De verhuur van woonruimten kan alleen beëindigd op de daarvoor in de wet genoemde wijzen.
- wederzijds goedvinden (art. 7:271 lid 8 BW). Een beding dat de huur zonder opzegging eindigt of voorwaarden aan de wettelijke opzegvereisten verbindt, is nietig. Verhuurder en huurder mogen wel overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaald moment zal eindigen, zonder opzegging of andere of de opzegregels in acht te nemen. Dit kan echter alleen niet in de huurovereenkomst zelf worden bedongen.
- eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder. Bij huur van woonruimten is voor zowel overeenkomsten voor bepaalde als onbepaalde tijd altijd opzegging vereist.
- ontbinden bij tekortschieten in de nakoming de huurverplichtingen. De verhuurder heeft daarbij echter altijd een vonnis van de kantonrechter nodig. De huurder kan wel door een schriftelijke mededeling tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan, maar loopt dan de kans dat de verhuurder via de kantonrechter schadevergoeding of huurbetaling eist, indien de ontbinding zonder voldoende gronden door de huurder is uitgesproken en de huurovereenkomst dus nog altijd doorloopt.
Bij wanbetaling van de huurder of een andere (ernstige) tekortkoming kan de verhuurder is in kortgeding de ontruiming te vorderen. De verhuurder moet wel aantonen dat de huurder (ernstig) tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Een bevel tot ontruiming kan derhalve bij voorlopige voorziening worden uitgesproken, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Het is niet mogelijk daarbij tevens de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit kan alleen de gewone rechter, niet in kort geding.
Zowel de opzegregels als de ontbindingsregels zijn van dwingend recht, in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken.