Wijzigingen in huurcontractregels voor woonruimte

De woningmarkt is momenteel zeer onzeker, omdat de overheid tracht regels te implementeren om de negatieve effecten van het woningtekort voor huurders tegen te gaan. Sinds de inwerkingtreding van de wet Goed Verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn enkele zaken gewijzigd.

Het aanhoudende tekort aan huurwoningen in Nederland blijft een zorgwekkende situatie. Onder invloed van enkele maatregelen van het nu gevallen kabinet is het aanbod afgenomen, terwijl de vraag aan de andere kant juist toeneemt. Om te voorkomen dat er ongecontroleerde situaties ontstaan, is het van belang dat zowel huurders als verhuurders zich aan de wet houden. De Wet Goed Verhuurderschap geeft enkele nieuwe regels.

Met de wet wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en woningzoekenden beschermen. Het voorstel richt zich tot verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel geeft verschillende instrumenten, waaronder normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid van de gemeenten om verhuurdervergunningen in te voeren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van woningen over te nemen.

Tekengeld en sleutelgeld bij het aangaan van een huurovereenkomst

Een verhuurder mag bepaalde verhuurkosten in rekening brengen. Dit betreft vaak administratieve kosten, bijvoorbeeld voor het opstellen van een huurcontract. Echter, deze kosten mogen niet buitensporig hoog zijn. Het is dus niet toegestaan om een volledige maand huur als kosten te vragen.

Verder is het vragen van sleutelgeld niet toegestaan. Dit betreft een soort ongerechtvaardigde vergoeding zonder enige juridische of praktische basis. Soms wordt er misbruik gemaakt van de hoge vraag op de woningmarkt. Helaas zijn er verhuurders die illegaal extra geld proberen te verdienen. Gelukkig hebben huurders het recht om deze kosten terug te vorderen, zelfs na het ondertekenen van het huurcontract.

Opzegtermijnen voor huurders en verhuurders

De opzegtermijn van een huurcontract is wettelijk vastgelegd en kan niet worden omzeild. Het contract bepaalt hoe en wanneer opzegging mogelijk is. Een huurder dient een contract voor onbepaalde tijd één maand, of soms twee maanden, van tevoren op te zeggen. Voor een verhuurder gelden andere regels. Een verhuurder kan een contract voor onbepaalde tijd niet zomaar beëindigen, behalve in uitzonderlijke gevallen. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, moet de verhuurder het contract minstens drie maanden van tevoren opzeggen. Voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft verbleven, komt er een extra maand opzegtermijn bij, tot een maximum van zes maanden.

Tijdelijke huurcontracten

Voor tijdelijke contracten gelden andere regels. Een huurder kan een tijdelijk contract te allen tijde opzeggen. Een verhuurder kan echter niet eenzijdig een tijdelijk contract beëindigen. De verhuurder moet wel het einde van het contract aankondigen. Dit betekent dat de verhuurder minimaal een maand voor het aflopen van het tijdelijke contract een melding moet sturen naar de huurder. Als de verhuurder dit niet of niet tijdig doet en de huurder blijft in de woning, wordt het contract automatisch omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd.

Na afloop van een tijdelijk contract geven sommige verhuurders mogelijk een nieuw tijdelijk contract. Dit is volgens de nieuwe wetgeving niet meer toegestaan. Hoewel dit nog vaak voorkomt, met name in grote steden, zal een rechter hier niet in meegaan. Een verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betekent namelijk dat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd ontstaat.

Opzegging van huur vóór de minimale huurtermijn

Een contract voor onbepaalde tijd met een minimale duur is feitelijk een contract voor onbepaalde tijd. Dit klinkt wellicht verwarrend. Toch kunnen huurder en verhuurder afspreken een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan met een minimale duur, bijvoorbeeld 12 maanden. Een langere minimale duur dan 24 maanden is niet toegestaan.

