.

Huurt u een bedrijfsruimte en levert uw verhuurder u ook warmte? Verhuurders die warmte leveren aan hun huurders vallen straks niet meer onder de Warmtewet, maar onder het huurrecht. De levering van warmte maakt vanaf dan deel uit van de huurovereenkomst. Er zijn geen aparte leveringsovereenkomsten meer nodig.

De nieuwe Warmtewet heeft nog meer gevolgen:

Er komt een maximumtarief voor koud en lauw water.

De kosten van warmtekostenverdelers kunnen worden doorberekend aan verbruikers.

De warmteleverancier mag verbruik corrigeren voor de ligging van een bedrijfsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex. Dat mag ook als gevolg van leidingverliezen via transportleidingen.

Een warmteleverancier mag elk jaar 1 grote storing in het warmtenet hebben zonder daarvoor te moeten betalen. De storing moet dan wel binnen 24 uur zijn opgelost. De grens voor de duur van een ernstige storing gaat van 4 uur naar 8 uur.

Let op: De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regelingén publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

Bron

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

zijn hoofdverblijf in de woning hebben
een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente. Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten ▲

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement geldt ook voor roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog ▲

Armoede door enorme huurstijgingen

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

Bron: De Telegraaf ▲

Verbetering huurbescherming ondernemers dichterbij

Een initiatiefwetsvoorstel om de huurbescherming van ondernemers te waarborgen, is door SP, PvdA, CDA en GroenLinks naar de Tweede Kamer gestuurd. Ondernemersorganisaties VNO-NCW en MKB-Nederland hebben tevreden gereageerd op de stap van de vier partijen.

Het aanbieden van het voorstel is een belangrijke mijlpaal in de verbetering van de positie van vele hurende winkeliers en uitbaters van horecagelegenheden. De positie van hurende ondernemers is op dit moment zwak. Het is voor verhuurders namelijk mogelijk om in verband met een op handen zijnde renovatie de huurder de wacht aan te zeggen.

De initiatiefnemers vinden dat de wetgeving is doorgeschoten in het beschermen van de verhuurder. ‘Steeds meer ondernemers worden zonder pardon uit hun winkelpand gezet, hoe eerder wij hier iets aan kunnen doen hoe beter,’ aldus de indieners. In juni van dit jaar constateerde Detailhandel Nederland na een rondgang bij haar leden dat de laatste twee jaar ruim 2000 winkels door hun verhuurder onder druk zijn gezet door middel van de renovatiebepaling. Hun huurcontract is beëindigd of huurders moesten bijvoorbeeld huurverhogingen accepteren.

. . . lees verder op Internet

Huurverhoging per 1 juli 2012

De prijzen van huurwoningen stijgen per 1 juli 2012 met maximaal 2,3%. Dat staat in een circulaire van minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan onder meer gemeenten en verhuurders. De maximale huurverhoging van de kale huurprijs met 2,3% volgt zoals afgesproken in het regeerakkoord het niveau van de inflatie. Nieuw is de mogelijkheid voor verhuurders om de prijs van de woning extra met maximaal 5% te verhogen bij inkomens boven 43.000 Euro. Daarmee kan de verhoging voor deze huurder dus komen op maximaal 7,3%. Het parlement moet nog instemmen met dit wetsvoorstel waarmee het kabinet de doorstroming op de woningmarkt wil bevorderen. Verhuurders kunnen vooruitlopend op de inwerkingtreding van de wet een verklaring van de Belastingdienst vragen om te weten te komen welke huishoudens een inkomen boven 43.000 Euro hebben.

. . . lees verder op Internet