Wet bevorderd flexibiliteit huurmarkt

De Eerste Kamer heeft onlangs gedebatteerd met minister Blok (Wonen en Rijksdienst) over de Wet doorstroming huurmarkt. Aan het einde van het debat werd het wetsvoorstel aanvaard. De fracties van SGP, CU, VVD, PVDA, CDA, D66 stemden voor. De fracties van SP, PvdD, PVV en GroenLinks stemden tegen.

Afwezig waren de fracties van de OSF en 50 PLUS. Op dinsdag 19 april wordt over een door senator Köhler ingediende motie gestemd.

Dit wetsvoorstel beoogt de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen, de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren en een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefwonen. Daartoe wordt een driejaarlijkse inkomenstoets, een verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur, inkomensafhankelijke huurverhoging en een huursombenadering ingevoerd. Dit laatste maakt het mogelijk om een relatief goedkope woning een grotere huurverhoging te geven dan een woning met een huur die tegen de streefhuur aanligt.

Eerst evalueren
Senator Flierman (CDA) stelde dat veel van de vragen die zijn fractie heeft gesteld over de inkomensafhankelijke huurverhoging onbeantwoord zijn gebleven. Flierman vroeg in hoeverre het effectief is om de gegevensverstrekking van de Belastingdienst te laten plaatsvinden. Ook moet er goed worden gekeken wat dit concreet betekent voor het netto besteedbaar inkomen van mensen. Flierman bepleitte dat de evaluatie van bestaande wetgeving over inkomensafhankelijke huurverhoging wordt afgewacht voordat er nieuwe wetgeving wordt doorgevoerd. Pas dan kan worden bekeken of het daadwerkelijk bijdraagt aan doorstroming op de huurmarkt. Verder haalde de senator aan dat de regelgeving over tijdelijke huurcontracten nu bemoeilijkt dat er gegarandeerde huisvesting is voor uitwisselingsstudenten en vroeg de minister om dit te repareren. Flierman vroeg ook of het in deze wet geïntroduceerde “tijdelijke huurcontract” het “contract naar aard van korte duur” vervangt.  Het is volgens de senator niet duidelijk hoe dit veelvuldig geamendeerde onderdeel moet worden uitgelegd.

Geen inkomenspolitiek via woningmarkt
Senator Pijlman (D66) betoogde dat de zwaar gesubsidieerde en weinig transparante Nederlandse woningmarkt uniek is in de wereld. Pijlman vroeg de minister onder andere wat de gevolgen zijn van het steeds grotere aantal flexibele, tijdelijke contracten voor de doorstroming naar de koopmarkt. De senator betoogde dat het onjuist is om inkomenspolitiek te bedrijven via de woningmarkt of het zorgstelsel. Een nieuw belastingstelsel had meer voor de hand gelegen. Pijlman vroeg hoeveel mensen er naar verwachting zullen ‘doorstromen’ als gevolg van dit wetsvoorstel; hoe deze doorstroming wordt gemonitord; wat de gevolgen zijn voor het verdienvermogen van de woningcorporaties; en waarom er niet dezelfde regels zijn gesteld voor particuliere verhuurders en toegelaten instellingen. Verder vroeg de senator waarom grote gezinnen worden uitgesloten van maatregelen tegen scheefwonen.

Structurele onvolkomenheden
Senator Lintmeijer (GroenLinks) wees er op dat internationale organisaties al jaren wijzen op de structurele onvolkomenheden op de Nederlandse woningmarkt. Dit wetsvoorstel keert volgens Lintmeijer niet de trend van het dalende aanbod van betaalbare corporatiewoningen. Lintmeijer gaf aan dat zijn fractie grote zorgen heeft over de snelle stijging van huren en het verdwijnen van betaalbare woningen voor mensen met lagere en lagere midden inkomens. De huursombenadering zal volgens de senator pas vanaf 1 januari 2017 vol in werking treden. Tot die tijd kunnen mensen echter nog wel met forse stijgingen te maken krijgen, met name de inkomensgroep van 44.000 euro. Het effect dat mensen met lagere en lagere midden inkomens naar de rand van de stad worden gedreven, is volgens Lintmeijer ongewenst en versterkt de tweedeling in de maatschappij. Verder komt de rol van woningcorporaties in het nemen van CO2-besparende maatregelen nog te weinig van de grond. Tot slot gaf de senator aan dat zijn fractie worstelt met de verruiming van tijdelijke huur, gezien de aantasting van de woonzekerheid.