In dit geval kunnen beide partijen de huur niet eerder beëindigen. Als dit toch gebeurt, zullen hoogstwaarschijnlijk kosten in rekening worden gebracht, tenzij huurder en verhuurder overeenkomen om het contract eerder dan de afgesproken minimale duur te beëindigen. Na het verstrijken van de minimale duur kan de huurder het contract opzeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn. De huurder geniet huurbescherming en de verhuurder kan het contract alleen beëindigen volgens de opzeggingsgronden die in de wet zijn vastgelegd.

Twee soorten huurovereenkomsten

Op dit moment zijn er in Nederland twee soorten huurovereenkomsten: contracten voor bepaalde tijd en contracten voor onbepaalde tijd. Bij een contract voor bepaalde tijd is er een vastgestelde einddatum. Er geldt een maximale termijn van 24 maanden voor dit type contract. Zelfs als huurder en verhuurder overeenkomen dat het tijdelijke contract langer dan twee jaar geldig is, wordt het uiteindelijk beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd.

Contracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland gangbaar. Sterker nog, er is een wet in behandeling in de Eerste Kamer die nieuwe tijdelijke contracten vanaf 1 januari 2024 aan banden wil leggen. Dit is bedoeld ter bescherming van de huurders. Bij een contract voor onbepaalde tijd geniet de huurder huurbescherming, wat inhoudt dat er geen einddatum aan het contract verbonden is en de verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten.

Maximale borg bij een huurovereenkomst

Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, mag de waarborgsom niet meer dan drie maanden huur bedragen. Voor overeenkomsten die na 1 juli 2023 zijn afgesloten, is het toegestaan om maximaal twee maanden huur als waarborgsom te vragen.

Indien de woning na afloop van het contract wordt opgeleverd, dient de verhuurder de borg binnen veertien dagen terug te geven aan de huurder. Dit kan echter worden verrekend indien er schade aan de woning is toegebracht door de huurder, evenals bij achterstallige huur of servicekosten.

Ontruiming Van De Wanbetalende Huurder

Met de uitvoerbaarheid bij voorraad kan een verhuurder de ontruiming direct uitvoeren, zonder de uitkomst van het hoger beroep af te wachten. Mits in dit vonnis een bijzondere afweging over de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad ontbreekt, kan een huurder die afweging alsnog vragen aan de voorzieningenrechter, om directe ontruiming te voorkomen.

Als een huurder met enige regelmaat een huurachterstand laat ontstaan loopt deze een hoog risico ontruimd te worden. Tegen een veroordeling tot ontruiming staat echter altijd een hoger beroep open. Met de huidige doorlooptijden kan de uitkomst van een hoger beroep vele maanden tot meer dan een jaar in beslag nemen. Een hoger beroep schorst immers in de regel het vonnis, totdat het in hoger beroep is bekrachtigd.

Uitvoerbaar bij voorraad

Om die reden zal een verhuurder, die de ontruiming wenst, aan de rechter altijd een verklaring vragen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is.
Deze uitvoerbaarheid bij voorraad betekent dat de verhuurder de uitkomst van het hoger beroep niet hoeft af te wachten, maar zonder vertraging de ontruiming via een deurwaarder ten uitvoer kan leggen.

Daarmee loopt de verhuurder natuurlijk de kans aansprakelijk te worden gesteld voor de schade die de huurder onherroepelijk lijdt, mocht in het hoger beroep de ontruimingsvordering alsnog worden afgewezen. Dit risico neemt de verhuurder meestal op de koopt toe.

Executiegeschil

Anderzijds staat de huurder tegen die uitvoerbaarheid bij voorraad ook nog een rechtsmiddel ten dienst: hij kan in een kort geding de schorsing van de ten uitvoerlegging vorderen bij de voorzieningenrechter, of vragen dat de verhuurder wordt verboden het vonnis uit te voeren totdat in hoger beroep is beslist. Deze procedure, het executiegeschil, geeft, zoals de naam reeds zegt, op korte termijn een uitspraak over de vraag of er bijzondere redenen zijn om de executie, dus de ontruiming, door te zetten.

Noodtoestand door ontruiming

De huurder kan die schorsing vragen indien hij meent dat er een noodtoestand ontstaat indien er wordt ontruimd, of dat de verhuurder misbruik maakt van zijn recht. De huurder heeft daarbij een spoedeisend belang, omdat ontruiming immers in de praktijk vaak een onomkeerbare situatie schept.
In het bijzonder kan aan de voorzieningenrechter een schorsing worden gevraagd indien uit het ontruimingsvonnis blijkt dat de rechter, die deze voorziening gaf, geen expliciete waardering heeft gegeven met betrekking tot de vordering van de uitvoerbaarheid bij voorraad.

Belangrijke aspecten bij een geschil over executie

Bij een dergelijk executiegeschil zijn een paar aspecten van groot belang. Indien een vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard zonder dat de rechter dit laatste heeft gemotiveerd, kan alsnog een belangenafweging voorafgaande aan een uitspraak in appel zijn gerechtvaardigd.

Verder is van belang dat de kort geding rechter in een executiegeschil nooit de kans van slagen van het hoger beroep zal beoordelen. Dit laatste is immers voorbehouden aan het Gerechtshof die het hoger beroep behandelt.

Dit is slechts anders indien het ontruimingsvonnis berust op een kennelijke (feitelijke of juridische) misslag. Wat dit laatste betreft zal de executierechter alle feiten en omstandigheden, alsmede al hetgeen partijen in de voorafgaande ontruimingsprocedure naar voren hebben gebracht, in aanmerking moeten nemen. Men dient dan te denken aan een evidente vergissing van de rechter, waarbij bijvoorbeeld een rekenfout is gemaakt, of belangrijke feiten of omstandigheden bewust of kenbaar achter zijn gehouden bij de voorstelling van zaken.

Als er echter geen sprake is van een evidente vergissing kan de voorzieningenrechter dus alsnog een afweging maken ten aanzien van de vraag of de ontruiming een noodtoestand in het leven roept voor de huurder, die, in afwachting van het hoger beroep, zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder om tot ontruiming over te gaan.

Een ander aspect is hier ook van belang. De noodtoestand voor de huurder dient wel helder en inzichtelijke te worden gemaakt. Met andere woorden, het is niet voldoende dat de huurder dat stelt. Een ontruiming zal voor de meeste huurders wel een ernstige nood doen ontstaan, maar die nood weegt in de regel niet zwaarder dan het belang van de verhuurder tot ontruiming; die afweging is in beginsel al bij de rechter gemaakt, die de ontruimingsvordering toewees. Nee, de huurder dient, in aanvulling wat in de gewone ontruimingsprocedure is aangevoerd als verweer, expliciet aan te geven en aannemelijk te maken waarom zijn belang het afwachten van de uitspraak in hoger beroep, althans een schorsing van de tenuitvoerlegging voor een bepaalde door de rechter te geven termijn, rechtvaardigt.
Overigens kan de rechter wel nieuwe feiten, die zich na het vonnis hebben voorgedaan, en die eerder niet zijn meegewogen, alsnog meewegen, óók indien de uitvoerbaarverklaring expliciet is gemotiveerd.

Al deze aspecten komen aan bod in een uitspraak van Rechtbank Overijssel, 14-03-2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:1072, 9725881 CV EXPL 22-895.
Hier voerde de huurder een executiegeschil, teneinde te voorkomen dat de verhuurder gebruik maakte van een ontruimingsvonnis. Tegen dit vonnis had de huurder al hoger beroep ingesteld, maar omdat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad was, had dit niet tot gevolg dat het vonnis werd geschorst. De ontruiming was dus al aangekondigd.

Het geschil volgde op een wanbetaling gedurende meerdere jaren, en reeds eerder was tegen deze huurder een ontruimingsvordering toegewezen.

Volgens de huurder zou een noodtoestand ontstaan door de ontruiming. De huurder ontkende niet dat een huurachterstand was ontstaan, maar stelde dat deze eenvoudig kon worden ingelopen. Geld zou geen probleem zijn. Er was geen betalingsonwil, en er was al een betalingsregeling tot stand gekomen. De door de huurder aangevoerde noodtoestand kwam neer op de hoge leeftijd en de ziekte van de huurder en het ontbreken van alternatieve huisvesting, waardoor de ontruiming de ziekte nog zou verergeren.