Geen oplossing, wel verbetering
Senator Schouwenaar (VVD) betoogde dat de huursombenadering onmiskenbare voordelen kent: beleidsvrijheid voor verhuurders en ruimte voor lokaal maatwerk. Aan het bezwaar dat de inkomens van corporaties teruglopen (wat leidt tot minder doorstroming en minder nieuwbouw) kan op verschillende manieren tegemoet worden gekomen. Het wetsvoorstel brengt volgens de senator weliswaar geen totale oplossing van de woningmarktproblemen, maar geeft wel een aantal verbeteringen. Schouwenaar juichte toe dat renovatie en inkomensafhankelijke huurverhoging buiten de huursom zijn gehouden. De harmonisatie van huurprijzen voor vergelijkbare woningen had zijn fractie er liever ook buiten gehouden. Dat geldt ook voor de ruimte voor liberalisatie; dat kan volgens Schouwenaar beter op regionaal niveau worden bepaald. Het is volgens de senator moeilijk om vast te stellen in hoeverre inkomensafhankelijke huurverhoging daadwerkelijk bijdraagt aan het verminderen van scheefwonen. De keuze om gepensioneerden en grote gezinnen vrij te stellen van inkomensafhankelijke huurverhoging is volgens de senator “tamelijk willekeurig”. Verder merkte hij op dat zijn fractie ervan uitgaat dat tijdelijke huurcontracten in een behoefte voorzien. Schouwenaar stelde wel vraagtekens bij de manier waarop het wetsvoorstel de beëindiging van deze contracten regelt.

Ongelijke behandeling
Senator Köhler (SP) gaf aan dat zijn fractie het huurakkoord een grote stap in de goede richting vindt, zeker gezien de jarenlange uitgelokte huurexplosie. De senator bekritiseerde dat in dit wetsvoorstel aan de huurakkoord-afspraken is toegevoegd dat er een inkomensafhankelijke huurverhoging komt. Dit is volgens Köhler door de minister onvoldoende beargumenteerd. Dit heeft onwenselijke gevolgen voor huurders met inkomens die net tussen “laag” en “midden” vallen. Particuliere en commerciële verhuurders krijgen met dit wetsvoorstel vrij spel volgens de senator.  Hierdoor worden ruim 400.000 huurders met een gereguleerde huur getroffen. Köhler:  “De SP wijt deze ongelijke behandeling van huurders met de ene of de andere huisbaas af.” De senator vroeg waarom de minister alleen maatregelen tegen goedkope scheefwoners voorstelt en niet ook voor dure scheefwoners. Verder merkte de senator op dat er in het wetsvoorstel een oneigenlijke koppeling zit tussen huurmaatregelen en voorstellen voor meer tijdelijke huurcontracten. Deze uitbreiding is onnodig en holt de norm van het huurcontract uit.

De senator diende een motie in die de regering verzoekt om de huursombenadering ook toe te passen op de particuliere en commerciële  sector, dan wel om de jaarlijkse huurverhoging van deze woningen te maximeren op inflatie plus één procent. Minister Blok ontraadde deze motie. Hij merkte op dat de huursombenadering moeilijk toepasbaar is op de particuliere sector. Het ontbreekt onder andere aan instrumenten voor toezicht en zou onder meer leiden tot minder investeringen in de woningsector.