De rechter bepaalde hier dat alsnog die belangenafweging diende plaats te hebben, omdat in het ontruimingsvonnis de afweging ontbrak. Helaas bleef het bij die afweging, omdat de huurder in dit geval geen bewijs leverde noch deze aanbood. De rechter oordeelt ten overvloede dat de ontruiming reeds lang geleden was aangekondigd en de huurder tijdig maatregelen had kunnen treffen. Bovendien weegt de rechter ten overvloede op mee dat er al meerdere jaren betalingsproblemen waren en dat de huurder al eerder een ontruimingsvonnis tegen zich hoorde uitspreken.

De kantonrechter wees de vorderingen tot schorsing van de tenuitvoerlegging af en laat de verhuurder toe het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen.

De conclusie is dat het voor de verhuurder die de ontruiming wenst belangrijk is om de uitvoerbaarverklaring goed te laten motiveren door de rechter die de ontruiming uitspreekt. Dit voorkomt dat hierover in de 2e instantie alsnog een uitspraak moet worden gegeven. Voor de huurder is relevant om een noodtoestand expliciet inzichtelijk maken, omdat de rechter anders een dergelijke belangenafweging niet alsnog kan maken.

Voor meer informatie over huurgeschillen belt u 0900-advocaten, of zend een bericht via dit formulier.

Zzp’er Kan Huurverlaging Woning Vragen

De Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen is ingegaan op 1 januari 2021.

Voor zzp’er met teruglopende inkomsten als gevolg van de coronacrisis kunnen hun verhuurder, mis dit een woningcorporatie betreft, tot en met 31 december 2021 vragen om de huur van de woning te verlagen.

De zzp’er moet daarvoor aantonen dat deze in de 6 maanden voor de aanvraag geen inkomen boven en een bepaalde inkomensgrens heeft verworven.

Met informatie vindt u hier.

Onderhandse verkoop bij executieveiling

Een beslaglegger op een woning is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executieveiling plaatsvindt, en alleen de hypotheekbank haar lening ziet ingelost, heeft belang bij een hoger opbrengst. De wet gaat altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst. Die beslaglegger kan aan de voorzieningenrechter onderhandse verkoop vragen, teneinde een hogere opbrengst te verkrijgen.

Indien een eigenaar van een woning in gebreke is met betaling van aflossing of rente kan een hypotheekhouder de executie van de woning ter hand nemen. Deze heeft het zogenaamde recht van parate executie.

De executieveiling staat sinds vele jaren bloot aan kritiek. Statistisch berekend is de opbrengst op een veiling lager dan de opbrengst bij een onderhandse verkoop. Dit betekend dat met een lagere opbrengst gerekend moet worden, dan wanneer de woning via een makelaar regulier op de woningmarkt zou worden aangeboden. De reden daarvoor wordt vaak gezocht in de ondoorzichtige markt. Vaak is de executieveiling een onderonsje tussen regionale opkopers die elkaar vaker tegenkomen.

Een hypothecaire verkoop leidt echter niet altijd tot een executieveiling ex art. 3:268 lid 1 BW. Er is immers tot aan de dag van executie nog de mogelijkheid voor een onderhandse verkoop van de onroerende zaak.
Uitsluitend de hypotheekhouder en de hypotheekgever, en sinds enkele jaren ook een schuldeiser die executoriaal beslag heeft gelegd op de woning, kunnen een bij de voorzieningenrechter een verzoek indienen tot onderhandse verkoop.

Het verzoek daartoe moet binnen één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag worden ingediend. Bij dat verzoek moet de een overeenkomst tot verkoop ter goedkeuring wordt voorgelegd. Die onderhandse verkoop gaat volgens de regels van de wet, en daar wordt strikt de hand aan gehouden. Het verzoekschrift moet bevatten:
• een lijst van de in de wet uitdrukkelijk genoemde belanghebbenden, te weten:
o de hypotheeknemer-geldverstrekker,
o de schuldenaar, en
o de beperkt gerechtigden en beslagleggers (art. 544 lid 1 Rv).
• de koopovereenkomst;
• een kopie van de biedingen bij de notaris

Alle hier genoemde belanghebbende krijgen hierover bericht en kunnen hun mening hierover laten horen bij de voorzieningenrechter.
Door het verzoek wordt de openbare direct opgeschort. Indien het verzoek wordt afgewezen, bepaalt de rechter de datum waarop alsnog de openbare verkoop plaatsvindt.

De rechter kan het verzoek ook toewijzen zoals het is verzocht, maar hij kan ook bepalen dat de verkoop zal gebeuren op andere wijze, indien een van de bovengenoemde belanghebbenden alsnog (hypotheekgever, hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde) voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod voorlegt.

Welke belangen daarbij spelen kan eenvoudig worden beschouwd indien er een schuldeiser is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executie plaatsvindt voor een lage opbrengst, die alleen de hypotheeklening dekt, of de schuldenaar die voorziet dat hij na executie met een behoorlijke restschuld blijft zitten. Die schuldeiser heeft dus belang bij een hoger opbrengst. De wet ook altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst.

Overigens is een dergelijk verzoek, hoe goed ook gemotiveerd, geen garantie van een onderhandse verkoop. De voorzieningenrechter verleent geen verlof als moet duidelijk wordt dat een veiling méér zal opbrengen dan de onderhandse verkoop. Indien voor het einde van de de behandeling van het verzoek een beter bod op tafel komt mag de rechter concluderen dat kennelijk de maximum prijs nog niet is gehaald. In zo´n geval kan niet worden uitgesloten dat bij een openbare veiling een hogere opbrengst kan worden behaald.

Meer informatie over executie en een verzoek tot onderhandse verkoop kunt u vinden op onze website. Voor direct vragen of rechtsbijstand kunt u bellen met 0900 advocaten of een email zenden aan info@advocaten.nl ,

Verhuizen na scheiding

Als ouders gezamenlijk het ouderlijk gezag over hun kinderen hebben, dan dienen zij belangrijke beslissingen aangaande hun kinderen in beginsel gezamenlijk te nemen. Voor een verhuizing met de kinderen is in beginsel toestemming van de andere ouder nodig, en anders vervangende toestemming van de rechtbank. Alvorens vervangende toestemming te geven, zal de rechter een uitvoerige belangenafweging maken.

Een scheiding of relatiebreuk heeft vaak al grote impact op minderjarige kinderen, dus het is zaak om een verhuizing zorgvuldig aan te pakken. Het beste is om tijdig vooraf met elkaar in overleg te treden, zo nodig onder begeleiding van een deskundige zoals een mediator. Komen de ouders er niet uit, dan zou de kwestie vooraf aan de rechtbank voorgelegd moeten worden. Pas als de rechter duidelijkheid heeft gegeven, zou een eventuele volgende stap gezet moeten worden.

Bodemprocedure vaak frustrerend

In de praktijk kom ik helaas veelvuldig situaties tegen waarin één van de ouders simpelweg is vertrokken met de kinderen, zonder toestemming van de ander of van de rechtbank. Dit kan erg ingrijpend en schadelijk voor de kinderen zijn. Bovendien leidt het vaak tot vervelende gerechtelijke procedures die de onderlinge verstandhoudingen nog verder op scherp zetten.

Helaas biedt de rechtspraak niet altijd oplossing. Bij een plotselinge verhuizing van een ouder met de kinderen, start de achterblijver vaak een kort geding. Uitgangspunt voor de kort gedingrechter is echter dat aansluiting gezocht wordt bij de feitelijke situatie. De verhuisde ouder hoeft dus niet direct terug te keren, de uitkomst van de bodemprocedure moet maar afgewacht worden. Dat is bijzonder frustrerend, want tegen de tijd dat er in de bodemprocedure een uitspraak wordt gedaan, verblijven de kinderen soms al bijna een jaar (of zelfs langer!) in hun nieuwe woonplaats. Ik zie dat de verhuisde ouder dan vaak het argument opwerpt dat de kinderen inmiddels al gewend zijn in hun nieuwe woonplaats, dat ze daar vriendjes hebben, op sport zitten, naar school gaan, enz.