Vergelijkbare woningen, vergelijkbare huur  
Senator Verheijen (PvdA) betoogde dat met de huursombenadering het eindbeeld dichterbij komt dat voor vergelijkbare woningen vergelijkbare huur wordt gevraagd.  Hierdoor kan binnen de regio meer evenwicht komen in de verhouding tussen prijs en kwaliteit. Het voorstel om de huursombenadering niet toe te passen op de particuliere sector blijft echter vragen oproepen.  Verheijen vroeg op welke manier de minister in overleg met koepelorganisaties alsnog openingen bieden voor een samenhangende benadering in de particuliere sector.  Verder betoogde de senator dat de tijdelijke contractvormen en de nieuwe opzeggingsgronden huurders vaker zullen confronteren met een gedwongen verhuizing. Binnen de commerciële sector is hier geen opvang voor.  De huidige huurbescherming is volgens Verheijen niet voor niets met veel inzet en sociaal overleg opgebouwd. De senator pleit te voor een integrale monitoring van de effecten van dit wetsvoorstel en om te bewaken dat huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm blijven.

Gewenste en gepaste doorstroming  
Senator Bikker (ChristenUnie) haalde aan dat de doorstroming beperkt moet blijven tot groepen waarvoor dat gewenst of gepast is. Vaste huurcontracten moeten volgens Bikker de norm blijven. Bikker vroeg de minister naar een “stevige reactie en reflectie” op het samenvoegen van de huursombenadering en de tijdelijke huur in één wetsvoorstel. Zij vroeg ook in hoeverre de huursombenadering de stijging van het aantal dure scheefwonen gaat ombuigen en of er voldoende ruimte is in het aanbod van goedkopere sociale huurwoningen en betaalbare woningen in de vrije sector. Bikker vroeg wat de minister kan zeggen over de verdeling van de investeringen over de verschillende segmenten en prijsklassen in de markt, met name de klasse net boven de liberalisatiegrens. Verder vroeg de senator naar de monitoring van de ontwikkeling in tijdelijke huurcontracten en het oprekken van het begrip ‘dringend eigen gebruik’. Bikker noemde de uitzonderingspositie voor grote gezinnen waarbij zij een tijdelijk in plaats van een vast contract krijgen, onvoldoende onderbouwd.

Positie éénverdieners
Senator Schalk (SGP) gaf aan dat zijn fractie blij is met de uitzonderingspositie voor grote gezinnen waar het gaat om inkomensafhankelijke huurtoeslag. Schalk stelde echter dat het rechtvaardig zou zijn om het criterium ‘bestedingsruimte’ ook bij andere inkomensgroepen toe te passen, zoals éénverdieners. Het bepalen van een grens aan de hand van een bruto-inkomen is volgens senator Schalk te rigide. De senator haalde hiertoe een door hem ingediende en breed gesteunde motie aan, die de regering vraagt om verschillen tussen één- en tweeverdieners terug te dringen. Hij vroeg of het mogelijk is om bij ministeriële regeling een uitzondering te maken voor inkomensgroepen die te maken hebben met significante verschillen in belastingdruk. Schalk vroeg ook of er bij de huursombenadering in de toekomst meer recht kan worden gedaan aan verschil in bestedingsruimte.

Probleem zit bij instroom
Senator Van Weerdenburg (PVV) gaf aan dat haar fractie een aantal fundamentele bezwaren heeft. Iemand die door hard te werken meer gaat verdienen, wordt volgens Van Weerdenburg gestraft met een huurverhoging. Ook betwijfelt de senator in hoeverre er daadwerkelijk wordt doorgestroomd naar woningen in de vrije sector. Van Weerdenburg betoogde dat het werkelijke probleem ligt bij de sterke instroom voor de sociale huurmarkt, als gevolg van een toenemend aantal asielzoekers met een verblijfsvergunning. De senator vroeg hoeveel woningen er al zijn gerealiseerd die specifiek voor deze groep mensen zijn bedoeld. Het wetsvoorstel is volgens de senator niets meer dan symptoombestrijding.