Recht op gelijkwaardig ouderschap

Sinds enige jaren is het beginsel van gelijkwaardig ouderschap in de wet opgenomen. Dit recht (van het kind!) op een gelijkwaardige opvoeding door beide ouders betekent niet dat een rechter geen toestemming voor een verhuizing mag verlenen. Maar als er toestemming wordt verleend, moet er wel op toegezien worden dat in de situatie die na verhuizing ontstaat, zoveel mogelijk recht wordt gedaan aan het beginsel van gelijkwaardig ouderschap. Het verbaast mij dat de dwingendrechtelijke bepalingen omtrent gelijkwaardig ouderschap vaak niet eens genoemd worden in uitspraken rondom verhuizing met kinderen. Mijn advies aan ouders is om het vooral volgens het boekje te doen, dat is waar de kinderen doorgaans het meest bij gebaat zijn.

▲

Geen lagere WOZ-waarde door aardbevingsschade

Het risico op aardbevingsschade is geen reden om de WOZ-waarde van een woning te verlagen als die waarde gebaseerd is op verkochte woningen waarbij het risico bekend was, oordeelt de Rechtbank Noord-Nederland.

De eigenaar van een vrijstaande woning in het Groningse aardbevingsgebied vond dat zijn huis in aanmerking kwam voor een verlaging van de WOZ-waarde, de Waardering Onroerende Zaken waarop onder meer het eigenwoningforfait en de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) is gebaseerd.

Het huis liep aardbevingsschade op ter waarde van €5843, de schade is inmiddels hersteld. Door het risico op aardbevingsschade zou de WOZ-waarde €145.000 moeten bedragen in plaats van de door de gemeente vastgestelde €168.000, meende de eigenaar.

De rechter vindt echter dat de gemeente het risico op schade door aardbevingen al heeft meegenomen in de WOZ-waarde, omdat de onderbouwing van de waarde bestaat uit woningen die zijn verkocht toen het aardbevingsrisico al bekend was. Of deze verkochte woningen ook aardbevingsschade hadden, doet er volgens de rechtbank niet toe.

Bron: de Telegraaf ▲

Aantal bezwaren tegen WOZ-waarde sterk gestegen

Het aantal huiseigenaren dat dit jaar bezwaar heeft aangetekend tegen de
WOZ-waarde van hun woning, die de basis vormt voor diverse belastingen, is met 20 procent gestegen. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van de Waarderingskamer, meldt De Telegraaf.

Dit voorjaar werden 104.000 bezwaren tegen de door gemeenten vastgestelde hoogte van de Waardering Onroerende Zaken ingediend. In 2016 kregen de lokale overheden 87.000 bezwaren, een jaar eerder waren dat er 79.000.

Gemiddeld blijken de WOZ-waarden met 3,3 procent te zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar, toen gemeenten in doorsnee een stijging van 1,2 procent doorvoerden. Nog niet bekend is hoeveel bezwaren zijn gehonoreerd.

Stijgende huizenprijzen

De aantrekkende woningmarkt, waardoor de huizenprijzen in grote delen van het land zijn gestegen, is een mogelijke verklaring voor de grote toename. Na de sterke stijging van de prijzen in 2016 worden er voor komend jaar nog hogere WOZ-waarden verwacht.

De WOZ-waarde wordt door gemeenten onder meer gebruikt voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast gebruiken waterschappen de waarde voor hun eigen heffingen.

Eigenwoningforfait

Ook de Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde als basis voor diverse belastingen, waarvan het eigenwoningforfait het bekendst is. Dit is een heffing in de vorm van een percentage van de WOZ-waarde, dat de woningbezitter bij zijn inkomen moet optellen.

Voor huizen tot een miljoen euro bedraagt het forfait 0,75 procent. Dit betekent dat huiseigenaren bij een woning met een waarde van 300.000 euro 2250 euro extra bij hun inkomen moeten optellen.