Laatste toezegging uit woonakkoord
Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) gaf aan dat dit wetsvoorstel (deels) de laatste toezegging uit het woonakkoord is. Daarin is afgesproken dat het kabinet met een voorstel voor een huursombenadering zou komen en daarvoor overleg zou voeren met alle betrokken partijen in de woningmarkt.

De minister betoogde dat er na aanvankelijke aarzeling nu ook bij woningcorporaties de wil is om doorstroming van hogere inkomens te bevorderen. Voor de dure scheefwoners, de groep mensen met een laag inkomen die relatief duur woont, is in de Woningwet het “passend toewijzen” ingevoerd. Dat is de verplichting voor corporaties om aan mensen onder de huurtoeslaggrens in ten minste 95% van de gevallen betaalbare woningen toe te wijzen. Voor de goedkope scheefwoners bevat het wetsvoorstel een inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister gaf aan dat hij niet over cijfers van de huidige doorstroom op de woningmarkt beschikt. De verwachting is dat dit toeneemt. De betaalbaarheid van het wonen wordt volgens de minister wel cijfermatig gevolgd, door het NIBUD.

Volgens de minister is de uitbreiding van tijdelijke huurcontracten in het wetsvoorstel opgenomen omdat dit een belangrijke bijdrage aan doorstroming levert. De wens hiertoe bestond volgens Blok al enig tijd; zowel politiek als in de woonwereld zelf. Over de tijdelijke contracten voor studentenhuisvesting merkte de minister op dat hij niet verwacht dat studenten vaak tussentijds hun huurcontract zullen willen opzeggen. De minister zegde toe om te monitoren hoe dit wetsvoorstel uitwerkt op internationale uitwisselingsprogramma’s en om zo nodig maatregelen te treffen. De minister merkte verder op dat zowel door de sociale als de particuliere huursector jaarlijks verslag wordt gedaan van de ontwikkeling in tijdelijke contracten. Hij stelde dat hij het ongewenst acht om voor tijdelijke contracten in de particuliere sector dezelfde regels op te leggen als bijvoorbeeld voor de woningcorporaties gelden. Minister Blok zegde toe om in de jaarlijkes rapportages te monitoren dat tijdelijke huur niet de norm wordt in de particuliere huursector.

Over het beperkte aanbod in de sociale huurmarkt en het beperkte aantal betaalbare woningen in de vrije sector merkte de minister op dat 40 procent van het aanbod bestaat uit eengezinswoningen, terwijl er een steeds grotere vraag is van één- of tweepersoonshuishoudens. De minister gaf aan dat hij een systeemverantwoordelijkheid voor de woningmarkt heeft en dus zal stimuleren dat er woningen gebouwd worden waar en wanneer dit mogelijk is. De behoefte aan middeldure huur neemt steed verder toe. De belangrijkste hinderpaal voor het bouwen is echter de beschikbaarheid van grond. Gemeenten, de belangrijkste uitgevers van grond in Nederland, schuiven een deel van de grond zeer betaalbaar naar woningcorporaties toe en laten de rest van de grond voor de koop aan projectontwikkelaars.

Scheefwonen is volgens Blok al decennia lang een zorg. Het zit ingebakken in een systeem waarbij woningcorporaties uitstekende woningen tegen een redelijke huur aanbieden, maar waarbij het voor de individuele huurder vaak onaantrekkelijk is om de stap naar de vrije sector te maken omdat hij constateert dat hij goed woont voor een heel redelijke huur. Om die reden is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. De minister zal voor de zomer een evaluatie publiceren van de effecten hiervan.

Over het aanbieden van vervangende woonruimte voor grote gezinnen zegde de minister toe om in de gaten te houden of er onwenselijke situaties ontstaan waarbij gezinnen zoveel mogelijk kinderen thuis laten wonen om hun sociale huurwoning te behouden. Hij zal dit onderwerp ook betrekken in zijn gesprekken met Aedes.

De minister zal jaarlijks meten in de Staat van de Woningmarkt en in de Staat van de Volkshuisvesting hoe de verschillende onderdelen van deze wet uitwerken.

Bron: Eerstekamer.nl