Bron: NOS ▲

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

zijn hoofdverblijf in de woning hebben
een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente. Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten ▲

Verhuurder is de klos bij hennepteelt

Het telen van hennep, het produceren van xtc en andere harddrugs, etc. zijn misdrijven op grond van de Opiumwet. Gebeurt dit in uw eigendom, dan kan de Burgemeester uw bedrijfspand of woonhuis voor lange tijd te sluiten. Als verhuurder is dat wel het laatste waarop je zit te wachten. Een hennep-pand blijkt vaak ernstig beschadigd. Die schade is niet verzekerd en verhaal op de criminelen blijkt vaak onbegonnen werk.
Ook kan de verhuurder nog eens strafrechtelijk vervolgd worden als niet kan worden aangetoond dat deze op geen enkele manier betrokken is bij de drugsactiviteiten en als verhuurder zijn verantwoordelijkheden onvoldoende heeft ingevuld.

Een verhuurder dient dus kritisch te zijn op een kandidaat huurder. Met welk doel wil de huurder huren? Check de gegevens van de huurder bij KvK. Maak een kopie van het originele paspoort of rijbewijs. Is de huurder zelf diegene die gaat huren? Vraag een VOG-verklaring, doe navraag bij een gerenommeerde makelaar, accepteer geen contante betaling van de huurprijs.

Daarnaast dient de verhuurder zich contractueel het recht voor te behouden om incidenteel en onaangekondigd het huurpand te mogen inspecteren. Het is ook verstandig om de huurder zelf een contract met het energiebedrijf af te laten sluiten en als verhuurder zich af te melden. Geef de huurder een schriftelijke gebruik- en veiligheidsinstructies, waarin u o.a. vastlegt waarvoor de huurder het pand mag gebruiken. Ook is het opnemen van onderstaande clausules is aan te raden:

Schade aan het verhuurde pand of aan derden is voor rekening van de huurder;
Wijzigingen aan het gebouw en in de elektrische installatie zijn niet toegestaan;
Het recht om, als verhuurder, periodiek onaangekondigd het gehele bedrijfspand te inspecteren;
Sta geen onderverhuur toe;
Gebruik ten behoeve van illegale activiteiten is niet toegestaan.

Bij constatering van één of meer overtredingen wordt de huurovereenkomst ontbonden en het pand ontruimd.

Uiteraard kunnen wij een huurovereenkomst op maat opstellen, waarbij de contractuele risico’s op ongewenste hennepteelt zoveel als mogelijk worden afgedekt. Pas nadat zo’n huurovereenkomst is getekend en de borg en huur per bank is betaald, geeft u tenslotte de sleutels af. Ook is het verstandig om regelmatig langs het pand te rijden, ogen, oren en neus de kost te geven en bijvoorbeeld eens per twee maanden ongevraagd aan te kloppen voor inspectie. Meer voorzorgsmaatregelen kunt u niet treffen. U bereikt daarmee wel dat de kans op hennepteelt in het verhuurde pand minimaal is en bespaart uzelf daarmee een hoop ellende en schade. Burgemeesters zijn bevoegd op grond van gemeentelijk beleid om bedrijfspanden standaard voor minimaal zes maanden en woningen voor één tot drie maanden te verzegelen. Een hele dure les voor een verhuurder die dacht met een hele nette huurder van doen te hebben.

Bron: Actuele artikelen

Wet doorstroming huurmarkt aanvaard

Wet bevorderd flexibiliteit huurmarkt

De Eerste Kamer heeft onlangs gedebatteerd met minister Blok (Wonen en Rijksdienst) over de Wet doorstroming huurmarkt. Aan het einde van het debat werd het wetsvoorstel aanvaard. De fracties van SGP, CU, VVD, PVDA, CDA, D66 stemden voor. De fracties van SP, PvdD, PVV en GroenLinks stemden tegen.

Afwezig waren de fracties van de OSF en 50 PLUS. Op dinsdag 19 april wordt over een door senator Köhler ingediende motie gestemd. Lees verder “Wet doorstroming huurmarkt aanvaard”